借地権を放置するリスク｜更新料・地代値上げの実態

「相続した借地権、住む予定もなくとりあえずそのままにしている」「地代の請求が来ているけど、忙しくて後回しにしている」――そんな方に向けて、 借地権を放置するとどうなるのか を分かりやすく解説します。

結論からいうと、借地権は放置しても自動的に消えません。むしろ義務だけが積み上がり、最悪のケースでは 借地権という財産そのものを失う ことになります。ただし、早めに動けば多くのリスクは回避できます。本記事を読んで、ご自身の状況にどのリスクが当てはまるかを確認してください。

そもそも借地権とは？賃貸とは全く違う

借地権は「土地を借りている」という点で賃貸住宅と似ていますが、 まったく別の権利 です。

	賃貸（借家）	借地権
借りるもの	建物	土地
建物の所有者	大家	自分
契約期間	2年更新が一般的	30年以上（旧法の契約では20年などもある）
退去時	原状回復して退去	建物の取壊し義務 が発生しうる
財産としての価値	なし	売却や相続の対象になる財産
相続時の負担	大家に連絡すれば済む	地代・更新料・建物管理の義務を引き継ぐ

賃貸なら退去すれば終わりですが、借地権は 売却や相続の対象になる財産であると同時に、地代や更新料などの義務も伴う権利 です。放置しても自動的に消えることはなく、義務だけが積み上がっていきます。

借地権の基本的な仕組みについては「借地権とは？売却方法と注意点を解説」で詳しく説明しています。

借地権を放置するとどうなるのか

借地権付き建物を相続したものの、住む予定がなく「とりあえずそのまま」にしている方は少なくありません。しかし、借地権は地主との契約関係に基づく権利であり、放置すれば確実にリスクが蓄積します。

借地権を放置した場合に発生する主なリスクは以下のとおりです。

リスク	内容	想定される損失
地代の滞納	契約解除の原因になる	借地権そのものを失う
更新料の未払い	更新拒否のきっかけに	契約書・取り決めによる
建物の老朽化	地主からの建替え要請	解体費（建物の規模・構造による）
相続手続きの放置	権利関係の複雑化	売却困難に
地代値上げ	長期放置で交渉力低下	増額分が積み上がる

地代を滞納するとどうなるか

契約解除までの流れ

地代を支払わずに放置した場合、一般的に以下の流れで進行します。

賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であり、判例上、賃借人の義務違反があっても信頼関係が破壊されていなければ解除は認められません（信頼関係破壊の法理）。地代の滞納については、滞納期間・金額・経緯などを総合的に考慮して判断され、何か月で解除できるという決まった基準はありません。ただし、滞納が続くほど解除が認められやすくなります。

滞納した場合の経済的損失

地代の滞納は、単に未払い分を支払えば済む問題ではありません。

• 遅延損害金 ：契約書の定めによります。定めがなければ法定利率（2026年10月時点で年3%）です（民法第404条・第419条、法務省「法定利率」）
• 契約解除の場合 ：借地権という財産を失う
• 建物収去命令 ：解体費を自己負担
• 訴訟費用 ：弁護士に依頼すれば、その費用もかかる

毎月の地代を放置しただけで、借地権という財産そのものを失うおそれがあるということです。

更新料の決まり方と支払い義務

借地権の更新時に、地主へ更新料を払う例があります。ただし、法律で決まった額や割合はなく、契約書の定めや、これまでの地主との取り決めで決まります。

更新料に法的な支払い義務はあるのか

このように更新料には法律上の明確な規定がないため、実務上は以下のように取り扱われます。

• 契約書に更新料条項がある場合 ：原則として支払いが必要です。建物の賃貸借では、最高裁が更新料条項を原則有効と判断しています（平成23年7月15日判決）。借地でも、合意した更新料を払わないことが契約解除の理由になると判断された例があります
• 契約書に記載がない場合 ：法律上の義務はないが、支払わないと地主との関係が悪化する

更新料を支払わなかった場合、地主が更新を拒否するケースがあります。旧法借地権では借地人の権利が強く保護されており、正当事由がなければ地主は更新を拒否できません。新法（借地借家法）でも普通借地権であれば同様の保護がありますが、 「旧法だから何もしなくても大丈夫」は誤解です。 地代を滞納し続ければ、旧法・新法を問わず、信頼関係が壊れたとして契約を解除されることがあります。また旧法の契約では、建物を放置して朽廃すると借地権が消える場合があります（後述）。

なお、 定期借地権 の場合は更新の制度自体がなく、契約期間の満了で借地権が消滅します。定期借地権かどうか不明な場合は、契約書を確認してください。詳しくは「旧法借地権と新法借地権の違い」で解説しています。

更新料を払えない場合の選択肢

更新料が高額で支払いが難しい場合、以下の選択肢があります。

1. 分割払いの交渉：地主に相談して分割にする
2. 減額交渉：過去の経緯を根拠に交渉
3. 売却：更新前に借地権を売却する。地主が売却（譲渡）を承諾しないときは、借地非訟（しゃくちひしょう）手続きで、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求められます（借地借家法第19条）

更新時期が近い場合、更新料を支払ってから売却するよりも、更新前に売却した方が経済的に有利なケースがあります。

地代値上げの実態

地代が値上げされるケース

地代が現在の状況に合わなくなったとき、地主や借地人は値上げ・値下げを請求できる仕組みになっています。地主が値上げを求めるのは、たとえば次のようなケースです。

• 固定資産税・都市計画税が上がった：地主が払う税金が増えた分が、地代に転嫁されやすい
• 物価や地価が上昇した：周辺の経済状況の変化で、長期間据え置かれた地代が割安になった
• 近所の地代と比べて安すぎる：長年同じ金額で据え置かれていた

固定資産税の評価額が上がった地域では、それを理由に値上げを求められることがあります。全国的な統計は見当たりませんが、同業者との情報交換でも、地主から値上げを求められたという話を耳にする機会が増えています。

放置すると交渉力が低下する

地代の値上げ通知が届いても、「面倒だから」と放置するケースがあります。しかし、放置は以下の点で不利になります。

• 黙っていても値上げを免れるわけではない：同意しなくても、値上げの話は消えません。後で増額を正当とする裁判が確定し、払っていた額に不足があれば、その不足分に、本来の支払期からの年1割の利息を付けて払うことになります（借地借家法第11条第2項ただし書）
• 地主が受け取りを拒んだのに供託しないと、滞納扱いになるおそれがある
• 次回交渉時に不利な前例になる

値上げに納得できない場合は、話し合いや裁判で決まるまで、自分が相当と考える額を地主に払い続けながら交渉します（借地借家法第11条第2項）。多くの場合は従来の地代です。地主が受け取りを拒んだときに初めて、法務局に供託します。

建物がなくなったら借地権も消える？

先日、当社で都内の築40年ほどの借地権付きビルを扱いました。旧借地法の時代に結ばれた契約で、契約書を確認すると「建物が消滅したら契約終了」と書かれていました。これだと建替えもできず、借地権の価値はかなり低いのでは――と思ったのですが、 この特約は原則として無効 です。

ところが、よくよく契約書を読んでみると、書かれていたのは「消滅」ではなく 「朽廃」 でした。「朽廃（きゅうはい）」は日常で使う言葉ではなく、私も最初は無意識に「消滅と同義」だと思い込んで読んでいたのです。プロが目を通してすら誤読するくらいですから、相続で初めて契約書を手にする方は要注意です。この2語は字面が似ているのに、法律上の扱いはまるで違います。

「滅失」と「朽廃」の違い

旧借地法では、建物がなくなる原因を「滅失（めっしつ）」と「朽廃（きゅうはい）」の2つに分けて、扱いを変えています。

	朽廃（老朽化で使えなくなった）	滅失（火災・災害・取り壊しで建物が消えた）
期間の定めなし	借地権消滅	借地権は存続
最初の契約で期間を決めた場合	期間満了まで借地権存続（更新後の扱いは、更新のしかたによって異なる）	借地権は存続

この区別は旧借地法の契約に限られます。1992年8月以降に設定された借地権には、朽廃で消える規定はありません。

建物の「滅失」では借地権は消滅しません。 火災で全焼しても、取り壊しても、借地権は残り、新しく建て直す権利があります。

なぜ特約が無効なのか

法律では「借地権者に不利な特約は無効」と定められています。建物が消えただけで契約終了とする特約は、法律が認めていない消滅事由を勝手に追加することになり、借地権者に不利だから無効、という考え方です。旧法・新法ともに同じルールです。

放置との関係：「朽廃」に注意

ただし、建物を放置して老朽化が極度に進むと 「朽廃」 とみなされる可能性があります。朽廃とは、年月を経て建物が傷み、建物としての効用を失った状態をいいます。火災などで建物がなくなる「滅失」とは区別されます。旧法の契約では、期間を定めていない場合などに、朽廃によって借地権が消滅することがあります。更新のときに期間を定めたかどうかなどで扱いが変わるので、契約書と更新の経緯を確かめてください。

つまり、 「建物消滅で契約終了」という特約は無効でも、放置による朽廃で借地権を失うリスクは現実にある ということです。建物の維持管理を怠らないことが、借地権を守るうえで重要です。

相続時に借地権を放置した場合のリスク

名義変更をしないリスク

借地権付き建物を相続した場合、相続による承継自体に地主の承諾は不要です。しかし、名義変更を行わないまま放置すると、以下の問題が発生します。

• 地代の請求先が不明確になり、滞納扱いになるリスク
• 二次相続が発生すると権利者が増え、合意形成が困難に
• 売却時に全相続人の同意が必要になり、手続きが長期化

借地権付き建物の相続について詳しくは「借地権付き建物の相続｜売却か建替えか判断基準」をご覧ください。

承諾料の問題

相続自体に地主の承諾は不要ですが、将来的に以下の場面で地主の承諾と承諾料が必要になることがあります。

• 借地権の譲渡（売却）
• 建替え
• 増改築

承諾料の額は法律で決まっておらず、地主との話し合いで決めます。地主が承諾しないときの借地非訟では、裁判所が事情を考えて額を決めます（借地借家法第17条第3項・第19条第1項）。

放置期間が長くなるほど、地主との関係が希薄化し、承諾を得る際の交渉が難航する傾向があります。

放置し続けた場合の最悪シナリオ

最悪のケースでは、以下のような結末を迎えます。

1. 相続後、地代を払わず放置
2. 地主から催告が届くも無視
3. 契約解除の通知
4. 建物収去・土地明渡し訴訟
5. 判決確定、強制執行
6. 解体費用を自己負担、借地権の価値はゼロに

借地権は「使わなければ安泰」という権利ではありません。地主との契約関係が続いている限り、義務も継続します。

放置を解消するための選択肢

借地権を放置している状態から抜け出すには、いくつかの選択肢があります。

選択肢	メリット	デメリット
地代を再開して維持	借地権を維持できる	継続コストがかかる
建替えて活用	建物価値が回復	地主の承諾＋承諾料が必要
第三者へ売却	現金化、負担から解放	地主の承諾＋承諾料が必要
地主への売却	承諾料が不要	価格が低くなりがち
地主と底地の同時売却	最も高く売れる可能性	地主の協力が必要

借地権の売却価格の目安については「借地権の売却価格の相場｜路線価からの計算方法」で詳しく解説しています。

以下は、地主との関係が難しい借地権物件の買取事例です。

• 地主の譲渡承諾が得られず、借地非訟を経て買取した事例（東京都北区）
• 地主が財務省（国有地）で担保承諾書が出せない借地権アパートの買取事例（東京都世田谷区）
• 住宅ローン返済が困難になった借地権物件をリースバック付きで買取した事例（千葉県佐倉市）

まとめ

借地権を放置した場合のリスクをまとめます。

放置によるリスク

• 地代の滞納が続くと契約解除の可能性
• 更新料（契約書に定めがある場合）の請求
• 建物老朽化による資産価値の下落
• 相続手続き放置で権利関係が複雑化

最悪のシナリオ

• 契約解除→建物収去命令→解体費自己負担
• 借地権という財産を完全に失う

放置を解消する方法

• 地代を再開して関係を修復
• 売却して負担から解放される

借地権は適切に管理すれば価値のある財産です。しかし放置すれば、維持コストだけが膨らみ、最終的には財産を失うリスクがあります。「どうすればいいか分からない」という方は、まず現状を整理し、早めに専門家に相談することをおすすめします。借地権の基本的な仕組みや売却の全体像は「借地権の売却・買取について」にまとめています。