空き家の活用方法｜売却以外の選択肢

空き家活用の選択肢

全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%に達しています（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。空き家を手放したくない場合、立地や建物の状態に応じて様々な活用方法があります。ただし、活用にはリフォーム等の初期投資が必要であり、投資回収が見込めない場合は売却の方が合理的です。

活用方法の一覧

方法	初期投資	収益性	手間
賃貸住宅	中〜高	中	低〜中
民泊	中	中〜高	高
シェアハウス	中〜高	中〜高	中
事務所・店舗	低〜中	中	低
倉庫・トランクルーム	低	低〜中	低
駐車場（解体後）	高	低〜中	低

活用方法1：賃貸住宅

最も一般的な活用方法です。安定した家賃収入が得られ、入居者が住むことで建物の劣化も防げます。将来自分で住む、子供に引き継ぐなど選択肢も残せます。

一方で、リフォーム費用がかかる点が最大のハードルです。空室リスクや入居者トラブルの可能性もあるため、賃貸需要がある立地かどうかの見極めが重要になります。

必要な投資

項目	費用目安
内装リフォーム	100〜300万円
設備交換	50〜150万円
外装補修	50〜100万円
合計	200〜550万円

投資回収の考え方

賃貸に出す場合の投資回収は、「年間の手取り収入（家賃−経費）」でリフォーム費用を何年で回収できるかで判断します。経費には固定資産税・都市計画税、管理委託費（家賃の5〜10%程度）、修繕積立などが含まれます。一般に 回収期間が5年以内 であれば投資価値があるとされます。

向いている物件

• 立地が良い（駅近、利便性が高い）
• 建物の状態が比較的良好
• 賃貸需要がある地域

なお、賃貸に出す場合は維持管理費用も考慮して収支を計算しましょう。遠方の空き家を管理する方法については遠方の空き家を管理する方法で解説しています。

活用方法2：民泊

旅行者向けの短期貸しです。賃貸より高い1泊あたりの単価が期待でき、自分でも使いたいときに利用できます。観光地や交通の便が良い立地であれば高い需要が見込めます。

一方で、法的規制（住宅宿泊事業法による年間180日制限）があり、管理の手間も大きくなります。予約の波によって収入が不安定になりやすく、近隣住民とのトラブルにも注意が必要です。

必要な手続き

住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出の場合

2018年6月施行の 住宅宿泊事業法第3条 に基づき、都道府県知事への届出で民泊が営業できます。ただし、年間の営業日数は 180日が上限（同法第2条第3項）です。自治体によってはさらに短い制限を設けている場合があります。

旅館業法の許可を取る場合

旅館業法第3条 に基づく営業許可を取得すれば、180日の制限なく通年営業が可能です。ただし、用途地域の制限（住居専用地域では原則不可）、消防設備、衛生基準などの要件を満たす必要があり、許可取得に時間と費用がかかります。

必要な投資

項目	費用目安
リフォーム	100〜300万円
家具・備品	30〜100万円
許可取得費用	10〜50万円

向いている物件

• 観光地・繁華街に近い
• 駅・空港からのアクセスが良い
• 一戸建て（複数人グループに人気）

活用方法3：シェアハウス

複数人で共同生活する住居です。

メリット

• 賃貸より高い利回りの可能性
• 空室リスクの分散
• 若者に人気

デメリット

• リフォームが必要
• 管理の手間
• 入居者間のトラブル

必要な投資

項目	費用目安
間取り変更	100〜200万円
共用設備	50〜100万円
個室の整備	50〜100万円
合計	200〜400万円

収支シミュレーション

シェアハウスは1室あたりの家賃は低くなりますが、部屋数が多いぶん合計の家賃収入が増え、空室リスクも分散できます。ただし、入居者同士のトラブル対応や共用部分の清掃など、管理コストは通常の賃貸より高くなる傾向があります。

向いている物件

• 都市部で交通の便が良い
• 一定の広さがある（4LDK以上）
• 若者が多い地域

活用方法4：事務所・店舗

ビジネス用途への転用です。

メリット

• 住宅より高い賃料の可能性
• 長期契約が多い
• 法人契約で安定

デメリット

• 用途変更の手続きが必要な場合
• 立地が限られる
• 景気の影響を受けやすい

向いている物件

• 商業地域に近い
• 人通りがある
• 駐車場が確保できる

注意点

住宅を事務所・店舗に転用する場合、 都市計画法 で定められた用途地域の制限を確認する必要があります。第一種低層住居専用地域では店舗の営業が大きく制限されます（ 建築基準法第48条 ）。また、用途変更に伴い 建築基準法第87条 に基づく確認申請が必要になる場合があります（床面積200㎡超の場合）。

活用方法5：倉庫・トランクルーム

収納スペースとして貸し出します。

メリット

• リフォーム費用が少ない
• 管理の手間が少ない
• 需要が増加傾向

デメリット

• 収益は低め
• 立地による需要差
• 設備投資が必要な場合も

向いている物件

• 住宅街でも可
• 車でアクセスしやすい
• 1階部分が使いやすい

活用方法6：駐車場（解体後）

建物を解体して駐車場にする方法です。

メリット

• 管理が簡単
• 初期投資後は安定収入
• 将来の再活用が容易

デメリット

• 木造住宅の解体費用は坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）
• 建物を解体すると 住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が外れ、固定資産税が最大6倍に
• 収益は他の活用方法と比べて低め

収支シミュレーション

駐車場の賃料は立地によって大きく異なりますが、月極であれば安定した収入が見込めます。初期投資（解体費用+整備費用）を年間の手取り収入で回収できるか計算し、5年以内の回収が見込めるかが判断基準です。なお、 固定資産税の賦課期日は毎年1月1日 （地方税法第359条）のため、解体のタイミングにも注意が必要です。

活用を判断するポイント

ポイント1：立地条件

立地	おすすめの活用
都心・駅近	賃貸、シェアハウス、事務所
観光地	民泊
住宅街	賃貸、トランクルーム
郊外	駐車場、倉庫

ポイント2：建物の状態

状態	おすすめの活用
良好	賃貸、民泊、シェアハウス
やや老朽化	賃貸（リフォーム後）、倉庫
老朽化	解体して駐車場、売却

ポイント3：投資回収期間

リフォーム費用を何年で回収できるか計算しましょう。

目安

• 5年以内：投資価値あり
• 5〜10年：要検討
• 10年超：売却を検討

ポイント4：管理の手間

自分で管理できるか、外部委託が必要かを考慮しましょう。

活用か売却か

活用が有利なケース

• 立地が良い
• 建物状態が良好
• 安定収入を得たい
• 将来使う可能性がある

売却が有利なケース

• 管理が難しい（遠方で訪問できない等）
• 投資回収が困難（立地が悪い、賃貸需要がない）
• 建物の老朽化が激しい
• まとまった資金が必要

実際に、千葉県松戸市で約15年間放置されていた空き家（再建築不可・残置物あり）を買取で売却した事例があります。リフォーム費用を投じるよりも、現況のまま売却して資産を整理した方が合理的と判断されたケースです。詳しくは「再建築不可」「空き家」の買取事例をご覧ください。

売却を検討する場合は「空き家の売却時期」も参考にしてください。空き家を放置した場合のリスクについては「空き家を放置するとどうなる？」で詳しく解説しています。

まとめ

空き家の活用方法をまとめます。

主な活用方法

• 賃貸住宅（最も一般的）
• 民泊（観光地向け）
• シェアハウス（都市部向け）
• 事務所・店舗（商業地域向け）
• 倉庫・トランクルーム
• 駐車場（解体後）

判断のポイント

• 立地条件
• 建物の状態
• 投資回収期間
• 管理の手間

空き家の売却全般については「空き家の売却・買取」もあわせてご覧ください。