違法建築を放置するとどうなりますか？

行政から是正指導・命令を受ける可能性があります。命令に従わない場合は行政代執行（強制解体）や罰則（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）の対象になります。

違法建築でも住み続けることはできますか？

現状住み続けることは可能ですが、行政からの是正命令、火災保険の制約、将来の売却困難など多くのリスクがあります。近隣からの通報がきっかけで行政指導が入るケースもあります。

違法建築の是正工事にはいくらかかりますか？

違法増築部分の解体で30〜100万円、建ぺい率・容積率オーバーの減築で200〜500万円、用途変更の是正で50〜300万円が目安です。違反の内容や規模によって大きく変わります。

違法建築を放置するとどうなる？行政指導と売却への影響

親から相続した実家を調べていたら、確認申請を出さずに建てられた増築部分があった——こういう状況は決して珍しくありません。

「行政指導が来ていないから、このまま放置していても問題ない」と考える方は多いものの、近隣からの通報や売却査定をきっかけに違法状態が発覚するケースは少なくありません。発覚すれば是正命令、住宅ローンの否決、火災保険のトラブル、建替え時の制約など、複数のリスクが同時に表面化します。

この記事では、違法建築を放置した場合に起こりうるリスクと、行政指導の流れ、是正工事の費用目安、売却という選択肢までを整理します。

違法建築とは

違法建築の定義

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している建物のことです。「建てたときから違法」なケースと、「後から違法な工事をした」ケースがあります。

よくある違法建築のパターン

パターン	内容
建ぺい率オーバー	敷地面積に対して建築面積が大きすぎる
容積率オーバー	敷地面積に対して延床面積が大きすぎる
無許可増築	確認申請を出さずに増築した
用途違反	住居専用地域で事務所・店舗として使用
構造違反	構造計算や耐火基準に違反
接道義務違反	建築後に接道状況が変わった

既存不適格との違い

違法建築と混同されやすいのが「既存不適格」です。

項目	違法建築	既存不適格
建築時点	法令に違反	適法だった
原因	無許可工事・法令無視	法改正・都市計画変更
是正義務	あり（命令の対象）	原則なし
売却への影響	大きい	比較的小さい

既存不適格は建築時に適法だったものが法改正により不適合になったもので、是正義務はありません。一方、 違法建築は是正命令の対象 になります。

既存不適格と容積率の関係については「建ぺい率・容積率オーバーの売却相場」で詳しく解説しています。

違法建築を放置するとどうなるか

リスク1：行政からの是正命令

特定行政庁（建築基準法を運用する自治体の窓口。都道府県知事や市区町村長が該当）は、違法建築の所有者に対して以下の措置を命じることができます。

命じられる可能性のある措置

違法部分の除却（取り壊し）
改築・修繕
使用禁止・使用制限

違反が重大な場合は、 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 が科される可能性もあります。

リスク2：住宅ローンが通らない → 買い手が限られる

違法建築は、金融機関の住宅ローン審査で ほぼ確実に否決 されます。

住宅ローンが通らない理由

検査済証がない、または建築確認と現状が異なる
担保評価ができない
金融機関のコンプライアンス基準に抵触

住宅ローンが使えないということは、 買い手が現金で購入できる人に限られる ことを意味します。結果として、売却価格は大幅に下がり、売却活動も長期化する傾向にあります。

リスク3：火災保険の制約

違法建築であること自体で火災保険に加入できないわけではありませんが、以下のリスクがあります。

火災保険に関するリスク

違法部分が原因の事故は 保険金が支払われない可能性
構造違反がある場合、保険会社が引き受けを拒否するケースも
告知義務違反（契約時に重要事項を伝えなかった違反）で契約が無効になるリスク

特に無許可増築部分で火災が発生した場合、保険金の支払いを巡ってトラブルになる事例があります。

リスク4：近隣からの通報リスク

違法建築は、 近隣住民からの通報 がきっかけで発覚するケースが多くあります。

通報されやすいケース

近隣とのトラブル（騒音、境界、日照など）が発生した際に「あの建物は違法では？」と通報
違法な用途変更（住宅地で店舗営業など）で騒音や人の出入りが増加
増築により日照・通風が阻害

通報を受けると、行政は調査を行う義務があり、違法が確認されれば是正指導に進みます。

リスク5：建替え時に同じ大きさで建てられない

違法建築の建替え時には、 現行法に適合した建物 しか建てられません。

現状の建物：延床面積 120㎡（容積率オーバー）
建替え後：延床面積 80㎡（現行法の容積率に適合）
差：40㎡（約12坪）分の面積が減る

建ぺい率・容積率オーバーの状態で建替えることはできないため、実質的に 建物が小さくなる ことになります。

行政指導の流れ ― 指導から代執行まで

行政の是正措置には段階があります。いきなり厳しい措置が取られることは稀ですが、放置し続けると最終的には強制執行に至ります。

ステップ1：調査・違反の確認

通報や定期調査により、行政が違法建築の存在を確認します。

ステップ2：行政指導（助言・指導）

まず、任意の行政指導として改善を求めます。法的拘束力はありませんが、 記録として残ります 。

ステップ3：勧告

行政指導に従わない場合、より強い勧告が行われます。

ステップ4：是正命令

勧告にも従わない場合、法的拘束力のある 是正命令 が出されます。

是正命令の内容例

違法部分の撤去
用途の変更
使用禁止

命令に違反した場合、 3年以下の懲役または300万円以下の罰金 の対象になります。

ステップ5：行政代執行

命令にも従わない場合、行政代執行（行政が所有者に代わって解体等の是正工事を行う制度）が実施され、 費用は所有者に請求 されます。

代執行の費用例

木造住宅の解体：150〜300万円
RC造の解体：300〜600万円
費用は所有者負担（支払えない場合は財産の差し押さえも）

是正工事の費用目安

自主的に是正する場合の費用目安です。

是正内容	費用目安
違法増築部分の解体	30〜100万円
カーポート・サンルームの撤去	10〜30万円
建ぺい率・容積率オーバーの減築	200〜500万円
用途変更の是正	50〜300万円
構造補強（耐震基準適合）	100〜300万円
確認申請の事後申請（設計費含む）	25〜60万円

違法増築の是正工事について詳しくは「違法増築がある物件の売却」をご覧ください。

注意点

是正しても「元違法建築」という経歴は残る
是正費用をかけても、売却価格が大幅に上がるとは限らない
是正方法について事前に行政（建築指導課）に相談することが重要

「そのまま住み続ける」場合のリスク

「行政指導さえ来なければ、このまま住み続けられるのでは？」と考える方も多いでしょう。確かに、現時点で行政指導が来ていなければ日常生活に支障はありません。しかし、以下のリスクは常に存在します。

いつ発覚するか分からない

近隣トラブルをきっかけに通報される
売却査定や相続時に発覚する
大規模修繕で建築確認が必要になる

時間が経つほど不利になる

建物の老朽化が進み、資産価値が下がる
是正工事の費用が増える
相続人に問題が引き継がれる

売却という選択肢

違法建築を是正するには数十万〜数百万円の費用がかかります。しかも是正しても売却価格が大幅に回復するとは限りません。

そうした状況で検討したいのが、 違法建築のまま売却する という選択肢です。

違法建築でも買取が可能なケースがある理由

解体して更地として売却できる
是正して再販するノウハウを持つ業者がいる
投資物件として収益性を重視する買い手がいる

違法建築の売却方法については「違法建築物件は売却できる？」で詳しく解説しています。売却相場については「建ぺい率・容積率オーバーの売却相場」も参考にしてください。

参考資料

まとめ

違法建築を放置するリスクをまとめます。

行政からの是正措置

指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行の段階がある
命令違反は3年以下の懲役または300万円以下の罰金
代執行の費用は所有者負担

売却・資産への影響

住宅ローンが通らず買い手が限られる
火災保険の保険金が支払われないリスク
建替え時に同じ大きさで建てられない

発覚のリスク

近隣トラブルをきっかけに通報される
売却・相続時に発覚する
時間が経つほど状況は悪化する

是正工事の費用

増築部分の解体：30〜100万円
減築工事：200〜500万円
是正しても売却価格が大幅に回復するとは限らない

違法建築は放置しても自然に解消されることはありません。行政指導が入る前に、是正するか売却するか、早めに方針を決めることが重要です。まずは建物の違法状態を正確に把握するところから始めてみてください。