住宅ローン・任意売却
競売と任意売却では、家を引き渡す日を決める人が違う｜任意売却は売買契約で決める
任意売却では、家を引き渡す日を売主と買主が売買契約で決めます。競売は裁判所の手続きなので、日付は自分の都合では動きません。住宅金融支援機構は、競売と比べると引渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすいと書いています。ただし、任意売却を選べる時期には限りがあります。
お役立ち情報
なないろ土地査定のお役立ち情報
住宅ローン・任意売却
延滞から競売までにかかる日数は、契約書と債権者が決める｜全国共通の月数はない
「何か月滞納したら競売になるか」に、全国共通の答えは確認できません。期限の利益をいつ失うかは契約書の条項によりますし、競売を申し立てるかどうかは債権者が決めるからです。裁判所が受け付けた不動産執行事件は令和7年に18,109件で、終わるまでの平均は9.1か月です。この統計には住宅ローン以外のものも含まれます。
住宅ローン・任意売却
任意売却では、抵当権を抹消する承諾が要る｜住宅金融支援機構は売出価格を自分で確認する
任意売却では、売主と買主が合意しただけでは引き渡せません。抵当権を抹消してよいかどうかを、抵当権者が判断します。住宅金融支援機構の場合、売出価格は機構が確認して通知し、その価格を下回ると抵当権抹消に応じられないことがあります。媒介契約の種類も指定されます。
住宅ローン・任意売却
家賃が相場と合わないリースバックがある｜賃料の総額が売却代金を超えることがある
国土交通省のガイドブックには、リースバックのトラブル事例が載っています。約2,000万円で売って家賃が約20万円だったため、10年住むと売却代金を上回る例。市場で1億2,000万円相当の家を700万円で売ってしまった例。契約前に、売却で受け取る額と数年分の賃料を自分で計算して比べるよう書かれています。
物件タイプ別
旗竿地は売れない？売却価格の相場と高く売る3つの方法
旗竿地（敷地延長）の売却価格は整形地の60〜90%が目安。間口2.5m以上なら75〜90%、間口2〜2.5mで60〜75%、間口2m未満は再建築不可で30〜50%と大きく変わります。一般売却・隣地売却・買取業者の3つの方法を比較し、高く売るコツを解説します。
物件タイプ別
狭小地の売却・買取｜10坪以下でも売れる3つの方法と相場
狭小地（15〜20坪以下）の売却価格は坪単価で周辺相場の80〜120%が目安ですが、総額は低くなります。隣地所有者・専門買取業者・一般売却の3つの方法を比較し、面積帯別の売りやすさ、建築制限の注意点、10坪以下でも売れる理由と売れない場合の対処法まで解説します。
物件タイプ別
借地権の売却価格の相場｜路線価からの計算方法
借地権の売却価格は更地価格の50〜70%が相場。国税庁の路線価図から借地権割合（A〜G=90〜30%）を確認し、借地権価格を算出する方法を解説。計算例2パターン、実際の売却で価格が変動する要因、地主の譲渡承諾料の目安も宅建士が解説します。
物件タイプ別
借地契約書を紛失し、地主とも連絡が取れない借地権｜条件が重なると何が起きるか
旧法借地権・契約書の紛失・地代の供託・地主と連絡不能・一筆に複数建物・共有者が複数。一つひとつは珍しくない条件でも、重なると査定そのものが進まなくなります。何がどう詰まるのかを、民法・借地借家法にさかのぼって解説します。宅地建物取引士が重要事項説明の場で買主に必ず伝えていることも記しました。
住宅ローン・任意売却
買戻特約は、登記がなければ意味がない｜リースバックで確認する4点
買い戻せなくなる理由は4つあり、どれか1つ当たれば買い戻せません。期間（民法580条）、買い戻す値段、買い戻すためのお金、家賃の滞納です。そして登記がなければ、あとから買った人に権利を主張できません（民法581条）。登記簿の甲区に付記登記があるか確認してください。
基礎知識
地番と住居表示は別物です｜「住所」で登記簿は取れない
住居表示は自治体が決めた住所、地番は土地に付けられた番号で、この二つは一致しないことが少なくありません。一つの家が複数の土地にまたがることも、一つの土地に複数の家が建つこともあるためです。住居表示に関する法律と不動産登記法の条文にさかのぼって理由を示し、登記簿や公図を取るときに必要なのはどちらか、自分の土地の地番をどう調べるかまで解説します。
物件タイプ別
駅徒歩10分でも値がつかない土地がある｜擁壁・狭小・築古が重なるとどうなるか
駅から徒歩10分。立地だけ見れば悪くない空き家に、買取価格を提示できないことがあります。高さ3.5mの擁壁、24坪という広さ、駐車スペースが取れない形状、そして築年数。値下がりの要因は足し算ではなく掛け算で効くため、重なると立地の良さが先に食いつぶされます。その仕組みと、打てる手をまとめました。
住宅ローン・任意売却
差押えから競売までのタイムライン｜取り下げるかどうかを決めるのは債権者です
差押えの登記は競売の入口であって、出口ではありません。ただし、手続きのどこにいるかで「何ができるか」は決まりません。決めるのは申し立てた債権者です。届く書類と起きることの順番を並べたうえで、こちらから何を届ければ検討が始まるのかを書きます。
住宅ローン・任意売却
売ってもローンを返しきれないときは、任意売却で売る｜残った債務は消えません
売った代金で住宅ローンを返しきれないとき、抵当権を抹消するには抵当権者の承諾が要ります。承諾を得て売る方法が任意売却です。住宅金融支援機構は、仲介手数料や抹消登記費用を売却代金から引ける場合があると公表しています。ただし返しきれなかった債務は残ります。
物件タイプ別
接道義務とは？道路の種類・よくある誤解・確認方法
建築基準法第43条の接道義務を体系的に解説。幅員4m以上の道路に2m以上接する要件の背景から、42条道路の6種類（位置指定道路・2項道路等）、旗竿地の通路幅の判定・道に見えて道路でないケースなど、実務と重要事項説明で間違えやすいポイントと確認手順をまとめています。
住宅ローン・任意売却
住んだまま売って、そのまま借りる形がある｜国が挙げている注意点は4つ
リースバックは、住んでいる家を売って現金を受け取り、そのあとは家賃を払って住み続けるしくみです。国土交通省がガイドブックを出していて、主な特徴を4つ挙げています。所有権が移るので自由に使えなくなること、契約の種類によっては希望する期間住み続けられないことが書かれています。
物件タイプ別
共有名義の不動産を放置すると？相続で起きる問題
共有名義の不動産を放置するリスクを、実際の事例をもとに解説。数次相続による共有者の増加、固定資産税の全額請求、共有者の行方不明や認知症で売却不能になるケースなど、放置が招く深刻な問題と、持分売却・共有物分割請求を含む早期対応の選択肢を紹介します。
物件タイプ別
相続放棄した空き家が倒壊したら誰の責任か｜相続未登記・全員放棄で起こる「責任の宙吊り」
相続人全員が相続放棄し、相続未登記のまま放置された空き家が倒壊した場合、隣家や通行人への損害賠償責任は誰が負うのか。改正民法940条・民法717条・特定空家法・相続財産清算人制度を整理し、約100万円の予納金や責任の宙吊り構造を、現場目線で解説します。
基礎知識
訳あり物件、持ち続けていませんか──個人が抱え込む危険と「売る」という合理的判断
訳あり物件・いわくつき不動産が売れないのは、物件が悪いからではなく「個人が市場で詰む仕組み」があるからです。ローンがつかない・告知義務・裁判所手続き・資金力という共通の壁を整理し、高値査定の落とし穴と、問題物件を手放すための合理的な判断を、なないろ土地査定が正直に解説します。
物件タイプ別
市街化調整区域の農地付き宅地が売れない理由｜なないろ土地査定が査定を断った実例
市街化調整区域にある農地と宅地のセットは、なないろ土地査定でも対応できない場合があります。実際に査定を断った相談を起点に、農地法・都市計画法による建築制限・住宅ローン制約・太陽光転用の縮小・離農といった売れない構造を、一次経験と公的データで包み隠さず解説します。
物件タイプ別
遠方の空き家を管理する方法｜費用比較と放置リスク
遠方の空き家は持っているだけでリスク。放置すれば動物被害・倒壊の損害賠償責任・固定資産税が実質最大6倍になる危険も。空き家管理サービスの費用比較、IoT監視の限界、5年間の維持コスト試算から、活用予定のない空き家は早期売却が最善である理由を国土交通省の調査データとともに解説します。
物件タイプ別
変形地・不整形地の売却と買取相場｜三角地・L字型・台形
変形地・不整形地の売却方法と買取相場を形状別に解説。財産評価基本通達20で定められた不整形地補正率により、三角地は整形地の50〜70%、L字型は70〜85%、台形は85〜95%が価格の目安。有効宅地率の計算方法、隣地への売却テクニック、建築プラン提示のコツを説明します。
物件タイプ別
共有持分の買取価格はいくら？相場と高く売るコツ
共有持分の買取価格は持分相当額の50〜70%が相場です。民法第206条に基づき持分だけの売却は可能ですが、単独利用の制約や共有物分割請求のリスクにより価格は下がります。計算例・売却先別の比較・高く売るコツを宅建士が解説します。
物件タイプ別
再建築不可物件の固定資産税｜評価と節税
再建築不可物件の固定資産税は、接道状況に応じた補正率により通常の30〜60%程度に減額されます。無接道で補正率0.4〜0.6、接道幅2m未満で0.6〜0.8。評価額の計算例、住宅用地の特例（1/6軽減）、評価額の見直し請求、売却時の譲渡所得税まで具体的に解説します。
物件タイプ別
借地権付き建物の相続｜売却か建替えか判断基準
借地権付き建物を相続した場合の選択肢（そのまま使用・賃貸・建替え・売却）を、民法第612条や借地借家法第17条・第18条の借地非訟制度、2024年4月施行の相続登記義務化（不動産登記法第76条の2）、相続税評価（財産評価基本通達27）まで、法令根拠付きで解説します。
物件タイプ別
相続登記の費用と期間｜売却前に知っておくべきこと
相続登記の費用と期間を詳しく解説。登録免許税は固定資産評価額の0.4%（登録免許税法第9条）、戸籍謄本は1通450〜750円、司法書士報酬は5〜15万円が目安。自分で行う場合は2〜5ヶ月、依頼時は2〜4ヶ月。2024年3月開始の戸籍広域交付など費用を抑える方法も紹介します。
物件タイプ別
境界確定の費用と方法｜測量費用の相場
境界確定測量の費用相場は現況測量10〜30万円、確定測量30〜80万円。宅建士が境界確定の流れ（調査士依頼・資料収集・測量・立会い・登記）、隣接地主が同意しない場合の筆界特定制度まで解説します。
物件タイプ別
旧耐震物件の買取相場｜新耐震との価格差
旧耐震物件の買取相場を解説。新耐震（1981年6月1日以降）と比べて10〜40%安くなる傾向で、住宅ローン控除（租税特別措置法第41条）が原則対象外のため買い手が限られます。戸建・マンション別の価格目安、地域別の需要差、耐震診断の活用法を宅建士が説明します。
物件タイプ別
農地転用と売却｜許可の条件と手続きの流れ
農地転用して売却する方法を農地法第4条（自己転用）・第5条（転用売却）に基づいて解説。第2種・第3種農地は許可が得られやすく、市街化区域内は届出のみで可能。事前相談から許可までの流れ、費用20〜80万円の目安、転用が難しい場合の対処法もまとめています。
物件タイプ別
ゴミ屋敷でも家は売れる｜片付け前の売却方法と相場を宅建士が解説
「ゴミ屋敷でも売れる？」というご質問に宅建士がお答えします。片付けてから売却・現況のまま売却・買取業者への売却・解体して土地売却の4つの方法を比較し、状態別の価格下落目安や片付け費用、空家特措法による行政指導のリスクまで解説します。
事例
共有名義の不動産トラブル｜売却で解決した事例
共有名義の不動産トラブル4事例と売却による解決方法を紹介。共有持分は民法第206条により他の共有者の同意なく単独売却が可能。兄弟間の意見対立、離婚後の共有、相続人多数、行方不明者がいるケースの具体的な解決プロセスと、持分売却の価格目安（50〜70%）を解説します。
物件タイプ別
旧法借地権と新法借地権の違い｜売却時の注意点
旧借地法と借地借家法の違いを解説。旧法借地権は借地人の権利が非常に強く半永久的に続く特徴があり、新法借地権は普通借地権と定期借地権に分かれます。それぞれの契約期間・更新条件の違いと、売却時に確認すべきポイントを分かりやすく説明します。
物件タイプ別
事故物件の売却方法｜告知義務と価格への影響
事故物件は告知義務を果たせば売却可能です。国交省ガイドラインに基づく告知基準（売買は期間制限なし・賃貸は概ね3年）、死因別の価格下落率（自殺▲20〜30%・他殺▲30〜50%）、売却方法の選択肢を宅建士が解説します。
物件タイプ別
再建築不可物件の売却価格は何割？相場の目安と高く売る5つの方法
再建築不可物件の売却価格は通常の5〜7割が相場。無接道で50〜60%、接道幅不足で60〜70%と条件で大きく変わります。価格が下がる4つの理由、固定資産税評価額との関係、隣地所有者への打診や43条但し書き許可の取得など高く売るための5つの方法を解説します。
物件タイプ別
境界未確定の土地の売却｜確定しないまま売れる？
境界未確定の土地でも売却は可能です。価格下落の目安（▲5〜30%）や、境界確定してから売る・現況のまま売る・買取業者に売るという3つの選択肢の比較、告知義務や契約不適合責任など売却時に押さえる注意点を、東京の宅地建物取引士が法的根拠とあわせて解説します。
物件タイプ別
旧耐震マンションが売れない理由と売却方法｜ローン審査落ちの対策
旧耐震マンション（1981年以前築）が売れない理由を宅建士が解説。全国約106万戸が該当し住宅ローン審査が通りにくいため買い手が限られます。売却価格の目安（新耐震比20〜40%安）、耐震基準適合証明書の取得方法、買取業者の活用法を具体的に説明します。
物件タイプ別
農地を相続したが使わない…放置のリスクと固定資産税
相続した農地を放置するリスクをやさしく解説。遊休農地認定で固定資産税が約1.8倍に増える仕組み、市街化区域農地の宅地並み課税、農業委員会からの是正勧告と強制利用権設定の怖さ、年間10〜20万円の管理コスト、無理なく取れる5つの手放し方を宅地建物取引士が整理します。
物件タイプ別
借地権を放置するリスク｜更新料・地代値上げの実態
借地権を放置すると、地代滞納による契約解除、建物の取り壊し命令、更新料の請求など、深刻なリスクが発生します。更新料の考え方や地代値上げの実態、相続後に放置した場合の最悪シナリオを、法律と判例をもとに分かりやすく解説。早めの対処法も紹介します。
物件タイプ別
共有持分は売れる――全国11,199人調査が示す「8割が知らない」実態と早期解決の選択肢
全国40歳以上11,199人を対象とした実態調査では、共有持分が「売却できる」と知っている方は16.5%にとどまり、88.7%が「相談したことがない」と回答しています。当方で対応した「隣地クレームから60年前の未登記贈与が発覚した事例」とともに、認知ギャップから生まれる悩みと早期解決の選択肢を宅建士が解説します。
物件タイプ別
相続放棄した土地の管理責任｜売却以外の選択肢
相続放棄しても土地の管理責任は完全に消えるわけではありません。2023年4月の民法改正で「現に占有している財産」に限定された管理責任の範囲、相続財産清算人の選任、相続土地国庫帰属制度（負担金20万円〜）など、売却以外の選択肢を実体験事例とともに整理します。
物件タイプ別
相続登記していない土地は売れる？2024年義務化と売却方法
相続登記が済んでいない土地の売却方法を解説。不動産登記法第76条の2に基づき2024年4月から相続登記が義務化。3年以内に登記しないと10万円以下の過料（同法第164条）。相続人の確定から遺産分割協議、登記費用（登録免許税0.4%+司法書士5〜15万円）、売却までの流れを説明します。
物件タイプ別
放置空き家の火災・倒壊・犯罪事例｜事件・事故の実態を宅建士が解説
放置空き家が原因で実際に起きた火災・倒壊・放火・侵入盗・犯罪利用・不法投棄の事例を宅建士が紹介。所有者の法的責任、2023年新設の管理不全空家制度による固定資産税増額リスク、行政代執行の費用負担まで解説。管理できない空き家は早期売却が最善策です。
物件タイプ別
駅から遠い家は売れない？売却相場と売る方法を宅建士が解説
「駅から遠い家は売れないのでは？」というご不安に宅建士がお答えします。価格は徒歩1分あたり1〜3%下落、徒歩20分超で駅近の65〜75%、バス便で50〜70%程度が目安。駅距離別の売却相場、エリアによる影響の違い、駅遠でも高く売るポイント、買い手が重視する条件まで詳しく解説します。
物件タイプ別
共有持分だけ売却できる？他の共有者の同意なしで売る方法
共有持分は民法第206条により他の共有者の同意なしで売却可能です。売却先別の価格目安（共有者間70〜100%・買取業者50〜70%）、共有物分割請求（第258条）、売却後のリスク、譲渡所得税の注意点を宅建士が解説します。
物件タイプ別
旧耐震のリフォームで資産価値は上がる？自己流補強の落とし穴と正しい判断基準
旧耐震の建物をリフォーム・耐震補強しても売却時に評価されないケースを解説。耐震基準適合証明書の有無で融資・住宅ローン減税・地震保険割引が使えるかどうかが変わる理由、自己流リフォームの失敗パターン4種、自社のプロ買取再生事例3件を踏まえて、補強すべきか売却すべきかの判断基準を整理します。
物件タイプ別
違法建築を放置するとどうなる？行政指導と売却への影響
違法建築を放置すると、行政からの是正命令、住宅ローンの否決、火災保険の保険金不払い、建替え時の減築など複数のリスクが同時に表面化します。行政指導の段階（指導→勧告→命令→代執行）、是正工事の費用目安、売却という選択肢までを整理して解説します。
物件タイプ別
境界未確定のまま放置…将来の売却が困難になる理由
境界未確定の土地を放置すると、売却時に30〜80万円の境界確定費用を求められる、隣地所有者が代替わりして交渉が難航する、相続で関係者が増え複雑化するなどのリスクがあります。筆界特定制度の活用や買取業者への売却など、対処法と早期対応が有利な理由を宅建士が解説します。
物件タイプ別
空き家特措法とは？所有者が知るべき義務と対策
空き家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の所有者義務・2023年12月改正で新設された管理不全空家制度・特定空家の判定基準・勧告による住宅用地特例解除（固定資産税6倍）・命令違反の過料50万円など、所有者が押さえるべき要点を国土交通省・法令根拠付きで解説します。
物件タイプ別
既存不適格建築物とは？違法建築との違いと売却方法
既存不適格建築物の意味を建築基準法第3条第2項の適用除外規定に基づき解説。違法建築との違い、増築時の遡及適用（法第86条の7）、検査済証・住宅ローンの可否、宅建業法第35条の重要事項説明義務、売却方法と価格相場の目安まで、法令根拠付きで網羅的に説明します。
物件タイプ別
容積率オーバーの建物を売却する方法
容積率オーバー物件の売却方法を、容積率の根拠（建築基準法第52条）、既存不適格と違法建築の判別、減築による適法化、住宅ローンの可否、宅建業法第35条の重要事項説明義務、売却価格への影響まで、法令根拠付きで詳しく解説します。
物件タイプ別
長屋の切り離しと単独売却｜同意の取り方と費用
長屋の切り離しに必要な同意・費用・注意点を宅建士が解説。区分所有法第17条により共有壁の撤去は区分所有者の4分の3以上の決議が必要。切り離し費用の目安は160〜410万円で、接道条件や構造上のリスクも事前確認が重要です。
物件タイプ別
農地の売却方法｜売れない農地の処分方法
農地の売却方法を農地法第3条（農家への売却）・第5条（転用売却）の2パターンで解説。農業委員会の許可手続き、市街化区域内農地の届出、農地中間管理機構の活用、相続放棄・国庫帰属制度など売れない場合の対処法もまとめています。
物件タイプ別
再建築不可物件のリフォーム｜どこまでできる？
再建築不可物件でできるリフォームの範囲を解説。2025年4月の4号特例廃止で新2号（木造2階建て等）は大規模修繕に建築確認が必要、新3号（平屋200㎡以下）は審査省略で確認不要。内装・設備・外壁塗装は自由に可、増築は10㎡以下かつ防火地域外で例外可。費用目安と売却時の費用対効果まで宅建士が解説。
物件タイプ別
調整区域で建築できるケース｜開発許可の要件
市街化調整区域で建築が認められるケースを解説。農林漁業用施設・農家住宅は許可不要（都市計画法第29条第1項第2号）。分家住宅は第34条第11号の開発許可が必要。申請から許可まで3〜6ヶ月の流れ、費用の目安（30〜100万円）を宅建士が解説します。
物件タイプ別
空き家買取サービスの活用法｜業者選びと注意点
空き家買取サービスの仕組みと活用法を宅建士が解説。仲介売却との違い、買取価格の相場（市場価格の60〜80%）、宅建業法に基づく業者の見分け方、契約不適合責任の免責特約、契約時の注意点まで。15年放置の空き家を買取で売却した実例も紹介します。
物件タイプ別
空き家の固定資産税が6倍に？計算例と5つの対策
空き家の固定資産税が最大6倍になる仕組みを計算例つきで解説。住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が解除される条件、2023年法改正で新設された管理不全空家制度と特定空家の違い、助言・指導から勧告・行政代執行までの流れ、固定資産税の増額を防ぐ5つの対策を紹介します。
物件タイプ別
空き家の売却時期｜売り時を見極めるポイント
空き家を売却する最適なタイミングを解説。3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）の期限は相続から3年以内、所有期間5年超で譲渡所得税率が39%→20%に半減。特定空家指定前の売却、管理コスト（年間17〜71万円）との比較など判断ポイントを説明します。
物件タイプ別
空き家の活用方法｜売却以外の選択肢
空き家の活用方法を売却以外の選択肢で解説。賃貸（投資回収4〜5年）、民泊（住宅宿泊事業法の届出・年間180日制限）、シェアハウス、事務所・店舗、トランクルーム、駐車場（解体後）の6パターンについて、初期投資・収益性・手間・向いている物件を比較します。
物件タイプ別
再建築不可とは？売却の可能性と活用方法
再建築不可物件の基礎知識を宅建士が解説。建築基準法第43条の接道義務、再建築不可になる3つのケース、売却価格の相場（通常物件の50〜70%）、43条第2項の認定・許可による再建築可能化、リフォーム・隣地買収・セットバックの活用方法まで。15年放置された空き家の買取事例も紹介。
物件タイプ別
不整形地の有効活用｜売却前に検討すべき選択肢
不整形地の有効活用方法を宅建士が解説。駐車場・資材置き場・賃貸住宅・太陽光発電・市民農園の5パターンについて、初期投資・収益性・法的規制（都市計画法・建築基準法・農地法）を比較。不整形地補正率（国税庁通達）による評価減の仕組みと、売却・活用の判断基準も紹介します。
物件タイプ別
狭小地の建築制限｜売却価格への影響
狭小地の建築制限を宅建士が解説。最低敷地面積制度（都市計画法第58条）、建ぺい率・容積率（建築基準法第52条・第53条）、斜線制限（同法第56条）、接道義務（同法第43条）が狭小地に与える影響と、売却価格の目安（建築不可で20〜50%）を具体例で説明します。
物件タイプ別
狭小地の活用事例｜売却以外の選択肢
狭小地の活用事例を宅建士が解説。駐車場（月極・コインパーキング）、自動販売機、トランクルーム（建築確認申請が必要）、バイク置き場、広告スペース、狭小住宅賃貸の6パターンについて、初期投資・回収期間・立地別の適性を比較。住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）の注意点も。
物件タイプ別
長屋の買取業者｜連棟式建物を売却する方法
長屋・連棟式建物の買取業者について解説。買取相場は接道良好で市場価格の50〜70%、再建築不可（建築基準法第43条の接道義務を満たさない場合）は30〜50%が目安。切り離し不要・契約不適合責任（民法第562条）免責で売却可能。業者選びのポイントと注意点を説明します。
物件タイプ別
農地の買取業者｜売れない農地の処分方法
農地の買取業者の選び方を解説。転用可能な農地は坪5〜30万円、転用不可でも坪0.1〜5万円が買取相場の目安。買取と仲介の違い、農地法の手続きを業者が代行するメリット、複数社見積もりの重要性など業者選びのポイントをまとめています。
物件タイプ別
生産緑地の売却｜2022年問題と解除の方法
生産緑地の売却方法を解説。2022年問題で指定から30年が経過した生産緑地は買取申出が可能に。特定生産緑地への再指定か解除かの判断基準、解除時の固定資産税の段階的上昇、造成費用、相続発生後の買取申出の流れと売却時の注意点をまとめています。
物件タイプ別
調整区域の既存宅地｜建替えと売却の選択肢
市街化調整区域の既存宅地とは、線引き前から宅地だった土地で建替えが認められやすい物件です。既存宅地の確認方法、建替え可能な条件、建物付き・更地・買取業者への3つの売却方法と価格への影響を解説。接道状況や重要事項説明の注意点もまとめています。
事例
空き家相続のトラブル事例と対策
空き家相続のトラブル事例5パターンと対策を解説。相続人間の意見対立（代償分割・持分売却）、管理費用の偏り、近隣苦情と管理不全空家指定、相続登記義務化（不動産登記法第76条の2）への対応、老朽化による損害賠償責任（民法第717条）まで具体的な解決方法を説明します。
物件タイプ別
借地権とは？売却方法と注意点を解説
借地権とは建物所有目的で土地を借りる権利（借地借家法第2条）。普通借地権（存続期間30年・更新あり）と定期借地権（50年・更新なし）の違い、売却時の地主承諾（民法第612条）と承諾料の相場（借地権価格の10%）、借地非訟の手続きまで詳しく解説します。
物件タイプ別
築古物件は解体すべき？更地売却vs現況売却
築古物件は解体して更地で売るべきか、現況のまま売るべきか？木造住宅の解体費用は坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）。更地にすると住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が外れ固定資産税が最大6倍に。建物の状態・立地・費用対効果から判断するポイントを解説します。
物件タイプ別
築古戸建の買取業者の選び方｜高く売るコツ
築古戸建の買取業者の選び方を解説。買取価格は市場価格の60〜80%が目安で、3社以上の相見積もりが高く売るコツ。宅建業免許の確認方法、契約不適合責任（民法第562条）の免責条件、仲介手数料との比較など、失敗しないためのチェックポイントを詳しく説明します。
物件タイプ別
古い家のリフォーム費用｜売却前にかけるべき？
築古物件の売却前リフォームは必要か？キッチン交換50〜150万円、フルリフォーム500〜1,000万円など部位別費用の目安と、費用対効果の判断方法を解説。基本的には不要で、ハウスクリーニング（5〜15万円）の方がコスパが良い理由と、リフォームが効果的な例外ケースを説明します。
物件タイプ別
築40年以上の家は売れる？古い家の売却方法
築40年以上の古い家は売れるのか？木造住宅の法定耐用年数22年を超えると建物評価はほぼゼロですが、土地の価値やリノベーション需要で売却は可能です。現況売却・更地売却・リフォーム売却・買取の4つの方法と、旧耐震基準や告知義務の注意点を解説します。
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駅から遠い物件の売却方法｜バス便・車必須エリア
駅から遠い物件（徒歩20分以上・バス便）の売却方法を解説。不動産公正競争規約では徒歩1分＝80mで計算され、徒歩20分超では駅近比で15〜40%価格が下落。テレワーク層や移住希望者など駅遠を好むターゲットへの訴求法、価格設定のコツ、売れない場合の対策を説明します。
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ゴミ屋敷の買取業者｜片付け不要で売却する方法
ゴミ屋敷を片付け不要で売却する方法を解説。買取相場は状態により市場価格の30〜80%で、軽度（ゴミ少量）なら60〜80%、特殊清掃が必要な場合は30〜50%が目安。宅建業免許（宅建業法第3条）の確認方法、契約不適合責任（民法第562条）の免責条件、片付け後の売却との費用比較を説明します。
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ゴミ屋敷の片付け費用｜業者選びと費用相場
ゴミ屋敷の片付け費用を間取り・状態別に解説。3LDKで軽度40〜60万円、重度100〜200万円が目安。一般廃棄物収集運搬業許可（廃棄物処理法第7条）の確認方法、悪徳業者のぼったくり手口と対策、片付けせず買取業者に売却した方が有利なケースの判断基準も説明します。
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旗竿地のメリット・デメリット｜売却時のアピールポイント
旗竿地のメリットは整形地比20〜40%安い価格・静かな環境・固定資産税の軽減（不整形地補正）。デメリットは間口の狭さ・日当たり・間口2m未満で再建築不可（建築基準法第43条）。売却時のアピールポイントとターゲット別の訴求方法を解説します。
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違法建築物件は売却できる？買取業者が買う理由
違法建築物件の売却方法を解説。建築基準法違反（建ぺい率・容積率オーバー、無断増築等）の物件は住宅ローン不可で価格は適法物件の20〜80%に。買取業者が買い取る理由（是正再販・更地化・投資活用）、告知義務（宅建業法第47条）、是正命令（法第9条）のリスクを説明します。
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違法増築がある物件の売却｜是正工事は必要？
違法増築（建築確認申請なし・建ぺい率容積率オーバー）がある物件の売却方法を解説。是正工事なしでも売却可能ですが価格は30〜85%に低下し住宅ローンは不可。増築部分の解体費用（30〜80万円）、事後申請の条件、告知義務（宅建業法第47条）と契約不適合責任の注意点を説明します。
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既存不適格マンションは売れない？売却価格の目安と住宅ローンの可否
既存不適格マンションの売却価格は適格物件の60〜95%。容積率オーバーの程度で大きく変わります。住宅ローンが使えるケース・使えないケース、買い手が見つかりにくい場合の売却方法を、具体的な事例とともに解説します。
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旧耐震基準の建物は売れる？1981年以前の物件の売却方法
旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の建物の売却方法を解説。住宅ローン審査が厳しく住宅ローン控除（租税特別措置法第41条）も原則対象外。価格は新耐震比で10〜40%下落。現況売却・耐震補強・更地売却・買取業者の4つの選択肢と費用対効果を宅建士が説明します。
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旧耐震の実家を相続…売却か耐震補強か判断基準
旧耐震（1981年5月以前）の実家を相続した場合の判断基準を解説。売却なら譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）の適用可能性あり。耐震補強なら自治体の補助金（上限50〜100万円）も。放置すると特定空家指定で固定資産税最大6倍のリスク。
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長屋・連棟式建物の売却方法｜単独での売却は可能？
長屋・連棟式建物の売却方法を解説。長屋は建築基準法上「一戸建て」に分類され区分所有法の適用外。単独での建替えが困難で住宅ローンも使いにくいため、価格は一戸建ての40〜90%に。現況売却・切り離し・全体売却・買取業者への売却の4つの選択肢と注意点を説明します。
物件タイプ別
底地の買取相場はいくら？更地価格との違いを解説
底地の買取相場を解説。借地人への売却なら更地価格の30〜50%、買取業者なら10〜15%が目安です。国税庁の路線価図に基づく借地権割合での計算方法、収益還元法による算出、価格に影響するプラス・マイナス要因、高く売るための4つのポイントを宅建士が詳しく説明します。
物件タイプ別
空き家の解体費用｜相場と補助金の活用方法
空き家の解体費用は木造で坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）が相場です。構造別の費用比較、自治体の補助金制度（上限30〜100万円）、建設リサイクル法の届出義務、解体後の固定資産税への影響まで宅建士が解説します。
物件タイプ別
事故物件専門の買取業者｜選び方と相場
事故物件専門の買取業者の選び方と買取相場を解説。死因別の価格目安（自然死50〜70%・自殺45〜60%・他殺35〜50%）、業者選定の5つのポイント、契約不適合責任の免責条件、見積もりから売却までの流れを宅建士が解説します。
基礎知識
固定資産税の仕組み｜「更地にすると6倍」は本当か？
「空き家を更地にすると固定資産税が6倍」は曲解です。住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）の仕組み、空き家が壊せない構造的理由、特定空家・管理不全空家の特例解除、農地課税と生産緑地の問題まで、土地の固定資産税の全体像を解説します。
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共有者と連絡が取れない…持分売却で解決する方法
共有者と連絡が取れず不動産売却が進まない場合の対処法を解説。自分の持分だけなら同意不要で売却可能（民法第206条）。不在者財産管理人の選任（民法第25条）、共有物分割請求（第258条）、公示送達の仕組みと費用を宅建士が解説します。
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相続で共有になった実家｜持分売却という選択肢
相続で実家が共有名義になると、全員の同意なしには売却できません（民法第251条）。しかし自分の持分だけなら同意不要で売却可能です（民法第206条）。持分売却の価格目安・手続き・検討すべきケースを宅建士が解説します。
物件タイプ別
旧耐震の建物に住み続けるリスク｜火災保険・地震保険の実態と資産価値
旧耐震基準（1981年以前）の建物に住み続けるリスクを宅建士が解説。熊本地震では旧耐震の倒壊率28.2%。地震保険の補償限度額、住宅ローン審査への影響、年々下がる資産価値、耐震補強と売却の費用比較を具体的な数字で説明します。
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耐震診断・耐震補強の費用｜売却前にすべき？
旧耐震物件の耐震診断費用は木造10〜20万円、マンション100万円〜。売却前に診断・補強すべきかを費用対効果で判断する方法、自治体の補助金制度（診断2/3〜全額・補強1/2〜2/3）、耐震基準適合証明書の取得手順を宅建士が解説します。
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囲繞地通行権とは？袋地売却時の注意点
袋地に認められる囲繞地通行権（民法第210条）を解説。通行できる場所・方法は「損害が最も少ないもの」（第211条）で、通行料の支払い義務あり（第212条）。ただし分筆が原因の場合は無償（第213条）。袋地売却時の重要事項説明や隣地トラブル回避のポイントもまとめています。
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相続した農地の売却方法｜売れない農地の処分
相続した農地の売却方法を解説。農家でなくても農地法第5条の転用許可で売却可能です。相続登記の義務化（2024年4月〜）への対応、農地の納税猶予・800万円特別控除の税制特例、売れない場合の農地中間管理機構・国庫帰属制度の活用法をまとめています。
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セットバックで再建築可能に？必要な条件と費用
セットバック（建築基準法第42条第2項）で再建築不可物件が再建築可能になる条件を解説。2項道路（みなし道路）に接する土地は道路中心から2m後退で接道義務を満たせます。手続きの流れ、費用目安（40〜130万円）、敷地面積減少の注意点を宅建士が解説します。
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地主が承諾してくれない…借地権売却の対処法
地主が借地権の譲渡を承諾しない場合の対処法を解説。借地非訟（借地借家法第19条）の流れ・費用・期間、地主の介入権（第19条第3項）、承諾料の上乗せ交渉術、買取業者の活用法など5つの選択肢を宅建士が解説します。
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借地権は売れる？売却の流れと地主の承諾を得るコツ
借地権は財産権として売却可能ですが、地主の承諾（承諾料は借地権価格の約10%）が必要です。借地借家法第19条の借地非訟制度、売却の5ステップ、地主との交渉術を宅建士が解説。承諾拒否時の対処法も紹介します。
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市街化調整区域の農地転用｜売却までの流れ
市街化調整区域の農地を転用して売却する方法を解説。農地法第5条の転用許可の条件、農業委員会への申請手続き、費用20〜50万円・期間3〜6ヶ月の目安、転用が難しい場合の対処法まで。農振地域の除外手続きについても説明します。
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借地人に底地を売る交渉術｜適正価格の決め方
底地を借地人に売る際の適正価格は更地価格の30〜50%が相場です。路線価図の借地権割合に基づく計算方法、交渉の進め方とコツ、借地人が購入を拒否した場合の対処法を宅建士が解説します。
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底地を売却する方法｜地主が知っておくべき3つの選択肢
底地の売却方法は借地人への売却（更地価格の30〜50%）、借地権との同時売却、買取業者への売却（10〜15%）の3つがあります。借地借家法に基づく地代増額請求権や借地権割合の仕組み、売却先別の価格比較を宅建士が解説します。
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崖条例とは？建築制限の内容と傾斜地売却への影響
崖条例（がけ条例）の建築制限を自治体別に解説。東京都・神奈川県は高さ2m超、福岡県は3m超と基準が異なります。崖の高さの2倍以内が建築制限区域となり、擁壁の設置などの安全措置が必要になります。崖条例で再建築不可になるケース、擁壁費用の考え方、売却時に伝えるべき情報をまとめています。
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接道義務2mを満たさない土地｜売却相場と対処法
接道間口が2m未満で建築基準法の接道義務を満たさない土地の売却を解説。間口だけでなく通路全体で2m必要な点や、公図と実測のずれに注意が必要です。隣地買収・43条第2項の認定許可・現況売却の対処法と、接道距離別の売却価格の目安をまとめています。
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未接道を解消する方法｜隣地買収の交渉術
未接道の土地を接道させて再建築可能にする方法を解説。隣地の一部買収による間口2m確保の交渉術、土地の等価交換、位置指定道路の申請、43条第2項の認定・許可、隣地との同時売却など。相手のメリットの示し方や書面での合意など実務的な交渉のコツもまとめています。
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線引き前宅地とは？市街化調整区域の売却で重要なポイント
線引き前宅地とは、都市計画の線引き前から宅地だった土地で、市街化調整区域でも建築が認められやすく売却価格が高くなる傾向があります。閉鎖登記簿・航空写真などでの確認方法、自治体ごとの建築許可の違い、売却時に準備すべき証明資料まで、線引き前宅地の売却に必要な知識をわかりやすく解説します。
事例
相続手続きで発覚した「重複本籍」とは？戸籍に刻まれた戦後の混乱
相続登記のために戸籍謄本を取り寄せたら「戸籍消除」の記載が。重複本籍（複本籍）とは何か、なぜ発生するのかを、沖縄での実例をもとに解説。戦中・戦後の混乱期に起きた戸籍台帳の焼失や養子縁組の増加が背景にあります。相続実務への影響と注意点も紹介。
物件タイプ別
傾斜地・崖地は売れる？造成費用と売却相場
傾斜地・崖地の土地は売れる？売却価格は「平坦地の何割」では決まらず、造成費を回収できるかで大きく変わります。造成費用の決まり方、崖条例の建築制限、そのまま売る・造成して売る・買取業者に売るの3つの方法を比較解説します。
物件タイプ別
市街化調整区域の土地を持ち続けるコスト｜固定資産税と維持費の実態
市街化調整区域の土地を持ち続けるコストを解説。固定資産税は宅地で年3〜15万円、草刈り・不法投棄対策などの維持管理費を加えると年10〜40万円にのぼります。年数が経つほど売りにくくなる理由、持ち続けた場合と早期売却の損益比較シミュレーションも紹介します。
物件タイプ別
未接道の土地を相続したら？放置リスクと選択肢
未接道の土地を相続した場合の放置リスクと対処法を解説。再建築不可で建物は老朽化する一方、固定資産税は毎年課税され、特定空家に指定されると税額が最大6倍に。隣地買収・セットバック・現状売却の3つの選択肢と、放置した場合の最悪シナリオを紹介します。
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相続人が多すぎて登記できない土地の処分方法
相続人が多数いて登記が進まない土地の処分方法を解説。合意形成の方法、法的手続き、持分売却などの選択肢を詳しく説明します。
事例
数次相続で権利関係が複雑…未登記不動産の売却事例
数次相続で権利関係が複雑になった未登記不動産の売却事例を紹介。相続人が多数いるケースの解決方法と注意点を解説します。
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底地と借地権の同時売却｜完全所有権化で高値売却を実現
底地と借地権を同時に売却して完全所有権として高値売却する方法を解説。地主と借地人の協力で実現する売却戦略を詳しく紹介します。
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市街化調整区域の土地は売れる？売却方法と買取相場
市街化調整区域の土地は建築制限と住宅ローン不可のため一般市場では売りにくい物件です。農家・開発業者・隣地所有者・買取業者への4つの売却方法と、市街化区域の10〜70%が目安となる買取相場を解説。開発許可や既存宅地の有無で価格が大きく変わります。
物件タイプ別
底地の固定資産税が重い…売却で負担から解放される方法
底地の固定資産税負担に悩む地主向けに、税負担の実態と売却による解決方法を解説します。地代収入との関係も詳しく説明します。
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再建築不可物件を賃貸に出す際の注意点
再建築不可物件を賃貸経営する際の注意点を解説。リフォーム、入居者募集、管理、収益性の計算方法を詳しく説明します。
物件タイプ別
再建築不可物件とは？売却できる理由と方法
再建築不可物件の基本的な仕組みと売却方法を解説。なぜ再建築できないのか、なぜ売却可能なのか、売却時の注意点を詳しく説明します。
物件タイプ別
再建築不可でも住宅ローンは使える？融資の可能性
再建築不可物件で住宅ローンが組めるかを解説。融資が難しい理由、利用可能なローンの種類、購入時の資金調達方法を詳しく説明します。
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再建築不可の家を相続したときの対処法
再建築不可物件を相続した場合の対処法を解説。売却、活用、相続放棄などの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく説明します。
物件タイプ別
再建築不可でも建替え可能？43条但し書き許可の条件と申請手続き
再建築不可物件でも建築基準法第43条第2項の認定・許可を取得すれば建替えが可能に。2018年法改正で整理された認定と許可の2ルート、許可されやすいケース、申請費用（20〜60万円）、審査期間（3〜6ヶ月）、売却価格への影響と許可の見通しの確認方法まで詳しく解説します。
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再建築不可物件の買取業者選びのポイント
再建築不可物件を売却する際の買取業者の選び方を解説。比較のポイント、信頼できる業者の見分け方、トラブル回避の方法を詳しく説明します。
物件タイプ別
未接道の土地は売れる？袋地・無道路地の売却方法
道路に接していない袋地・無道路地の売却方法を解説。未接道地の買取相場は接道あり整形地の3〜5割が目安。隣地所有者への売却・買取業者への売却・接道確保後の売却の3つの選択肢と、囲繞地通行権の確認・通路の権利関係など売却時の注意点をまとめています。
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私道にしか接していない土地の売却｜通行権の確認方法
私道にしか接していない土地の売却方法を解説。建築基準法第42条の道路に該当するか（2項道路・位置指定道路等）で再建築の可否が変わります。通行承諾書・掘削承諾書の取得方法、私道の権利者が複数いる場合の交渉、承諾が得られない場合の対処法をまとめています。
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境界トラブルと売却｜隣人と揉めている土地の売り方
境界トラブルがある土地の売却方法を解説。トラブルの解決方法、売却への影響、買取業者への売却について詳しく説明します。
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擁壁のある土地の売却｜老朽化擁壁の対処法
擁壁のある土地の売却方法を解説。老朽化擁壁の問題点、対処法、売却価格への影響を詳しく説明します。
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孤独死があった物件の売却｜特殊清掃と告知義務
孤独死があった物件の売却方法を解説。特殊清掃の費用、告知義務の範囲、売却価格への影響を詳しく説明します。
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事故物件の告知義務｜いつまで？どこまで？
事故物件の告知義務について詳しく解説。告知が必要な範囲、期間、方法、告知義務違反のリスクを説明します。
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心理的瑕疵物件とは？売却時の注意点
心理的瑕疵物件の定義と売却方法を解説。告知義務の範囲、価格への影響、売却の選択肢を詳しく説明します。
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建ぺい率・容積率オーバーの売却相場｜価格目安を一覧表で解説
建ぺい率・容積率オーバー物件の売却相場をオーバー程度別に一覧表で解説。既存不適格（建築基準法改正が原因）なら適格物件の55〜95%、違法建築（無断増築等）なら20〜75%が目安。価格に影響する6つの要因と、オーバー程度別の売却方法を紹介します。
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間口2mの旗竿地｜再建築可否の確認方法
旗竿地の間口が2m未満だと建築基準法の接道義務を満たさず再建築不可に。間口だけでなく通路全体の幅が2m必要な点に注意が必要です。登記簿・現地測定・境界確定測量による確認方法、隣地購入や43条第2項の認定・許可による対処法、再建築可否別の売却価格目安まで解説します。
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郊外物件の買取｜売れない土地・家の処分方法
郊外で売れない物件の買取について解説。買取業者の選び方、買取相場、売れない場合の対処法を詳しく説明します。
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不整形地・変形地の査定と評価額｜売却価格はいくら下がる？
不整形地・変形地の査定方法と評価額の仕組みを解説。不整形地補正率やかげ地割合の計算方法（財産評価基本通達）、固定資産税評価額・路線価・実勢価格の関係、三角地・L字型・台形の形状別減価率の目安、評価額が高すぎる場合の審査申出方法まで紹介します。
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雨漏り・シロアリのある家の売却｜告知義務と買取相場
雨漏りやシロアリ被害がある家の売却方法を解説。告知義務の内容、売却価格への影響、対処法を詳しく説明します。
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空き家の維持管理費用｜年間コストと節約方法
空き家の維持管理にかかる年間費用を解説。固定資産税、管理費、修繕費などの内訳と、コストを抑える方法を詳しく説明します。
物件タイプ別
相続した空き家を売却する方法｜3,000万円控除の活用
相続した空き家の売却方法を解説。3,000万円特別控除の条件、手続きの流れ、売却前の準備について詳しく説明します。
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