容積率オーバーの建物を売却する方法

容積率オーバーとは

容積率オーバーとは、建物の延床面積が敷地の容積率の上限を超えている状態です。容積率の定義と上限は建築基準法第52条に定められています（e-Gov法令検索「建築基準法」）。

容積率の計算

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

例

• 敷地面積：100㎡
• 延床面積：200㎡
• 容積率：200%

上限の決まり方

容積率の上限は、用途地域ごとに都市計画で指定される「指定容積率」と、前面道路幅員が12m未満の場合に適用される「基準容積率」のいずれか小さい方が適用されます（建築基準法第52条第2項）。

基準容積率の係数

• 住居系用途地域: 前面道路幅員（m）× 0.4（特定行政庁指定で0.6）
• 商業系・工業系: 前面道路幅員（m）× 0.6（特定行政庁指定で0.4または0.8）

オーバーの原因

原因	分類	法的扱い
建築当時は適法だったが法改正・用途地域変更で不適合	既存不適格	建築基準法第3条第2項により適用除外（是正義務なし）
無断で増築した	違法建築	第9条の是正命令の対象
建築確認と異なる建築をした	違法建築	同上

売却への影響

価格への影響

容積率オーバーは、売却価格に大きく影響します。下表は市場実態に基づく一般的な目安です。立地・建物状態・住宅ローン可否によって変動します。

オーバーの程度	価格への影響
10%以内	5〜15%減
10〜30%	15〜30%減
30%以上	30〜50%減

住宅ローンへの影響

容積率オーバーの物件は、住宅ローンが使いにくくなります。

審査が厳しくなる理由

• 担保価値が低い
• 将来の売却が不安
• 建替え時に縮小する

ローンが使えるケース

• 軽微なオーバー（10%程度以内）
• 既存不適格で検査済証がある
• フラット35の条件を満たす

買い手への影響

買い手が限られます。

買い手になりにくい人

• 住宅ローンを使いたい人
• 将来の建替えを考えている人
• リスクを避けたい人

買い手になる可能性がある人

• 現金購入できる人
• 投資目的の人
• リフォームして使う人
• 買取業者

売却方法

方法1：既存不適格として売却

容積率オーバーでも、そのまま売却できます。

ポイント

• 既存不適格であることを証明
• 検査済証があると有利
• 適正な価格設定

方法2：減築してから売却

増築部分等を解体して、容積率内に収める方法です。減築後は建築基準法に基づく建築確認申請（計画変更）と、完了後に土地家屋調査士による建物表題変更登記（不動産登記法第51条、1か月以内）が必要になります。

メリット

• 適法な状態で売却できる
• 住宅ローンが使える
• 高く売れる可能性

デメリット

• 解体費用・建築士報酬・登記費用がかかる
• 住居スペースが減る
• 費用対効果の検討が必要

方法3：買取業者への売却

容積率オーバーを専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー

売却価格の計算

価格への影響の計算例

物件情報

• 敷地面積：100㎡
• 現在の延床面積：250㎡（容積率250%）
• 現行の容積率上限：200%
• 建替え後の延床面積：200㎡

価格計算

適格物件の相場：5,000万円
オーバー分の影響：▲20%（▲1,000万円）
売却価格目安：4,000万円

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
オーバーの程度	軽微	大幅
原因	既存不適格	違法建築
検査済証	あり	なし
建物状態	良好	老朽化
立地	需要が高い	郊外

注意点

注意点1：既存不適格か違法建築かの確認

売却前に、どちらに該当するか確認しましょう。法的扱い（売却可否・住宅ローン可否・価格）が大きく異なります。

確認方法

• 建築確認済証の確認（建築基準法第6条）
• 検査済証の確認（建築基準法第7条第5項）
• 特定行政庁で建築計画概要書・台帳記載事項証明書を取得

検査済証を紛失している場合は、特定行政庁窓口で「台帳記載事項証明書」を取得することで、交付記録の有無を確認できます。

注意点2：重要事項説明

宅地建物取引業者を介して売却する場合、宅地建物取引業法第35条に基づき、容積率オーバーに関する以下の事項を重要事項説明書に記載・説明する必要があります。説明を怠ると業務停止・免許取消等の監督処分（宅建業法第65条・第66条）の対象です。

説明すべき事項

• 容積率オーバーであること
• オーバーの程度
• 既存不適格か違法建築か
• 建替え時の縮小
• 住宅ローン利用可否への影響

注意点3：建替え時の縮小

建替え時に床面積が減ることを理解しておきましょう。

例

現在：延床面積250㎡
建替え後：延床面積200㎡
縮小：50㎡（約15坪）

まとめ

容積率オーバーの建物売却についてまとめます。

売却への影響

• 価格が下がる（10〜50%減）
• 住宅ローンが使いにくい
• 買い手が限られる

売却方法

• 既存不適格として売却
• 減築してから売却
• 買取業者への売却

注意点

• 既存不適格か違法建築かの確認
• 重要事項説明義務
• 建替え時の縮小

既存不適格物件の売却全般については「既存不適格の売却・買取」もあわせてご覧ください。