不整形地・変形地の査定と評価額｜売却価格はいくら下がる？

不整形地の評価

不整形地は、整形地より評価額が低くなります。これは固定資産税と売却価格の両方に影響します。

評価額の種類

評価額	用途	算定者
固定資産税評価額	固定資産税の計算	市区町村
相続税評価額	相続税・贈与税の計算	国税庁方式
実勢価格（時価）	売買の参考	市場

固定資産税評価額

不整形地の評価方法

固定資産税評価では、不整形地は「不整形地補正率」で減額されます。

不整形地補正率

地積区分	かげ地割合10%未満	10〜15%	15〜20%	20〜25%
500㎡未満	0.98	0.96	0.94	0.92
500〜750㎡	0.96	0.94	0.92	0.90
750㎡以上	0.94	0.92	0.90	0.88

かげ地割合とは

かげ地割合 = （想定整形地面積 − 実際の面積）÷ 想定整形地面積

計算例

条件

• 実際の面積：80㎡（三角地）
• 想定整形地面積：100㎡
• 整形地の㎡単価：10万円

計算

かげ地割合 = (100 - 80) ÷ 100 = 20%
補正率 = 0.94（地積500㎡未満、かげ地20%）
評価額 = 100㎡ × 10万円 × 0.94 = 940万円
（整形地なら1,000万円）

固定資産税への影響

評価額が下がると、固定資産税も下がります。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

計算例

整形地：1,000万円 × 1.4% = 14万円
不整形地：940万円 × 1.4% = 13.16万円
→ 年間約8,400円の差

相続税評価額

評価方法

相続税・贈与税の計算では、国税庁の「財産評価基本通達」に基づいて評価します。不整形地の評価方法は同通達の第20項（不整形地の評価）に定められています。

不整形地補正率（相続税）

地区区分	かげ地割合10%未満	10〜15%	15〜20%	20〜25%
高度商業地区	1.00	0.99	0.98	0.97
普通商業・住宅地区	0.99	0.98	0.96	0.94
中小工場地区	0.98	0.96	0.94	0.92

間口狭小・奥行長大の補正

不整形地は、間口狭小補正や奥行長大補正も適用される場合があります。

間口狭小補正率

間口	補正率
4m以上	1.00
3〜4m	0.97
2〜3m	0.90

売却価格との関係

評価額と売却価格の違い

評価額	実勢価格との関係
固定資産税評価額	実勢価格の70%程度
相続税評価額（路線価）	実勢価格の80%程度
実勢価格	市場での取引価格

不整形地の実勢価格

実勢価格（実際に売買される価格）では、評価額以上に減額されることがあります。固定資産税評価の補正率は最大でも12%程度の減額ですが、実勢価格では30〜50%下がることも珍しくありません。

これは評価制度が土地の「形状」だけを補正するのに対し、市場では形状に加えて以下の要因が価格に影響するためです。

• 建築コストが高くなる（変形地に合わせた設計・施工が必要）
• 有効面積が小さくなる（デッドスペースが生まれやすい）
• 買い手の心理的抵抗（「変形地」というだけで敬遠される）

形状別の価格目安

形状	固定資産税評価の補正	実勢価格の目安	特徴
台形（軽度）	0.96〜0.98	整形地の85〜95%	建築プランへの影響が小さい
L字型	0.92〜0.96	整形地の70〜85%	角の部分がデッドスペースになりやすい
三角地	0.88〜0.94	整形地の50〜70%	建築可能面積が大幅に制限される

不整形地の売却方法や高く売るコツは「不整形地・変形地の売却方法」で詳しく解説しています。

評価額を確認する方法

固定資産税評価額

固定資産税評価額は毎年届く納税通知書で確認できます。より詳しい情報が必要な場合は、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得してください（所有者本人または代理人のみ）。

相続税評価額

相続税評価額は、国税庁が毎年公開する「財産評価基準書 路線価図」をもとに算出します。路線価は国税庁のウェブサイトで無料で閲覧できます。自分で計算が難しい場合は税理士に依頼しましょう。

実勢価格

実勢価格を知るには、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。国交省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の取引事例を検索することもできます。不整形地の場合、形状の影響が大きいため、同じような形状の取引事例を探すことが重要です。

評価額が高すぎる場合

固定資産税評価額の見直し

評価額が高すぎると感じたら、地方税法第432条に基づき、固定資産評価審査委員会に審査申出ができます。申出は原則として評価替えの年（3年ごと。直近は令和6年度、次回は令和9年度）の納税通知書を受け取ってから3ヶ月以内に行う必要があります。

見直しが認められる可能性があるのは以下のようなケースです。

• 土地の形状が正しく反映されていない（不整形地補正が適用されていない等）
• 実測と公図の面積に差がある
• 同じエリアの類似物件と比較して明らかに高い

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、市区町村の評価額との乖離を示すことで、審査申出が認められやすくなります。

まとめ

不整形地の評価額についてまとめます。

固定資産税評価

• 不整形地補正率で減額
• かげ地割合で補正率が決まる
• 固定資産税が安くなる傾向

売却価格

• 評価額以上に減額される傾向
• 市場での需要が影響
• 形状による差が大きい

確認方法

• 固定資産税：納税通知書、評価証明書
• 相続税：路線価図
• 実勢価格：不動産会社の査定