借地権を放置するリスク｜更新料・地代値上げの実態

「相続した借地権、住む予定もなくとりあえずそのままにしている」「地代の請求が来ているけど、忙しくて後回しにしている」――そんな方に向けて、 借地権を放置するとどうなるのか を分かりやすく解説します。

結論からいうと、借地権は放置しても自動的に消えません。むしろ義務だけが積み上がり、最悪のケースでは 数百万円〜1,000万円規模の財産を失う ことになります。ただし、早めに動けば多くのリスクは回避できます。本記事を読んで、ご自身の状況にどのリスクが当てはまるかを確認してください。

そもそも借地権とは？賃貸とは全く違う

借地権は「土地を借りている」という点で賃貸住宅と似ていますが、 まったく別の権利 です。

	賃貸（借家）	借地権
借りるもの	建物	土地
建物の所有者	大家	自分
契約期間	2年更新が一般的	30年以上
退去時	原状回復して退去	建物の取壊し義務 が発生しうる
財産としての価値	なし	数百万〜数千万円
相続時の負担	大家に連絡すれば済む	地代・更新料・建物管理の義務を引き継ぐ

賃貸なら退去すれば終わりですが、借地権は 数百万〜数千万円の財産であると同時に、地代や更新料などの義務も伴う権利 です。放置しても自動的に消えることはなく、義務だけが積み上がっていきます。

借地権の基本的な仕組みについては「借地権とは？売却方法と注意点を解説」で詳しく説明しています。

借地権を放置するとどうなるのか

借地権付き建物を相続したものの、住む予定がなく「とりあえずそのまま」にしている方は少なくありません。しかし、借地権は地主との契約関係に基づく権利であり、放置すれば確実にリスクが蓄積します。

借地権を放置した場合に発生する主なリスクは以下のとおりです。

リスク	内容	想定される損失
地代の滞納	契約解除の原因になる	借地権そのものを失う
更新料の未払い	更新拒否のきっかけに	更地価格の3〜5%
建物の老朽化	地主からの建替え要請	解体費150〜300万円
相続手続きの放置	権利関係の複雑化	売却困難に
地代値上げ	長期放置で交渉力低下	年間数万〜数十万円増

地代を滞納するとどうなるか

契約解除までの流れ

地代を支払わずに放置した場合、一般的に以下の流れで進行します。

賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であり、判例上、賃借人の義務違反があっても信頼関係が破壊されていなければ解除は認められません（信頼関係破壊の法理）。地代の滞納については、滞納期間・金額・経緯などを総合的に考慮し、 3ヶ月以上の滞納が信頼関係の破壊と認められる目安 とされています。

滞納した場合の経済的損失

地代の滞納は、単に未払い分を支払えば済む問題ではありません。

• 遅延損害金 ：年5〜14.6%（契約書による）
• 契約解除の場合 ：借地権という財産を失う
• 建物収去命令 ：解体費150〜300万円を自己負担
• 訴訟費用 ：弁護士費用50〜100万円

仮に借地権の価値が1,000万円だとすれば、地代（月額2〜5万円程度）を放置したために1,000万円以上の財産を失う計算になります。

更新料の相場と支払い義務

更新料の相場

借地権の更新時には、地主に更新料を支払うのが一般的です。

更地価格	更新料（3〜5%）
1,000万円	30〜50万円
2,000万円	60〜100万円
3,000万円	90〜150万円
5,000万円	150〜250万円

更新料に法的な支払い義務はあるのか

更新料については、法律上の明確な規定はありません。しかし、実務上は以下のように取り扱われます。

• 契約書に更新料条項がある場合 ：支払い義務があります。過去の最高裁判例でも、契約書に明確に書かれた更新料は原則として有効と認められています
• 契約書に記載がない場合 ：法律上の義務はないが、支払わないと地主との関係が悪化する

更新料を支払わなかった場合、地主が更新を拒否するケースがあります。旧法借地権では借地人の権利が強く保護されており、正当事由がなければ地主は更新を拒否できません。新法（借地借家法）でも普通借地権であれば同様の保護がありますが、 「旧法だから何もしなくても大丈夫」は誤解です。 地代滞納や建物の著しい老朽化は「信頼関係の破壊」として契約解除の正当事由になり得るため、旧法・新法を問わず放置のリスクは変わりません。

なお、 定期借地権 の場合は更新の制度自体がなく、契約期間の満了で借地権が消滅します。定期借地権かどうか不明な場合は、契約書を確認してください。詳しくは「旧法借地権と新法借地権の違い」で解説しています。

更新料を払えない場合の選択肢

更新料が高額で支払いが難しい場合、以下の選択肢があります。

1. 分割払いの交渉：地主に相談して分割にする
2. 減額交渉：過去の経緯や相場を根拠に交渉
3. 売却：更新前に借地権を売却する
4. 借地非訟（しゃくちひしょう）手続き：地主が承諾してくれないとき、裁判所が地主に代わって許可を出してくれる制度。建替えの許可や借地権の売却（譲渡）の許可を申し立てられる。ただし手続きに1年前後かかり、弁護士費用も必要

更新時期が近い場合、更新料を支払ってから売却するよりも、更新前に売却した方が経済的に有利なケースがあります。

地代値上げの実態

地代が値上げされるケース

地代が現在の状況に合わなくなったとき、地主や借地人は値上げ・値下げを請求できる仕組みになっています。地主が値上げを求めるのは、たとえば次のようなケースです。

• 固定資産税・都市計画税が上がった：地主が払う税金が増えた分が、地代に転嫁されやすい
• 物価や地価が上昇した：周辺の経済状況の変化で、長期間据え置かれた地代が割安になった
• 近所の地代と比べて安すぎる：長年同じ金額で据え置かれていた

近年、都市部を中心に固定資産税が上昇しており、それに伴う地代値上げの請求が増えています。

値上げ幅の目安

値上げの理由	値上げ幅の目安
固定資産税の上昇	税額上昇分＋α
長期据え置き後の改定	20〜50%程度
周辺相場との調整	相場水準まで

放置すると交渉力が低下する

地代の値上げ通知が届いても、「面倒だから」と放置するケースがあります。しかし、放置は以下の点で不利になります。

• 値上げに同意したとみなされる可能性
• 供託手続きを怠ると滞納扱いに
• 次回交渉時に不利な前例になる

値上げに納得できない場合は、従来の地代を供託所に供託しつつ、地主と交渉するのが正しい対応です。

建物がなくなったら借地権も消える？

先日、当社で都内の築40年ほどの借地権付きビルを扱いました。旧借地法の時代に結ばれた契約で、契約書を確認すると「建物が消滅したら契約終了」と書かれていました。これだと建替えもできず、借地権の価値はかなり低いのでは――と思ったのですが、 この特約は原則として無効 です。

ところが、よくよく契約書を読んでみると、書かれていたのは「消滅」ではなく 「朽廃」 でした。「朽廃（きゅうはい）」は日常で使う言葉ではなく、私も最初は無意識に「消滅と同義」だと思い込んで読んでいたのです。プロが目を通してすら誤読するくらいですから、相続で初めて契約書を手にする方は要注意です。この2語は字面が似ているのに、法律上の扱いはまるで違います。

「滅失」と「朽廃」の違い

旧借地法では、建物がなくなる原因を「滅失（めっしつ）」と「朽廃（きゅうはい）」の2つに分けて、扱いを変えています。

	朽廃（老朽化で使えなくなった）	滅失（火災・災害・取り壊しで建物が消えた）
期間の定めなし	借地権消滅	借地権は存続
期間の定めあり	期間満了まで借地権存続	借地権は存続

建物の「滅失」では借地権は消滅しません。 火災で全焼しても、取り壊しても、借地権は残り、新しく建て直す権利があります。

なぜ特約が無効なのか

法律では「借地権者に不利な特約は無効」と定められています。建物が消えただけで契約終了とする特約は、法律が認めていない消滅事由を勝手に追加することになり、借地権者に不利だから無効、という考え方です。旧法・新法ともに同じルールです。

放置との関係：「朽廃」に注意

ただし、建物を放置して老朽化が極度に進むと 「朽廃」 とみなされる可能性があります。朽廃とは、建物が構造的な安全性を維持できず、居住や使用が不可能な状態を指します。期間の定めがない契約では、朽廃によって借地権が消滅します。

つまり、 「建物消滅で契約終了」という特約は無効でも、放置による朽廃で借地権を失うリスクは現実にある ということです。建物の維持管理を怠らないことが、借地権を守るうえで重要です。

相続時に借地権を放置した場合のリスク

名義変更をしないリスク

借地権付き建物を相続した場合、相続による承継自体に地主の承諾は不要です。しかし、名義変更を行わないまま放置すると、以下の問題が発生します。

• 地代の請求先が不明確になり、滞納扱いになるリスク
• 二次相続が発生すると権利者が増え、合意形成が困難に
• 売却時に全相続人の同意が必要になり、手続きが長期化

借地権付き建物の相続について詳しくは「借地権付き建物の相続｜売却か建替えか判断基準」をご覧ください。

承諾料の問題

相続自体に地主の承諾は不要ですが、将来的に以下の場面で承諾料が必要になります。

場面	承諾料の相場
借地権の譲渡（売却）	借地権価格の10%程度
建替え	更地価格の3〜5%
増改築	更地価格の2〜3%

放置期間が長くなるほど、地主との関係が希薄化し、承諾を得る際の交渉が難航する傾向があります。

放置し続けた場合の最悪シナリオ

ケーススタディ：10年放置した場合

以下は、借地権付き建物を相続後に10年間放置したケースの想定です。

当初1,200万円だった借地権の価値は、建物の老朽化で800万円に下落。その間に地代360万円、更新料80万円、建物維持費100万円、固定資産税50万円の計590万円がかかり、差し引きわずか210万円しか残りません。 当初から990万円の損失 です。

契約解除・建物収去に至るパターン

最悪のケースでは、以下のような結末を迎えます。

1. 相続後、地代を払わず放置
2. 地主から催告が届くも無視
3. 契約解除の通知
4. 建物収去・土地明渡し訴訟
5. 判決確定、強制執行
6. 解体費用200万円を自己負担、借地権の価値はゼロに

借地権は「使わなければ安泰」という権利ではありません。地主との契約関係が続いている限り、義務も継続します。

放置を解消するための選択肢

借地権を放置している状態から抜け出すには、いくつかの選択肢があります。

選択肢	メリット	デメリット
地代を再開して維持	借地権を維持できる	継続コストがかかる
建替えて活用	建物価値が回復	地主の承諾＋承諾料が必要
第三者へ売却	現金化、負担から解放	地主の承諾＋承諾料が必要
地主への売却	承諾料が不要	価格が低くなりがち
地主と底地の同時売却	最も高く売れる可能性	地主の協力が必要

借地権の売却価格の目安については「借地権の売却価格の相場｜路線価からの計算方法」で詳しく解説しています。

以下は、地主との関係が難しい借地権物件の買取事例です。

• 地主の譲渡承諾が得られず、借地非訟を経て買取した事例（東京都北区）
• 地主が財務省（国有地）で担保承諾書が出せない借地権アパートの買取事例（東京都世田谷区）
• 住宅ローン返済が困難になった借地権物件をリースバック付きで買取した事例（千葉県佐倉市）

まとめ

借地権を放置した場合のリスクをまとめます。

放置によるリスク

• 地代滞納3ヶ月以上で契約解除の可能性
• 更新料（更地価格の3〜5%）の一括請求
• 建物老朽化による資産価値の下落
• 相続手続き放置で権利関係が複雑化

最悪のシナリオ

• 契約解除→建物収去命令→解体費自己負担
• 借地権という財産を完全に失う

放置を解消する方法

• 地代を再開して関係を修復
• 売却して負担から解放される

借地権は適切に管理すれば価値のある財産です。しかし放置すれば、維持コストだけが膨らみ、最終的には財産を失うリスクがあります。「どうすればいいか分からない」という方は、まず現状を整理し、早めに専門家に相談することをおすすめします。借地権の基本的な仕組みや売却の全体像は「借地権の売却・買取について」にまとめています。