相続放棄した空き家が倒壊した場合、放棄した相続人に責任はありますか？

2023年4月施行の改正民法940条により、保存義務を負うのは「現に占有している」放棄者のみです。遠方の空き家でメンテナンスに関与していなかった場合、保存義務は発生しません。

相続人全員が相続放棄した不動産はどうなりますか？

自動的には処分されません。利害関係人が家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申立て、約100万円の予納金を納付する必要があります。誰も申立てなければ、登記上は被相続人名義のまま塩漬けになります。

倒壊して隣家に被害が出たら、被害者は誰に請求するのですか？

民法717条の所有者責任は相続財産法人に帰属しますが、被害者が請求するには自ら相続財産清算人の選任を申立てる必要があります。被害規模が小さいと費用倒れになり、請求を諦めるケースも少なくありません。

相続放棄した空き家が倒壊したら誰の責任か｜相続未登記・全員放棄で起こる「責任の宙吊り」

「相続放棄＝責任から完全に解放」は誤解

相続放棄をすれば、その不動産に関する責任からすべて解放される——多くの人がそう考えています。

しかし、現実には 「全員放棄」「相続未登記」「空き家」の三点セット で、責任の所在が曖昧になる「宙吊り」状態が発生します。倒壊して隣家を壊しても、通行人にケガをさせても、 誰に賠償を請求できるのか明確ではありません 。

この記事は、相続放棄した空き家が倒壊したときに何が起きるのか、法的構造を整理して解説するものです。

損害賠償の根拠：民法717条（土地工作物責任）

建物が倒壊して他人に損害を与えた場合、民法第717条の 土地工作物責任 が適用されます。

立場	責任
一次責任：占有者	無過失を立証できれば免責される
二次責任：所有者	無過失でも免責されない（無過失責任）

通常の住宅であれば「占有者＝住人」が責任主体として明確です。問題は、占有者が誰もいない空き家のケースです。

政府は対応している — 法改正の累積

所有者不明土地・空き家問題は、過去10年で政府の最重要政策課題の一つとして扱われ、累次の法改正が行われてきました。

年	制度・法改正	主な内容
2014	空家対策特別措置法	特定空家指定、勧告→命令→代執行のフロー
2018	所有者不明土地法	公共目的の利用権設定制度
2021	民法・不動産登記法改正	制度設計
2023.4	相続土地国庫帰属制度、改正民法940条施行	放棄者の保存義務を「現に占有」に限定
2023.12	改正空家法施行	「管理不全空家」新設、住宅用地特例解除の早期化、緊急代執行制度創設
2024.4	相続登記の義務化	取得を知った日から3年以内、過料10万円以下

増田寛也氏主宰の所有者不明土地問題研究会の試算では、所有者不明土地は2016年時点で九州本島の面積を超え、2040年に北海道本島並みに拡大、20年累計の経済損失は約6兆円に達するとされています。

これだけ法改正を重ねても、最後の穴である 「全員放棄＋相続未登記＋空き家」の三点セット は依然として構造的に解消されていません。

改正民法940条：占有していない放棄者には保存義務なし

2023年4月施行の改正民法第940条第1項は、相続放棄者の保存義務を以下のように定めています。

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を 現に占有しているとき は、相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

旧法では「占有していない遠方の不動産」にも管理義務が及んでいましたが、改正で 「現に占有」する者のみに限定 されました。

状況	保存義務
被相続人と同居していた、相続後もそのまま住んでいる	発生する
鍵を持って定期的にメンテナンスしていた	発生する可能性あり
遠方の空き家でメンテナンスに関与していなかった	発生しない

つまり、典型的な「実家の空き家を放棄する」ケースでは、放棄者に保存義務は残らないのが原則です。

全員相続放棄＋空き家のケースを当てはめる

立場	このケースでの状態
占有者	誰もいない
所有者	登記簿は被相続人名義のまま（相続未登記）。実質は「相続人不存在の相続財産法人」
放棄した元相続人	占有なし＝保存義務なし、所有権もない

717条の所有者責任は 「相続財産法人」に観念上は帰属 しますが、相続財産法人は法人格としては存在するものの、実際に管理する人がいません。

「責任の宙吊り」が発生する仕組み

被害者（隣家・通行人など）が損害賠償を請求するには、以下の手続きが必要です。

家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申立てる（民法952条）
申立人が 予納金として約100万円 を家裁に納付する
選任された清算人を相手に損害賠償請求訴訟を起こす
清算人が相続財産から賠償金を支払う、または財産が売れた範囲で配当する

被害規模が 修繕費数十万円程度 であれば、100万円の予納金を払って清算人選任を申立てるのは費用倒れになります。 被害者が請求を諦めるしかない ケースが多発しているのが実情です。

行政ルート：特定空家法と管理不全空家制度

民事ルートが機能しない場合、自治体が空家対策特別措置法に基づいて対応する道があります。詳しくは「空き家特措法とは？所有者が知るべき義務と対策」をご覧ください。

段階	措置
管理不全空家（2023年新設）	助言・指導、勧告 → 勧告で住宅用地特例解除（固定資産税最大6倍）
特定空家	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行
所有者不明の場合	略式代執行（公告のうえ自治体が解体）
緊急時	緊急代執行（2023年改正で新設）

ただし、行政ルートにも限界があります。自治体の予算とマンパワーには限りがあり、略式代執行の費用は土地売却で回収する建前ですが、 売れない土地では自治体の持ち出し になります。順番待ちで対応が遅れている間に、被害が先に発生することもあります。

結局、現実には誰も動かないことが多い

民事ルートも行政ルートも完璧ではありません。民事は予納金100万円を払う利害関係人がいなければ清算人すら選任されず、行政は自治体が動くまでに時間がかかり、特定空家指定の判断も慎重です。結果として、 空き家は責任者不在のまま物理的に崩れていく ことがあります。

被害を受けるのは隣家・通行人・地域社会。元の家族は法的責任から逃れても、近隣からの苦情や道義的責任は残ります。

完璧な解決策はない — 責任を「最小化」する選択肢

責任を完全に消す方法はありません。以下はあくまで「最小化」のための選択肢で、いずれも壁があります。

行動	効果	壁
屋根・樹木の最低限メンテナンス	倒壊リスクそのものを下げる	遠方では現実的に難しい、費用は継続発生
解体して更地化	工作物自体がなくなれば717条の対象から外れる	解体費用（木造で100〜200万円）、住宅用地特例解除で土地固定資産税が最大6倍、更地でも売れる保証なし
相続放棄前に近隣・自治体に状況共有	行政が状況を把握しやすくなる	自治体の対応は予算とマンパワーに依存、即時対応は期待できない
自治体の空き家対策補助金を確認	解体費用の一部補助	補助上限は通常50万円程度、自治体ごとに有無・要件まちまち
倒壊が顕在化してから略式代執行を待つ	最終的に自治体が解体する	倒壊被害が先に発生すれば賠償責任は残る
生前贈与・生前売却	意思能力があるうちに整理	売れない物件は贈与でも受け取り手がいない

「相続放棄すれば責任から逃れられる」も「解体すれば解決」も、どちらも実態と合いません 。倒壊責任は構造的に誰かに残るか、宙吊りのまま地域社会の負担になります。

なないろ土地査定の姿勢

なないろ土地査定は、難物件を扱う専門サイトです。再建築不可、借地権、共有持分、災害区域など、「売れない」と言われる物件の買取実績があります。

それでも、構造的に出口のない物件は存在します。代表例が「市街化調整区域の農地付き宅地のセット」です。

なないろ土地査定は「相続放棄すれば終わり」「解体すれば売れる」といった誤情報を発信しません。売れる物件には責任を持って買い取り・仲介に動き、構造的に売れないものは安易な解決策を提示せず現実を伝えます。倒壊リスクを抱えた空き家の相談には、複数の選択肢の長短を率直にお伝えしています。

不動産問題は、放置するほど選択肢が狭まります。相続発生前・空き家化の前に動けることがあれば、お気軽にご相談ください。