生産緑地の売却｜2022年問題と解除の方法

生産緑地とは

生産緑地の定義

生産緑地とは、 生産緑地法第3条 に基づき市街化区域内の農地に指定された土地です。指定には市街化区域内にあること、面積500㎡以上（2017年の法改正で自治体の条例により300㎡以上に引き下げ可能）、農業の継続が可能であることなどの条件があります。農地売却の基本については「農地の売却方法」もご覧ください。

生産緑地のメリット

生産緑地に指定されると、税制面で優遇されます。

項目	生産緑地	一般の宅地
固定資産税	農地課税（安い）	宅地課税（高い）
相続税	納税猶予あり	通常課税

生産緑地の制約

一方で、以下の制約があります。

制約

• 30年間は農業を継続
• 転用・売却が制限
• 建築物の建築制限

2022年問題とは

2022年問題の概要

1992年に指定された生産緑地が、2022年に一斉に30年を迎えました。

懸念された問題

• 大量の生産緑地が解除
• 宅地が市場に放出
• 地価の下落

特定生産緑地制度

2022年問題への対策として、特定生産緑地制度が創設されました。

2017年の 生産緑地法改正 で特定生産緑地制度が創設されました。指定から30年経過する前に特定生産緑地に移行すれば、10年ごとに延長が可能で、固定資産税の農地課税と相続税の納税猶予が継続されます。移行しなかった場合は、いつでも買取申出が可能になる代わりに、固定資産税が段階的に宅地並み課税へ上昇します。

生産緑地の解除方法

解除の条件

生産緑地を解除できる条件は以下の通りです。

生産緑地法第10条 に基づき、以下のいずれかに該当する場合に市区町村長への買取申出が可能です。

1. 指定から30年経過（特定生産緑地の場合は移行から10年経過）
2. 主たる従事者の死亡
3. 主たる従事者の故障（農業継続不能）

解除の手続き

ステップ1：買取申出 市区町村に買取を申し出ます。

ステップ2：市区町村の検討 市区町村が買い取るか検討します（1ヶ月）。

ステップ3：あっせん 市区町村が買い取らない場合、農業者等へのあっせんが行われます（2ヶ月）。

ステップ4：解除 買い手が見つからなければ、行為制限が解除されます。

解除後の影響

税金の変化

項目	解除前	解除後
固定資産税	農地課税	宅地課税（段階的に上昇）
相続税納税猶予	継続	打ち切り（利子税発生）

生産緑地の売却方法

方法1：解除後に売却

生産緑地を解除してから売却する方法です。

流れ

1. 買取申出
2. 解除
3. 売却活動
4. 売買契約

メリット

• 宅地として高く売れる
• 買い手が広がる

デメリット

• 固定資産税が上がる
• 相続税納税猶予が打ち切られる

方法2：相続発生後に売却

主たる従事者の死亡後に売却する方法です。

流れ

1. 相続発生
2. 買取申出
3. 解除
4. 売却

注意点

• 相続税納税猶予を受けていた場合は猶予税額を納付
• 利子税も発生

方法3：農家への売却

生産緑地のまま農家に売却する方法です。

メリット

• 解除手続き不要
• 買い手が農業を継続

デメリット

• 買い手が限られる
• 価格が安い

売却価格の相場

解除後の価格

解除後は宅地として評価されます。

解除後は宅地として評価されるため、 解除後の価格 ≒ 周辺宅地の相場 − 造成費用 が目安です。造成費用は整地で坪1〜3万円、上下水道引込で50〜100万円程度かかります。

価格に影響する要因

要因	プラス	マイナス
立地	駅近	駅遠
面積	適度な広さ	広すぎ
形状	整形	不整形
接道	良好	不良
インフラ	完備	要整備

売却時の注意点

注意点1：税金の影響

生産緑地の売却は、税金の影響を十分検討する必要があります。

検討すべき税金

• 相続税納税猶予の打ち切り
• 固定資産税の上昇
• 譲渡所得税

注意点2：解除のタイミング

解除のタイミングによって、税負担が変わります。

タイミングの検討

• 30年経過後に解除
• 相続発生後に解除
• 特定生産緑地に移行

注意点3：造成費用

生産緑地は農地のため、宅地として利用するには造成が必要です。

造成費用の目安

• 整地：坪1〜3万円
• 上下水道引込：50〜100万円
• 道路整備：状況による

注意点4：売却先の検討

生産緑地は面積が大きいため、売却先を検討する必要があります。

売却先の選択肢

• デベロッパー（分譲地として開発）
• 事業者（商業施設、物流施設）
• 買取業者

まとめ

生産緑地の売却についてまとめます。

解除の条件

• 指定から30年経過
• 主たる従事者の死亡
• 主たる従事者の故障

売却方法

• 解除後に売却
• 相続発生後に売却
• 農家への売却

注意点

• 税金の影響を検討
• 解除のタイミング
• 造成費用の考慮
• 売却先の検討

農地の買取相場や農地法の仕組みは「農地の買取・売却」で解説しています。