傾斜地・崖地は売れる？造成費用と売却相場

傾斜地・崖地とは

傾斜地とは、勾配のある土地のことです。特に急な傾斜の土地は「崖地」と呼ばれます。

崖地の定義

法令や条例では、地表面が水平面に対して30度を超える傾斜地を「崖」として扱うのが基本です（宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第1条）。崖条例では、勾配30度を超える斜面のうち、一定の高さを超えるものを「崖」としています。高さの基準は、東京都と神奈川県が2m超、福岡県が3m超のように自治体で違います。

傾斜地・崖地は売れる？

結論：売れるが、条件による

傾斜地・崖地でも売却は可能ですが、条件によって難易度が大きく異なります。

売れやすいケース

• 造成費用が安く済む
• 眺望が良い
• アクセスが良い
• 擁壁が整備済み

売れにくいケース

• 造成費用が高い
• 崖条例の制約が厳しい
• 擁壁が老朽化
• アクセスが悪い

造成費用

費用の決まり方

傾斜地を平坦にするには、造成工事が必要です。工事には、土を削る切土、土を盛る盛土、その土を支える擁壁の設置などがあります。費用は、土の量、擁壁の高さ・長さ・種類、地盤の状態、現場の条件で大きく変わるため、一律の目安はありません。実際の費用は、現地を見た造成工事業者に見積もりを取って確かめてください。

なお、盛土規制法（旧宅地造成等規制法）の宅地造成等工事規制区域では、切土で2mを超える崖、盛土で1mを超える崖を生じる工事等に都道府県知事の許可が必要です。特定盛土等規制区域では、許可や届出が要る工事の規模が異なります（宅地造成及び特定盛土等規制法施行令第3条、国土交通省）。許可申請費用が別途かかる点にも注意しましょう。

費用が高くなるケース

ケース	理由
急傾斜	切土量が多い
高低差が大きい	大規模な擁壁が必要
地盤が弱い	地盤改良が必要
アクセスが悪い	重機の搬入が困難

売却相場

価格の目安

傾斜地・崖地は、平坦地より価格が下がります。ただし、どれだけ下がるかは「平坦地の何割」という目安では決まりません。買主は、造成や擁壁の工事に費用をかけ、建物を建てて売った金額でそれを回収できるかを計算します。回収できなければ、土地に払える金額はほとんど残りません。

当社が最近査定した傾斜地では、売主の希望も、最初の見立ても数百万円でしたが、実際に土地を見て調べた結果、評価は10万円になりました。詳しくは「向かいには家が並んでいるのに、評価は10万円」をご覧ください。

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
傾斜の程度	緩い	急
擁壁の状態	整備済み	老朽化・未整備
眺望	良好	なし
立地	需要が高い	郊外
アクセス	良好	悪い

がけ地補正率（相続税評価の参考値）

国税庁の「財産評価基本通達」では、がけ地を有する宅地の相続税評価にがけ地補正率を定めています（国税庁）。売買価格と直接連動するものではありませんが、崖の向きと割合で評価がどれくらい変わるかの参考にはなります。

がけ地割合	南向き	東向き	西向き	北向き
10%以上〜20%未満	0.96	0.95	0.94	0.93
20%以上〜30%未満	0.92	0.91	0.90	0.88
30%以上〜40%未満	0.88	0.87	0.86	0.83
40%以上〜50%未満	0.85	0.84	0.82	0.78
50%以上〜60%未満	0.82	0.81	0.78	0.73
60%以上〜70%未満	0.79	0.77	0.74	0.68
70%以上〜80%未満	0.76	0.74	0.70	0.63
80%以上〜90%未満	0.73	0.70	0.66	0.58
90%以上	0.70	0.65	0.60	0.53

出典：国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31年1月分以降用）」⑨がけ地補正率表。がけ地割合は「がけ地の地積 ÷ 総地積」です。

※ 同じがけ地割合でも、南向きの補正率が最も高く、北向きが最も低く定められています。がけ地の方位は斜面の向きで判定します（国税庁）。

造成費用と売却価格の関係

買主は造成費用を考慮して価格を判断します。平坦な土地として売れる価格から、造成費用を差し引いて考えるのが基本です。差し引いた結果がほとんど残らなければ、土地の価格もほとんどつきません。

崖条例の影響

崖条例とは

崖の近くに建物を建てる際の制限を定めた条例です。建築基準法は、がけ崩れのおそれがある場合に擁壁などの安全措置を求めています（第19条第4項）が、崖の高さや建物を離す距離などの具体的な基準はありません。そのため各自治体が、同法第40条に基づく条例で具体的に定めています。

東京都の崖条例（建築安全条例第6条）

東京都では、東京都建築安全条例第6条で以下のように定めています。

項目	内容
対象となる崖	高さ2mを超え、勾配30度を超える斜面
建築制限区域	崖の下端から水平距離で崖の高さの2倍以内
義務	高さ2mを超える擁壁の設置（排水措置を含む）

例

崖の高さ：5m
建築制限区域：崖の下端から10m以内
→ この範囲内に建築するには擁壁の設置が必要

自治体ごとの違いに注意

崖条例の内容は自治体によって異なります。東京都内でも、23区（世田谷区・港区等）は東京都建築安全条例が適用されますが、町田市のように斜面地に独自の条例を持つ自治体もあります。

自治体	根拠	崖の高さ基準	特徴
東京都（23区共通）	建築安全条例第6条	2m超	崖高の2倍以内で擁壁義務
町田市	独自の斜面地条例	（崖の基準は都の条例による）	周囲の地面との高低差が3m超の共同住宅等に階数制限
神奈川県	建築基準条例第3条	2m超（2026年4月1日施行の改正後。改正前は3m）	崖の下端から高さの2倍以内で擁壁義務

東京都内には、都のほかに区や市の特定行政庁が複数あり、擁壁の安全性の判断や緩和の扱いは窓口で確認が必要です。必ず物件所在地の特定行政庁に確認しましょう。

売却への影響

崖条例により、建築可能な範囲が限られます。詳しくは「崖条例とは？」をご覧ください。

• 有効宅地面積が減少
• 造成費用が増加
• 売却価格が下落

売却方法

どの方法を選ぶべきか

以下のフローチャートを参考に、ご自身の状況に合った売却方法を判断できます。

方法1：そのまま売却

傾斜地のまま売却する方法です。

ポイント

• 造成費用を考慮した価格設定
• 眺望などメリットをアピール
• 買主が限られる

方法2：造成してから売却

造成して平坦地にしてから売却する方法です。

メリット

• 高く売れる可能性
• 買主が増える

デメリット

• 造成費用がかかる
• 費用対効果の検討が必要

方法3：買取業者への売却

傾斜地・崖地を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• 造成の手間なし

注意点

注意点1：擁壁の状態確認

既存の擁壁がある場合、状態を確認しましょう。

確認ポイント

• ひび割れ、傾き
• 排水機能
• 築年数

注意点2：崖条例の確認

崖条例の内容は自治体によって異なります。必ず確認しましょう。

注意点3：地盤調査

傾斜地は地盤が弱い場合があります。地盤調査の実施を検討しましょう。

まとめ

傾斜地・崖地の売却についてまとめます。

造成費用

• 土の量、擁壁の高さ・種類、地盤、現場の条件で大きく変わる
• 一律の目安はなく、現地を見た業者の見積もりで確かめる

売却相場

• 平坦地の何割という目安では決まらない
• 造成費を回収できるかで価格が決まる
• 現地を見るまで価格は分からない

崖条例の影響

• 建築制限区域の設定
• 擁壁設置義務
• 有効宅地面積の減少

傾斜地・崖地の基本的な仕組みや対処法の全体像は「傾斜地・崖地の売却・買取について」で解説しています。