セットバックで再建築可能に？必要な条件と費用

セットバックとは

セットバックとは、建築基準法で定められた道路幅員を確保するために、敷地を後退させることです。再建築不可の基本については「再建築不可物件とは？」もご覧ください。

なぜセットバックが必要か

建築基準法第43条第1項では、建物を建てる土地は「幅員4m以上の道路に2m以上接すること」が必要です（接道義務）。

しかし、法施行前から存在する幅4m未満の道路は 建築基準法第42条第2項 により「みなし道路（2項道路）」として扱われます。2項道路に接している土地では、 道路の中心線から2m後退した線を道路境界とみなす ことで、建築が認められます。

セットバックの仕組み

たとえば現状の道路幅が3mの場合、道路中心線から2mの位置まで後退すると、自分の側で0.5m、向かい側でも将来0.5m後退することで、合計4mの道路幅が確保される仕組みです。両側の土地所有者が建替え時にそれぞれセットバックすることで、時間をかけて道路幅員が4mに広がっていきます。

セットバックで再建築可能になるケース

対象となる道路

セットバックで再建築可能になるのは、**2項道路（みなし道路）**に接している土地です。

2項道路（建築基準法第42条第2項）とは

• 建築基準法施行時（1950年11月23日）またはその後に都市計画区域に編入された際に既に建築物が立ち並んでいた
• 幅員4m未満
• 特定行政庁が指定した道路

再建築可能になる条件

条件	内容
2項道路に接している	特定行政庁の指定が必要
接道長さ2m以上	敷地が道路に2m以上接する
セットバックが可能	後退した土地を確保できる

セットバックでは解決しないケース

以下のケースは、セットバックだけでは再建築可能になりません。

ケース1：道路に接していない

袋地など、道路に全く接していない土地は、セットバックの対象外です。

ケース2：接道長さが2m未満

道路に接している長さが2m未満の場合、セットバックをしても接道義務を満たしません。

ケース3：2項道路に指定されていない

幅4m未満でも、2項道路に指定されていない通路は対象外です。

ケース4：片側が川や崖

片側が川や崖で後退できない場合は、自分の土地側だけで4mを確保する必要があります（一方後退）。

セットバックの手続き

ステップ1：道路種別の確認

まず、接している道路が2項道路かどうか確認します。

確認方法

• 市区町村の建築指導課で確認
• 建築計画概要書の閲覧
• 道路台帳の確認

ステップ2：セットバック範囲の確定

道路中心線から2mの位置を特定し、セットバック範囲を確定します。

注意点

• 道路中心線の位置が重要
• 測量が必要な場合もある
• 向かい側の状況も確認

ステップ3：建築確認申請

セットバック後の敷地で建築確認申請を行います。

ステップ4：セットバック部分の整備

建築後、セットバック部分を整備します。

整備方法

• 道路として整備（舗装等）
• 塀や門を後退させる
• 植栽を撤去

セットバックの費用

費用の内訳

項目	費用目安
測量費用	20〜50万円
塀・門の撤去	10〜50万円
舗装工事	10〜30万円
建築確認申請	数万円

合計：40〜130万円程度

費用を抑える方法

一部の自治体では、セットバック部分の整備費用を助成する制度があります。

助成内容の例

• 測量費用の補助
• 舗装工事費の補助
• 塀の撤去費用の補助

市区町村に確認しましょう。

セットバックの注意点

1. 敷地面積が減少

セットバック部分は敷地として使えなくなります。

計算例

項目	数値
元の敷地面積	100㎡
セットバック面積	5㎡（間口5m × 後退1m）
有効敷地面積	95㎡

2. 建ぺい率・容積率への影響

セットバック後の敷地面積で建ぺい率・容積率を計算します。建てられる建物が小さくなる可能性があります。

3. セットバック部分の所有権

セットバック部分の土地は、所有権は残りますが建物や塀は建てられません。セットバック部分は道路として扱われるため、自治体に寄付・無償貸与するケースもあります。自治体が管理する場合、固定資産税が非課税になります（セットバック部分を公衆用道路として認定された場合）。

4. 向かい側の状況

向かい側がすでにセットバック済みの場合、自分の後退幅が少なくなる場合があります。逆に、向かい側がセットバックできない場合（川、崖など）は、自分側で全て負担する必要があります。

売却価格への影響

セットバック済みの場合

セットバック済みで再建築可能な物件は、再建築不可物件より高く売れます。

セットバック未実施の場合

セットバックで再建築可能になる物件は、完全な再建築不可物件より価値があります。

状況	売却価格の目安
再建築可能（通常）	100%
セットバックで再建築可能	80〜90%
完全に再建築不可	50〜70%

まとめ

セットバックで再建築可能になる条件をまとめます。

セットバックが有効なケース

• 2項道路に接している
• 接道長さ2m以上
• セットバック可能なスペースがある

セットバックが無効なケース

• 道路に接していない
• 接道長さ2m未満
• 2項道路に指定されていない

手続きと費用

• 道路種別の確認が第一歩
• 費用は40〜130万円程度
• 自治体の助成制度を確認

セットバックが難しい場合は「43条但し書き許可の条件」も検討してみてください。売却価格の目安は「再建築不可物件の売却価格」で解説しています。再建築不可物件の基本的な仕組みや売却の全体像は「再建築不可の売却・買取について」にまとめています。