空き家の固定資産税が6倍に？計算例と5つの対策

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸を超え、過去最多を更新しました。空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になる可能性があることをご存じでしょうか。放置空き家が引き起こす事件・事故については「放置空き家が原因で起きた事件・事故の事例集」でも紹介しています。

空き家の固定資産税が高くなる仕組み

「空き家の固定資産税が6倍になる」――これは、住宅用地の特例が解除されることで起こります。

住宅用地の特例とは

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する特例があります（地方税法第349条の3の2）。

区分	軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下）	課税標準額が1/6に
一般住宅用地（200㎡超）	課税標準額が1/3に

特例が解除されると

この特例が解除されると、固定資産税が 最大6倍 になります。

計算例

土地の評価額：1,800万円（200㎡以下）
課税標準額（通常）：300万円（1/6に軽減）
固定資産税（通常）：300万円 × 1.4% = 4.2万円

課税標準額（特例解除）：1,800万円
固定資産税（特例解除）：1,800万円 × 1.4% = 25.2万円

増加額：21万円/年（6倍）

特定空家とは

特定空家の定義

空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項 に基づき、以下のいずれかに該当する空き家は「特定空家」に指定されます。詳しくは「空き家特措法とは」をご覧ください。

区分	内容
倒壊の危険	著しく保安上危険な状態
衛生上有害	著しく衛生上有害な状態
景観阻害	著しく景観を損なう状態
生活環境への影響	放置により周辺の生活環境に悪影響

具体例

倒壊の危険

• 基礎が傾いている
• 屋根が崩落している
• 外壁が剥がれている

衛生上有害

• ゴミが放置されている
• 害虫・害獣が発生
• 悪臭がする

景観阻害

• 雑草が繁茂
• 落書きがある
• ゴミが散乱

管理不全空家（2023年新設）

管理不全空家とは

2023年12月施行の 空家等対策の推進に関する特別措置法 改正（令和5年法律第50号）で、「管理不全空家」（ 法第13条第1項 ）という新しいカテゴリが設けられました。

特定空家になる前の段階 で、適切な管理がされていない空き家が対象です。この改正により、特定空家に至る前でも勧告→住宅用地特例解除が可能になり、固定資産税増額の対象が大幅に拡大しました。

管理不全空家に指定されると

• 市区町村から指導・勧告
• 勧告を受けると住宅用地特例が解除 （特定空家と同じ効果）
• 固定資産税が上がる

特定空家との違い

項目	管理不全空家	特定空家
状態	放置すると特定空家になる	著しく危険・有害
特例解除	勧告後に解除	勧告後に解除
行政代執行	なし	あり（解体される可能性）

特例解除までの流れ

ステップ1：調査

市区町村が空き家の状態を調査します。

ステップ2：助言・指導

管理不全または特定空家に該当する場合、まず助言・指導が行われます。

ステップ3：勧告

改善されない場合、勧告が行われます。この時点で住宅用地特例が解除されます。

ステップ4：命令（特定空家のみ、法第14条第3項）

勧告に従わない場合、改善命令が出されます。命令に違反すると 50万円以下の過料 が科されます。

ステップ5：行政代執行（特定空家のみ、法第14条第9項）

命令に従わない場合、市区町村が 行政代執行法 に基づき強制的に解体し、費用を所有者に請求します。費用は数百万円に及ぶケースもあり、前述の三重県伊賀市の事例では約632万円が請求されています。

対策方法

対策1：適切な管理を続ける

最も基本的な対策は、空き家を適切に管理することです。

管理のポイント

• 定期的な換気・通水
• 草刈り・清掃
• 建物の点検・修繕
• 郵便物の管理

管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢です。月額5,000〜15,000円程度で、定期巡回・換気・通水・草刈り等を代行してくれます。料金はサービス内容や地域によって異なるため、複数社の見積もりを比較して選びましょう。

対策2：早めに売却する

管理が困難な場合は、早めに売却を検討しましょう。売却すれば固定資産税の負担がなくなり、管理の手間もなくなります。特定空家に指定されるリスクも回避できます。売却タイミングの判断も参考にしてください。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から 最大3,000万円を控除 できる特例があります（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）。適用期限がある制度なので、早めに確認しましょう。詳しくは「相続した空き家の売却と3,000万円控除」をご覧ください。

対策3：解体して更地にする

建物を解体して更地にする方法です。解体費用は木造30坪で100〜150万円程度が目安ですが、建物の構造・立地・アスベストの有無によって大きく変わります。必ず複数社から見積もりを取りましょう。解体費用の詳細は「空き家の解体費用」をご覧ください。

ただし、更地にすると住宅用地特例がなくなるため、固定資産税は上がります。先ほどの計算例（評価額1,800万円・200㎡以下）で比較すると:

状態	固定資産税（年額）
住宅あり（特例適用）	約4.2万円
特定空家で勧告後（特例解除）	約25.2万円
更地（特例なし）	約25.2万円

特例解除と更地の税額は同じです。つまり、勧告を受けてから慌てて解体しても税額は変わりません。むしろ更地にして早く売却したほうが、管理コストや損害賠償リスクから解放されます。三重県伊賀市では行政代執行で約632万円を請求された事例もあり、自主的に対処するほうが結果的に安く済みます。

対策4：賃貸に出す

リフォームして賃貸に出す方法です。

条件

• 建物の状態が比較的良好
• 賃貸需要がある立地
• リフォーム費用を回収できる見込み

対策5：行政の支援制度を活用

自治体によっては、以下の支援制度があります。

• 解体費用の補助
• 耐震リフォーム補助
• 空き家バンク

よくある質問

Q：どのくらいで特定空家になる？

明確な期間の基準はありません。建物の状態や近隣からの苦情などが判断材料になります。

Q：相続した空き家も対象？

はい。相続した空き家も同様に対象です。相続登記が済んでいなくても、 民法第717条 の土地工作物責任により実質的な所有者に管理責任があります。なお、2024年4月から 相続登記が義務化（不動産登記法第76条の2）されており、3年以内の登記が必要です。

Q：遠方に住んでいても責任がある？

はい。遠方に住んでいても所有者として管理責任があります。建物の瑕疵により他人に損害を与えた場合、 民法第717条 により 無過失で損害賠償責任 を負います。管理が難しい場合は、遠方の空き家管理サービスの利用か売却を検討しましょう。

Q：すでに勧告を受けた場合は？

早急に改善するか、売却を検討しましょう。放置するとさらに命令、行政代執行と進む可能性があります。

固定資産税の計算シミュレーション

ケース1：200㎡の土地、住宅あり

評価額：2,000万円
課税標準額：2,000万円 × 1/6 = 約333万円
固定資産税：333万円 × 1.4% = 約4.7万円/年

ケース2：同じ土地、特例解除後

評価額：2,000万円
課税標準額：2,000万円（特例なし）
固定資産税：2,000万円 × 1.4% × 0.7（負担調整）= 約19.6万円/年

増加額：約15万円/年

※実際の計算は負担調整措置により、急激な増加は抑えられます。

まとめ

空き家の固定資産税と対策についてまとめます。

固定資産税が上がるケース

• 特定空家・管理不全空家に指定
• 勧告を受ける
• 住宅用地特例が解除

対策

• 適切な管理を続ける
• 早めに売却する
• 解体して更地にする
• 賃貸に出す

空き家の売却全般については「空き家の売却・買取」もあわせてご覧ください。