売ってもローンを返しきれないときは、任意売却で売る｜残った債務は消えません

住宅ローンが残っている家を売るとき、必ず通る関門があります。抵当権を抹消することです。

抵当権は、返済が滞ったときに家を競売にかけられる権利です。登記簿に載っています。抵当権が付いたままの家を買う人は、まずいません。 だから売買では、決済の日に代金でローンを返し、抵当権を抹消する手続きをします。

代金でローンを返しきれるなら、この形で終わります。問題は、返しきれないときです。

完済できる見込みがあるなら、任意売却は要りません。 任意売却は、返しきれない分を残したまま抵当権を抹消してよいかを、抵当権者に承諾してもらう手続きです。完済できるなら、その承諾を得る話になりません。ただし、一括返済の連絡と抹消書類の手配は必要です。その場合にいくらで売れるかは、同じ運営のなないろ家査定で聞けます。

返しきれないときは、抵当権者に承諾してもらいます

売っても足りない場合、抵当権を抹消してよいかどうかを決めるのは抵当権者です。「この金額で抹消してください」と承諾してもらって売る方法を、任意売却といいます。

売り方そのものは、ふつうの不動産の売買です。買主も、ふつうに家を探している人です。裁判所の競売は、債権者が裁判所に申し立てて進む別の手続きです。

住宅金融支援機構は、任意売却を勧める理由をパンフレットに3つ挙げています。

• 競売より高く売れることが期待でき、負債の縮減につながる
• 売却代金から仲介手数料や抹消登記費用などを控除して渡せる場合がある
• 家を引き渡す時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすい

手元にお金がなくても、進められることがあります

2つ目が、実務では大きく効きます。

家を売るには費用がかかります。仲介手数料と、抵当権を抹消する登記の費用です。返済が滞っている人に、この現金があるとはかぎりません。

機構は、控除を承諾できる諸費用として、不動産仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などを挙げています。売買代金から引いた残りを機構が受け取る形です。つまり、費用を先に用意できなくても手続きに入れる場合があります。

ただし、いくらまで引けるかは事前の協議で決まります。内容によっては承諾されません。そしてこれは機構の融資の場合の扱いです。 民間の金融機関や保証会社が同じ扱いをするかどうかは、相手に確認してください。

返しきれなかった債務は残ります

ここははっきり書きます。任意売却をしても、返しきれなかった債務は消えません。

機構は、破産免責となっている方を除き、残った債務の返済義務は残ると書いています。そのうえで、任意売却後の返済計画は、暮らしの状況をふまえて決めていくとしています。延滞損害金の減額について相談に応じられる場合がある、とも書かれています。

「任意売却をすれば借金がなくなる」と説明されたら、何を根拠にしているかを確かめてください。 残った債務そのものの扱いは、当サイトの範囲外です。法テラスや弁護士に確認してください。

進め方には順番があります

機構の場合、手続きの順番が公表されています。

1. 任意売却に関する申出書を出す
2. 仲介業者が物件を調べ、価格を査定する
3. 機構が査定を確認し、売出価格を通知する
4. 売主と仲介業者が媒介契約を結ぶ
5. 販売活動を行う
6. 購入希望者が現れたら、抵当権を抹消してよいか機構に申請する
7. 承諾が出てから、売買契約を結ぶ
8. 決済して、代金を渡し、抵当権を抹消する

3番と6番は、機構が判断します。 売出価格も、抵当権を抹消する承諾も、売主と仲介業者だけでは決まりません。詳しくは任意売却では、抵当権を抹消する承諾が要るに書きました。

日数の目安も一部が公表されています。機構が債権回収会社に業務を委託する場合、申出書を出してから委託までに通常3か月程度かかります。抵当権を抹消してよいかどうかの通知には、2週間程度かかります。待っている間も、滞納から先の手続きは進みます。

始める時期で、選べる手が変わります

任意売却は、いつでも始められるわけではありません。機構は、初回の媒介契約を結んだ日から6か月を過ぎても購入希望者が現れない場合、任意売却をあきらめて競売の手続きに着手することがあると書いています。

売れるまでの時間が要るということです。そして競売の手続きが進んだ段階ほど、できることは減ります。段階は延滞から競売までにかかる日数は、契約書と債権者が決めると差押えから競売までのタイムラインにまとめました。

まだ督促の段階なら、先に返済方法を変える相談ができないかを確かめてください。返済を続けられるなら、家を手放さずに済みます。

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出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和8年4月）。手続の順番、控除できる諸費用、残った債務の扱い、日数は、いずれも機構の融資についてのものです。民間の金融機関や保証会社の手続には、そのまま当てはまりません。