築古物件は解体すべき？更地売却vs現況売却

更地売却と現況売却の比較

築古物件を売却する際、解体して更地で売るか、現況のまま売るかは重要な判断です。

比較表

項目	更地売却	現況売却
解体費用	かかる	かからない
売却価格	高くなる傾向	低くなる傾向
買い手	広い	限られる
住宅ローン	使いやすい	使いにくい
売却期間	短い傾向	長い傾向
固定資産税	上がる場合あり	据え置き

更地売却のメリット・デメリット

メリット

買い手が広がる

• 新築を建てたい人
• 土地だけ購入したい人
• 住宅ローンを使いたい人

売却価格が上がる可能性

• 土地の価値が明確
• 解体の手間がない分、高く売れる

売却期間が短い傾向

• 買い手が多い
• 判断がしやすい

デメリット

解体費用がかかる

構造	坪単価	30坪の目安
木造	3〜5万円	90〜150万円
鉄骨造	5〜7万円	150〜210万円
RC造	6〜10万円	180〜300万円

アスベスト含有建材がある場合は、 大気汚染防止法 に基づく除去費用が別途かかります。

固定資産税が上がる

建物を解体すると 住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が外れ、固定資産税の課税標準が 最大6倍 に上がります。小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が6分の1に軽減されていますが、更地にするとこの軽減がなくなります。

建物の価値を失う リノベーション需要がある場合、建物を残した方が高く売れる可能性も。

現況売却のメリット・デメリット

メリット

費用がかからない

• 解体費用が不要
• すぐに売り出せる

建物の価値を活かせる

• リノベーション需要
• 投資物件としての価値

固定資産税が上がらない 住宅用地の特例が継続。

デメリット

売却価格が下がる傾向

• 解体費用分を値引きされる
• 建物のリスクを考慮される

買い手が限られる

• 住宅ローンが使いにくい
• 古い建物を嫌う人が多い

売却期間が長い傾向

• 買い手を見つけるのに時間がかかる

判断のポイント

ポイント1：建物の状態

状態	おすすめ
雨漏り・シロアリ被害	更地売却
居住可能な状態	現況売却も検討
リフォーム済み	現況売却

ポイント2：立地

立地	おすすめ
駅近・都心	どちらでも売れる
郊外・需要が低い	現況売却で早期売却

ポイント3：費用対効果

更地売却の判断で最も重要なのは、 解体費用を上回る価格上昇が見込めるか です。

判断の目安として、「更地にした場合の売却価格」から「現況売却価格＋解体費用」を引いた差額がプラスであれば、更地売却が有利です。土地の価値は国土交通省の 公示地価 や 都道府県地価調査 で近隣相場を確認できます。解体費用と売却価格の見込みが不透明な場合は、複数の不動産会社に現況・更地それぞれの査定を依頼して比較するのが確実です。

ポイント4：売却までの期間

売却を急ぐ場合は、現況売却や買取業者への売却を検討。

ポイント5：固定資産税の影響

更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がります。 固定資産税の賦課期日は毎年1月1日 （地方税法第359条）のため、解体のタイミングが重要です。

たとえば、1月2日以降に解体すればその年の固定資産税は住宅用地特例が適用されたまま据え置かれ、翌年から更地としての課税になります。逆に年末に解体して1月1日時点で更地だと、すぐに税負担が増えます。売却の見通しが立ってから解体に着手し、 解体後1ヶ月以内に建物滅失登記（不動産登記法第57条）を行う必要があります。

ケース別の判断

ケース1：建物が老朽化している

おすすめ：更地売却

理由：

• 建物の価値がない
• 買い手が解体費用を嫌がる
• 更地の方が売りやすい

ケース2：建物がまだ使える

おすすめ：現況売却を先に試す（リフォームの費用対効果も参考に）

理由：

• リノベーション需要がある
• 解体費用を節約できる
• 売れなければ更地売却に切り替え

ケース3：早く売りたい

おすすめ：買取業者への売却

理由：

• 解体の手間なし
• 確実に売却できる
• スピーディー

ケース4：高く売りたい

おすすめ：立地に応じて判断

• 好立地：更地売却で高値
• 郊外：現況売却でコスト節約

まとめ

更地売却と現況売却の判断についてまとめます。

更地売却が向いているケース

• 建物が老朽化
• 立地が良い
• 費用対効果が見込める

現況売却が向いているケース

• 建物がまだ使える
• 解体費用を抑えたい
• リノベーション需要がある

判断のポイント

• 建物の状態
• 立地
• 費用対効果
• 売却までの期間
• 固定資産税の影響

リフォームして売る選択肢も含めた総合的な比較は「築古・老朽化の売却・買取」をご覧ください。