傾斜地・崖地は売れる？造成費用と売却相場

傾斜地・崖地とは

傾斜地とは、勾配のある土地のことです。特に急な傾斜の土地は「崖地」と呼ばれます。

傾斜の程度

区分	勾配	特徴
緩傾斜	15度未満	造成で平坦化可能
中傾斜	15〜30度	造成費用がかかる
急傾斜	30度以上	崖条例の対象、造成困難

崖地の定義

多くの自治体では、高さ2m以上かつ勾配30度以上の斜面を「崖」と定義しています。

傾斜地・崖地は売れる？

結論：売れるが、条件による

傾斜地・崖地でも売却は可能ですが、条件によって難易度が大きく異なります。

売れやすいケース

• 造成費用が安く済む
• 眺望が良い
• アクセスが良い
• 擁壁が整備済み

売れにくいケース

• 造成費用が高い
• 崖条例の制約が厳しい
• 擁壁が老朽化
• アクセスが悪い

造成費用

費用の目安

傾斜地を平坦にするには、造成工事が必要です。以下は造成工事業者への見積もり事例に基づく一般的な目安です（実際の費用は地盤状況・現場条件・時期により変動するため、必ず複数社から見積もりを取得してください）。

工事内容	費用目安
切土（土を削る）	5,000〜10,000円/㎥
盛土（土を盛る）	3,000〜8,000円/㎥
擁壁設置（コンクリート）	50,000〜150,000円/m²
擁壁設置（間知ブロック）	30,000〜80,000円/m²

なお、盛土規制法（旧宅地造成等規制法）の規制区域では、切土で2mを超える崖、盛土で1mを超える崖を生じる工事等に都道府県知事の許可が必要です（国土交通省）。許可申請費用が別途かかる点にも注意しましょう。

計算例

条件

• 土地面積：100㎡
• 高低差：3m
• 擁壁の長さ：10m、高さ：3m

費用

切土：50㎥ × 8,000円 = 400,000円
擁壁：30㎡ × 100,000円 = 3,000,000円
その他（排水等）：500,000円
合計：約390万円

費用が高くなるケース

ケース	理由
急傾斜	切土量が多い
高低差が大きい	大規模な擁壁が必要
地盤が弱い	地盤改良が必要
アクセスが悪い	重機の搬入が困難

売却相場

価格の目安

傾斜地・崖地は、平坦地より価格が下がります。

状況	価格目安（平坦地比）
緩傾斜（造成容易）	70〜90%
中傾斜	50〜70%
急傾斜（崖条例対象）	30〜50%
造成困難	10〜30%

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
傾斜の程度	緩い	急
擁壁の状態	整備済み	老朽化・未整備
眺望	良好	なし
立地	需要が高い	郊外
アクセス	良好	悪い

がけ地補正率（相続税評価の参考値）

国税庁の「財産評価基本通達」では、がけ地を有する宅地の相続税評価にがけ地補正率を定めています（国税庁）。売買価格と直接連動するものではありませんが、価格交渉時の参考指標として活用されています。

がけ地割合	南向き	東向き	西向き	北向き
10%以上〜20%未満	0.96	0.95	0.94	0.93
20%以上〜30%未満	0.92	0.91	0.90	0.88
30%以上〜40%未満	0.88	0.87	0.86	0.83
40%以上〜50%未満	0.85	0.84	0.82	0.78
50%以上	0.78	0.76	0.74	0.70

※ 南向きの崖は日当たりへの影響が小さいため補正率が高く、北向きは影響が大きいため補正率が低くなります。

造成費用と売却価格の関係

買主は造成費用を考慮して価格を判断します。

計算例

平坦地の相場：2,000万円
造成費用：400万円
傾斜地の適正価格：2,000万円 − 400万円 = 1,600万円

崖条例の影響

崖条例とは

崖の近くに建物を建てる際の制限を定めた条例です。建築基準法では全国統一の崖規制がないため、各自治体が独自の条例で規制しています。

東京都の崖条例（建築安全条例第6条）

東京都では、東京都建築安全条例第6条で以下のように定めています。

項目	内容
対象となる崖	高さ2mを超え、勾配30度を超える斜面
建築制限区域	崖の下端から水平距離で崖の高さの2倍以内
義務	高さ2mを超える擁壁の設置（排水措置を含む）

例

崖の高さ：5m
建築制限区域：崖の下端から10m以内
→ この範囲内に建築するには擁壁の設置が必要

自治体ごとの違いに注意

崖条例の内容は自治体によって異なります。東京都内でも、23区（世田谷区・港区等）は東京都建築安全条例が適用されますが、町田市のように独自の上乗せ条例を持つ自治体もあります。

自治体	根拠	崖の高さ基準	特徴
東京都（23区共通）	建築安全条例第6条	2m超	崖高の2倍以内で擁壁義務
町田市	独自の斜面地条例	高低差3m超	共同住宅等に階数制限を追加
神奈川県	建築基準条例	3m超	東京都より基準が緩い

重要なのは、同じ東京都内でも特定行政庁ごとに運用解釈が異なる点です。擁壁の安全性判断基準や緩和条件の適用が自治体ごとに違うため、必ず物件所在地の自治体に確認しましょう。

売却への影響

崖条例により、建築可能な範囲が限られます。詳しくは「崖条例とは？」をご覧ください。

• 有効宅地面積が減少
• 造成費用が増加
• 売却価格が下落

売却方法

どの方法を選ぶべきか

以下のフローチャートを参考に、ご自身の状況に合った売却方法を判断できます。

方法1：そのまま売却

傾斜地のまま売却する方法です。

ポイント

• 造成費用を考慮した価格設定
• 眺望などメリットをアピール
• 買主が限られる

方法2：造成してから売却

造成して平坦地にしてから売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性
• 買主が増える

デメリット

• 造成費用がかかる
• 費用対効果の検討が必要

方法3：買取業者への売却

傾斜地・崖地を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• 造成の手間なし

注意点

注意点1：擁壁の状態確認

既存の擁壁がある場合、状態を確認しましょう。

確認ポイント

• ひび割れ、傾き
• 排水機能
• 築年数

注意点2：崖条例の確認

崖条例の内容は自治体によって異なります。必ず確認しましょう。

注意点3：地盤調査

傾斜地は地盤が弱い場合があります。地盤調査の実施を検討しましょう。

まとめ

傾斜地・崖地の売却についてまとめます。

造成費用

• 切土・盛土：数十万〜数百万円
• 擁壁設置：数百万円〜

売却相場

• 緩傾斜：平坦地の70〜90%
• 中傾斜：平坦地の50〜70%
• 急傾斜：平坦地の30〜50%

崖条例の影響

• 建築制限区域の設定
• 擁壁設置義務
• 有効宅地面積の減少

傾斜地・崖地の基本的な仕組みや対処法の全体像は「傾斜地・崖地の売却・買取について」で解説しています。