旧法借地権と新法借地権の違い｜売却時の注意点

旧法と新法、2つの借地権

借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」の2種類があります。借地権売却の基本については「借地権の売却の流れ」もご覧ください。

これは、1992年（平成4年）8月1日に借地借家法が施行され、それ以前の借地法（旧法）から制度が変わったためです。

区分	適用法律	成立時期
旧法借地権	借地法	1992年7月31日以前
新法借地権	借地借家法	1992年8月1日以降

現在流通している借地権の多くは、旧法時代に設定された「旧法借地権」です。

旧法借地権の特徴

旧法借地権は、 借地人の権利が非常に強い のが特徴です。

契約期間

旧借地法第2条は、建物の構造により存続期間を区分しています。

建物の種類	期間
堅固建物（RC造など）	30年以上（定めなければ60年）
非堅固建物（木造など）	20年以上（定めなければ30年）

更新について

旧借地法第4条・第6条により、地主が更新を拒否するには 正当事由 が必要です。正当事由とは、地主自身がその土地を使用する必要性、借地人の利用状況、土地の経過年数、立退料の提供などを総合的に考慮して判断されるもので、単に「契約期間が満了した」だけでは認められません。

そのため地主は簡単に契約を終了させられず、事実上、半永久的に借地権が続きます。

旧法借地権のメリット（借地人）

• 長期間安定して土地を借りられる
• 地主からの解約が難しい
• 更新料は法的義務ではない（最高裁平成23年7月15日判決は更新料を「賃料の補充ないし前払、契約継続の対価等の複合的な性質を有する」としたが、契約に定めがなければ支払義務はない）

旧法借地権のデメリット（借地人）

• 建替え・増改築に地主の承諾が必要
• 譲渡（売却）に地主の承諾が必要（承諾料の目安は借地権価格の10%前後）
• 地代の値上げ交渉がある

新法借地権の特徴

新法借地権は、旧法に比べて 地主と借地人のバランスを取った 制度です。

普通借地権

借地借家法第3条〜第6条に定められた借地権です。

項目	内容
当初の契約期間	30年以上（借地借家法第3条）
1回目の更新	20年以上（借地借家法第4条）
2回目以降の更新	10年以上（借地借家法第4条）
更新	正当事由がなければ拒否不可（借地借家法第6条）

旧法借地権と同様に、正当事由がなければ更新は認められます。

定期借地権

新法で新設された借地権で、契約期間満了で確定的に終了 します。

種類	根拠条文	期間	特徴
一般定期借地権	借地借家法第22条	50年以上	期間満了で更地返還
建物譲渡特約付借地権	借地借家法第24条	30年以上	期間満了で建物を地主に譲渡
事業用定期借地権	借地借家法第23条	10〜50年	事業用建物のみ

定期借地権は更新がないため、借地人の権利は普通借地権より弱くなります。

旧法と新法の主な違い

項目	旧法借地権	新法普通借地権
契約期間	建物により20〜30年以上	30年以上
更新後の期間	建物により20〜30年	1回目20年、以降10年
更新拒否	正当事由必要	正当事由必要
定期借地権	なし	あり

大きな違いは「定期借地権」の有無です。旧法には定期借地権がなく、借地権は半永久的に続く可能性がありました。

売却時の注意点

旧法借地権の売却

旧法借地権は借地人の権利が強いため、 比較的高く売却できる 傾向があります。半永久的に借りられる権利として評価されやすく、更新拒否もされにくいため買い手にとって安心感があります。市場での流通量も多く、買い手が見つかりやすい点も強みです。

借地権の売却価格は、更地価格に借地権割合を掛けた金額が一つの目安です。借地権割合は国税庁の路線価図（「財産評価基準書」）で確認できます。路線価図には「300C」のように数字とアルファベットが記載されており、数字が1㎡あたりの路線価（千円単位）、アルファベットが借地権割合を示します。

記号	借地権割合	主な地域の傾向
A	90%	都心の商業地（銀座・東京駅周辺など）
B	80%	主要ターミナル駅周辺の商業地
C	70%	都市部の住宅地（世田谷・杉並など）
D	60%	郊外の住宅地
E〜G	50〜30%	地方の住宅地・農業地域

たとえば路線価図に「550D」と記載された道路に面した200㎡の土地であれば、借地権の評価額は55万円 × 200㎡ × 60% = 6,600万円が目安です。

なお、借地権の譲渡には地主の承諾が必要です（旧借地法第9条ノ2）。承諾料の目安は借地権価格の10%前後とされています。地主が承諾しない場合は、裁判所に借地非訟手続き（借地借家法第19条）を申し立てて、地主の承諾に代わる許可を得ることもできます。実際に当社でも、地主の譲渡承諾が得られない借地権物件を借地非訟で解決した事例があります。

また、地主が財務省（国有地）のように担保承諾書を出せないケースでは、銀行融資が受けられず買い手が限られますが、自己資金での買取であれば対応可能です。世田谷区の旧法借地権アパートの買取事例では、こうした制約を乗り越えて取引を完了しています。

売却の際は、契約内容（期間・地代・更新料の取り決め）を事前に確認しましょう。あわせて建物の状態や築年数、地主との関係性も売却価格に影響するため、整理しておくことが大切です。

新法普通借地権の売却

新法普通借地権も、基本的には旧法と同様に売却可能です。ただし、更新後の期間が10年ずつと短くなるため、残存期間がどの程度あるかが価格に影響します。売却前に契約内容の詳細と残存期間を確認しておきましょう。

定期借地権の売却

定期借地権は更新がなく、期間満了で終了するため、 売却は難しい 傾向があります。残存期間が短いほど価値が下がり、期間満了後は更地にして返還する必要があるため、買い手が慎重になりやすいのが実情です。建物の価値も残存期間をもとに評価されるため、売却を検討するなら早めに動くことが重要です。

よくある質問

Q. 自分の借地権が旧法か新法か分からない

契約締結日を確認してください。

• 1992年7月31日以前 → 旧法借地権
• 1992年8月1日以降 → 新法借地権

契約書がない場合は、建物の築年数や固定資産税納税通知書などから推測できる場合があります。

Q. 旧法借地権が新法に切り替わることはある？

基本的にはありません。1992年8月1日以前に成立した借地権は、その後も旧法が適用され続けます（法の不遡及の原則）。

ただし、当事者間で合意して新法の契約に切り替えることは可能です。

Q. 旧法借地権の方が売却に有利？

一般的には、旧法借地権の方が借地人の権利が強いため、買い手にとっても安心感があります。ただし、売却価格は立地や建物の状態、借地権割合（国税庁の路線価図で確認可能）、残存期間など、様々な要因で決まります。

Q.「建物が滅失したら契約終了」という条項は有効？

旧法借地権の場合、この条項は 無効になる可能性が高い です。

実際に当社が扱った駅近の築40年商業ビルでも、契約書に「建物が滅失した場合は契約を終了する」という条項がありました。一見すると建替えができず、定期借地権と同じような扱いになるため、価格の算定にも悩むところです。

しかし、旧借地法第7条は建物滅失後の再築権を認めており、地主が遅滞なく異議を述べなければ、再築により堅固建物で30年・非堅固建物で20年の期間延長が認められます。そして旧借地法第11条は 「借地人に不利な特約は無効」 という強行規定です。「建物滅失＝契約終了」という条項は、第7条が保障する再築権を実質的に奪うもので、借地人に不利な特約に該当します。

つまり、契約書にこうした条項があっても、通常の旧法借地権として評価できる可能性があります。契約書の文言だけで借地権の価値を判断せず、法律上の権利を確認することが重要です。

まとめ

旧法借地権と新法借地権の違いをまとめます。

項目	旧法借地権	新法借地権
借地人の権利	非常に強い	やや緩和
更新	正当事由なければ更新	普通借地権は同様
定期借地権	なし	あり
売却	しやすい	普通借地権はしやすい

売却を検討する際は、まず自分の借地権がどちらに該当するかを確認し、契約内容を把握することが大切です。借地権の売却価格の相場（更地価格の50〜70%が目安）と路線価からの計算方法は「借地権の売却価格の相場｜路線価からの計算方法」、借地権の基本的な仕組みや売却の全体像は「借地権の売却・買取について」で解説しています。