旧耐震の実家を相続…売却か耐震補強か判断基準

旧耐震の実家を相続したら

直面する問題

旧耐震基準（1981年以前）の実家を相続すると、以下の問題に直面します。旧耐震物件の基本的な売却方法は「旧耐震基準の建物は売れる？」で解説しています。

問題1：住み続けるか売却するか

• 自分で住む？
• 賃貸に出す？
• 売却する？

問題2：耐震性の問題

• 地震で倒壊するリスク
• 補強工事の費用
• そのまま住んでよいか

問題3：維持費の負担

• 固定資産税
• 修繕費
• 空き家管理費

選択肢の比較

選択肢1：売却する

相続した実家を売却する方法です。

メリット

• 維持費がなくなる
• 現金化できる
• 管理の手間がなくなる

デメリット

• 旧耐震は売却が難しい
• 価格が安くなる傾向
• 思い出の家を手放す

選択肢2：耐震補強して住む

耐震補強を行い、自分で住む方法です。

メリット

• 安心して住める
• 実家を残せる
• 住居費を抑えられる

デメリット

• 補強費用がかかる
• 維持費がかかり続ける
• 他のリフォームも必要な場合

選択肢3：耐震補強して賃貸

耐震補強を行い、賃貸に出す方法です。

メリット

• 家賃収入が得られる
• 実家を残せる
• 資産として活用

デメリット

• 補強費用がかかる
• 賃貸経営の手間
• 空室リスク

選択肢4：そのまま保有

何もせずに保有し続ける方法です。

メリット

• 初期費用がかからない
• 判断を先送りできる

デメリット

• 維持費がかかり続ける
• 空き家問題の発生
• 特定空き家に指定されるリスク
• 老朽化が進行

売却か補強かの判断基準

判断の考え方

まず 住む予定があるかどうか が最大の分岐点です。住む予定があれば耐震補強（自治体の補助金を活用）を検討します。住む予定がなければ、賃貸の収益性を検討し、見込めなければ売却が合理的です。なお、相続した空き家を売却する場合は 譲渡所得の3,000万円特別控除（ 租税特別措置法第35条第3項 ）の適用を受けられる場合があります。適用条件は「相続した空き家の売却と3,000万円控除」をご覧ください。

判断基準1：住む予定

住む予定がある場合 → 耐震補強を検討

住む予定がない場合 → 売却または賃貸を検討

判断基準2：立地

立地	おすすめ
駅近・都心	補強して活用または売却
郊外・需要低い	売却を優先

判断基準3：建物の状態

状態	おすすめ
良好（築40年程度）	補強の価値あり
老朽化（築50年以上）	売却を検討
雨漏り・シロアリ	売却を優先

判断基準4：費用対効果

耐震補強の費用対効果を計算しましょう。

費用対効果の計算

売却する場合

売却による手取りは「売却価格 − 諸費用（仲介手数料3%+6万円+税、登記費用等で3〜5%程度）」です。旧耐震物件の売却価格は新耐震の同等物件と比べて10〜40%程度安くなります。詳しくは「旧耐震物件の買取相場」をご覧ください。なお、 譲渡所得税 がかかる場合があるため、税理士への相談を推奨します。

耐震補強して住む場合

「耐震補強費用 + リフォーム費用」と「同エリアの賃貸に住んだ場合の家賃」を比較します。補強+リフォーム費用を何年で回収できるかが判断基準です。一般に 5〜7年以内 に回収できるなら補強して住む価値があるとされます。自治体の耐震補強補助金（上限50〜100万円）を活用すれば初期費用を抑えられます。

耐震補強して賃貸する場合

「年間の手取り収入（家賃−経費）」で初期投資（耐震補強+リフォーム費用）を何年で回収できるかが判断基準です。 回収期間が5年以内 であれば投資価値があるとされます。ただし、素人のリフォーム発注にはぼったくりや手抜きのリスクが伴うため、業者選定は慎重に行う必要があります。リフォームして貸すよりも売却して得た資金で優良物件を購入した方が合理的なケースも多いです（税理士への相談必須）。

耐震補強の費用

費用の目安

補強内容	費用目安
基礎補強	50〜100万円
壁補強	50〜150万円
接合部補強	30〜50万円
総合的な補強	100〜300万円

補助金制度

多くの自治体で耐震補強の補助金があります。

項目	補助率	上限額
耐震診断	2/3〜全額	5〜10万円
耐震補強	1/2〜2/3	50〜100万円

補助金活用の注意点

• 工事前に申請が必要
• 自治体によって条件が異なる
• 予算に限りがある

売却方法の選択肢

一般市場での売却

不動産会社を通じて売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性

デメリット

• 住宅ローンが使えず買主が限られる
• 売却期間が長期化
• 契約不適合責任あり

買取業者への売却

築古物件を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

デメリット

• 一般市場より安くなる傾向

空き家として放置するリスク

リスク1：特定空家・管理不全空家に指定

空家等対策の推進に関する特別措置法 により、管理不全の空き家は「特定空家」に指定されるリスクがあります。2023年改正で「管理不全空家」も新設され、特定空家に至る前段階でも指定・勧告の対象になります。

指定されると

• 住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が解除され固定資産税が最大6倍
• 行政による指導・勧告・命令
• 最終的に行政代執行による強制解体（費用は所有者負担）
• 50万円以下の過料

リスク2：倒壊・火災による損害賠償責任

旧耐震の建物は地震で倒壊するリスクが高く、放置すると老朽化でさらに危険になります。倒壊等で他人に損害を与えた場合、 土地工作物責任（ 民法第717条 ）により、所有者は 無過失で損害賠償責任 を負います。「管理していなかった」は免責事由になりません。

リスク3：資産価値の低下

放置するほど建物の状態が悪化し、資産価値が下がります。

まとめ

旧耐震の実家を相続した場合の判断についてまとめます。

売却が向いているケース

• 住む予定がない
• 立地が良くない
• 建物の状態が悪い
• 管理が難しい

耐震補強が向いているケース

• 住む予定がある
• 立地が良い
• 建物の状態が良い
• 費用対効果が見込める

判断のポイント

• 住む予定の有無
• 立地・建物の状態
• 費用対効果
• 補助金の活用

放置は避ける

• 特定空き家のリスク
• 倒壊・火災のリスク
• 資産価値の低下

売却する場合の価格目安は「旧耐震物件の買取相場」、耐震補強を検討する場合は「耐震診断・耐震補強の費用」をご覧ください。相続した実家が旧耐震マンションの場合は住宅ローンの問題にも注意が必要です。旧耐震物件の基本的な仕組みや対応方法の全体像は「旧耐震の売却・買取について」にまとめています。