耐震診断・耐震補強の費用｜売却前にすべき？

耐震診断とは

耐震診断は、建物が現行の建築基準法で求められる耐震性能を満たしているかを専門家が調査・評価する手続きです。耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）では、旧耐震基準で建てられた建物の耐震化を促進しており、国土交通省も住宅・建築物の耐震化を重要施策として推進しています。

耐震診断でわかることは主に3つです。建物の耐震性能（上部構造評点）、補強が必要な箇所の特定、そして補強工事の概算費用です。旧耐震物件の売却については「旧耐震基準の建物は売れる？」もご覧ください。

耐震診断の種類と費用

種類	内容	費用目安（木造戸建）
簡易診断	図面と目視による概略的な判定	0〜5万円
一般診断	図面と現地調査に基づく診断。壁量計算等を実施	10〜20万円
精密診断	詳細な構造計算（限界耐力計算等）。補強設計の根拠になる	20〜50万円

マンションの場合は建物全体での診断が必要で、規模によって費用が大きく異なります。

規模	費用目安
小規模（20戸程度）	100〜200万円
中規模（50戸程度）	200〜400万円
大規模（100戸以上）	400万円〜

診断結果の見方

診断結果は「上部構造評点」で示されます。耐震基準適合証明書の取得には評点1.0以上が必要です。

評点	判定
1.5以上	倒壊しない
1.0〜1.5未満	一応倒壊しない（基準適合）
0.7〜1.0未満	倒壊する可能性がある
0.7未満	倒壊する可能性が高い

耐震補強の費用

木造戸建の場合

耐震補強の内容と費用は、診断結果で判明した弱点部分によって異なります。

補強内容	費用目安	主な対象
基礎補強	50〜100万円	無筋コンクリート基礎のひび割れ・中性化
壁補強	50〜150万円	壁量不足の解消。構造用合板や筋かいの追加
接合部補強	30〜50万円	柱と梁・土台の接合金物の追加
屋根軽量化	50〜150万円	重い瓦屋根をスレートや金属屋根に交換
総合的な補強	100〜300万円	上記を組み合わせた総合的な耐震改修

木造戸建（延床30坪程度）の場合、一般的な耐震補強費用は100〜200万円が目安です。ただし建物の状態や補強箇所の数によって大きく変動します。

マンションの場合

マンションの耐震補強は建物全体の大規模工事となり、管理組合での合意形成が必要です。

工法	費用目安（1戸あたり）	特徴
耐震壁の増設	50〜100万円	開口部を塞ぐため住環境への影響が大きい
ブレース補強	30〜80万円	鉄骨の筋かいを追加。比較的低コスト
外付けフレーム	100〜200万円	建物外部に補強フレームを設置。室内工事が少ない
制震装置設置	80〜150万円	揺れを吸収するダンパーを設置

旧耐震マンション特有の問題は「旧耐震マンションの売却」で詳しく解説しています。

売却前に耐震診断・補強すべきか

耐震診断：実施を推奨

耐震診断は10〜20万円と比較的低コストで実施でき、以下のメリットがあります。

• 建物の状態を客観的に把握できる: 診断結果は補強の要否判断だけでなく、売却価格の設定根拠にもなる
• 買主への説明材料になる: 宅地建物取引業法第35条の重要事項説明で、耐震診断の有無と結果を説明する義務がある
• 補強不要と判明する場合もある: 評点1.0以上であれば耐震基準適合証明書を取得でき、買主が住宅ローンや税制優遇を利用可能に

耐震補強：費用対効果で判断

耐震補強は100〜300万円と高額なため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

補強が効果的なケース:

• 診断結果が評点0.7〜1.0程度で、少額の補強で基準適合（1.0以上）に到達できる
• 立地が良く、住宅ローンが使えることで買主の幅が広がる効果が大きい
• 建物の状態が良く、補強後も長期間の利用が見込める

補強しない方が良いケース:

• 補強費用が高額（200万円以上）で、売却価格の上昇分が費用を下回る
• 建物の劣化が激しく、補強以外にも多額のリフォーム費用がかかる
• 買取業者への売却を検討している（現況のまま買い取ってもらえる）

費用対効果の計算

補強すべきかどうかは、以下の計算で判断します。

費用対効果 = 補強後の売却価格 − 補強前の売却価格 − 補強費用

効果があるケース:

項目	金額
補強前の売却価格	2,000万円
耐震補強費用	−150万円
補強後の売却価格	2,300万円
費用対効果	+150万円（有利）

効果がないケース:

項目	金額
補強前の売却価格	1,500万円
耐震補強費用	−200万円
補強後の売却価格	1,600万円
費用対効果	−100万円（不利）

※上記は一般的な試算例です。実際の価格は物件の条件・立地・市場環境によって異なります。

補助金・助成金制度

耐震改修促進法に基づく支援

耐震改修促進法に基づき、多くの自治体で耐震診断・耐震補強の補助金制度が設けられています。国土交通省の補助金・支援制度ページで、お住まいの地域の制度を検索できます。

項目	補助率	上限額の目安
耐震診断	2/3〜全額	5〜10万円
耐震補強	1/2〜2/3	50〜100万円

※補助率・上限額は自治体によって異なります。

補助を受けるための一般的な条件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物
• 木造戸建住宅であること（一部の自治体はマンションも対象）
• 所有者本人が居住していること
• 税金の滞納がないこと

申請時の注意点

補助金は工事着手前に申請が必要です。先に工事を始めてしまうと補助対象外になります。また、自治体の予算枠に限りがあるため、早めに相談することをおすすめします。年度内に工事完了が条件となるケースも多いです。

耐震基準適合証明書の取得

証明書取得による税制メリット

耐震基準適合証明書（上部構造評点1.0以上）を取得すると、買主が以下の税制優遇を受けられるようになります。

優遇制度	内容	根拠法令
住宅ローン控除	最大13年間の所得税控除	租税特別措置法第41条
登録免許税の軽減	所有権移転登記の税率軽減	租税特別措置法第72条
不動産取得税の軽減	築年数要件の緩和	地方税法第73条の14
フラット35利用	住宅金融支援機構の長期固定ローン	機構の技術基準

買主にとっては数百万円の税制メリットが生まれるため、証明書があると売却しやすくなります。

取得の流れと費用

1. 耐震診断の実施: 一般診断または精密診断で評点を確認（10〜30万円）
2. 耐震補強（必要な場合）: 評点1.0未満であれば補強工事を実施
3. 証明書の発行依頼: 建築士、指定確認検査機関、または登録住宅性能評価機関に発行を依頼
4. 証明書の取得: 発行費用は3〜5万円程度。有効期限は発行日から2年以内

売却方法別の判断まとめ

売却方法	耐震診断	耐震補強	備考
一般市場で売却	推奨	費用対効果で判断	適合証明書があれば買主の幅が広がる
買取業者への売却	不要	不要	現況のまま買い取り

買取業者は旧耐震物件を現況のまま購入し、自社でリフォーム・耐震補強を行います。実際に旧耐震物件を買い取って再生した事例もあります。

• 旧耐震ビルの買取事例 — 買取後4年以上安定運営
• 空室21戸の旧耐震マンション — 大規模リフォームで1年で満室に
• 旧耐震借地権アパート — リフォーム後6年以上満室維持

※本記事の費用・補助金情報は2026年4月時点の一般的な目安です。具体的な費用は建物の状態や地域によって異なりますので、建築士や自治体の窓口にご相談ください。

旧耐震物件の売却価格の目安は「旧耐震物件の買取相場」で解説しています。旧耐震物件の基本的な仕組みや対応方法の全体像は「旧耐震の売却・買取について」をご覧ください。