擁壁のある土地の売却｜老朽化擁壁の対処法

擁壁とは

擁壁（ようへき）とは、土砂の崩壊を防ぐために設置される壁状の構造物です。傾斜地・崖地の売却については「傾斜地・崖地の売却相場」もご覧ください。

擁壁の種類

種類	特徴
コンクリート擁壁	強度が高い、一般的
間知ブロック擁壁	石やブロックを積んだ構造
大谷石擁壁	軽石質の石を使用、古い擁壁に多い
石積み擁壁	自然石を積んだ構造、古い
増し積み擁壁	既存擁壁の上に積み増したもの

擁壁の役割

• 土砂の崩壊防止
• 高低差のある土地の有効活用
• 建物の安全確保

老朽化擁壁の問題点

問題点1：安全性の低下

老朽化した擁壁は崩壊のリスクがあります。

危険のサイン

• ひび割れ（クラック）
• 傾き、変形
• 排水口の詰まり
• 水の染み出し
• 目地の劣化

問題点2：建築制限

老朽化擁壁がある土地は、建築に制限がかかる場合があります。

制限の内容

• 擁壁の補強・作り直しが必要
• 建物の構造に制限
• 建築確認が下りない場合も

問題点3：売却の難しさ

老朽化擁壁は売却を難しくする要因になります。

理由

• 買主が不安を感じる
• 補修費用の負担

売却価格への影響

価格の目安

擁壁の状態によって、売却価格が大きく変わります。ただし「擁壁がない土地の何割」という一律の目安はありません。買主は、擁壁の補修や作り直しにかかる費用を見積もり、その分を差し引いて価格を考えます。作り直しが前提になると、土地の価格がほとんど残らないこともあります。

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
擁壁の状態	良好	老朽化
検査済証	あり	なし
擁壁の種類	コンクリート	大谷石・石積み
高さ	低い	高い
長さ	短い	長い

老朽化擁壁の対処法

対処法1：補修してから売却

擁壁を補修して、良好な状態で売却する方法です。

補修方法：ひび割れの補修、水抜き穴の清掃や排水の改善、表面の補強などがあります。費用は擁壁の種類・規模・劣化の程度で大きく変わるため、一律の目安はありません。専門業者の調査と見積もりで確かめてください。

メリット

• 高く売れる可能性
• 買主の不安解消

デメリット

• 費用がかかる
• 時間がかかる
• 費用対効果の検討が必要

対処法2：作り直してから売却

擁壁を作り直して売却する方法です。

作り直し費用：既存擁壁の撤去と新設が必要になり、補修より大幅に高くなります。費用は擁壁の高さ・長さ・構造、重機が入れるかどうかで大きく変わるため、施工業者の見積もりで確かめてください。

メリット

• 高く売れる
• 新しい擁壁で安心
• がけ条例の基準を満たせば、建て替えの制約が解消できる（土砂災害特別警戒区域などの指定は別に残る）

デメリット

• 費用が高い
• 時間がかかる
• 費用対効果の検討が必要

対処法3：現況のまま売却

老朽化擁壁のまま売却する方法です。

ポイント

• 擁壁の状態を正直に説明
• 補修費用を考慮した価格設定
• 買取業者への売却も検討

メリット

• 費用がかからない
• すぐに売却できる

デメリット

• 価格が下がる
• 買主が限られる

対処法4：買取業者への売却

老朽化擁壁がある土地を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• 手間がかからない

買主に伝えること

擁壁の状態は、仲介する宅建業者が重要事項説明などで買主に伝えます。売主も、知っている擁壁の状態や補修の履歴を告知書などで正確に伝えておかないと、売却後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。

伝える内容

項目	内容
擁壁の有無	位置、高さ、長さ
擁壁の種類	構造、材質
検査済証	有無
状態	ひび割れ、傾き等
補修履歴	過去の補修工事

確認方法

ステップ1：現地確認

擁壁の状態を目視で確認します。

チェックポイント

• ひび割れ
• 傾き、変形
• 水の染み出し
• 排水口の状態

ステップ2：書類確認

検査済証や図面を確認します。

確認書類

• 検査済証
• 確認申請図書
• 工事写真

ステップ3：専門家による調査

必要に応じて、専門家に調査を依頼します。

調査内容

• 構造の安全性
• 補修の必要性
• 費用の見積もり

まとめ

擁壁のある土地の売却についてまとめます。

老朽化擁壁の問題点

• 安全性の低下
• 建築制限
• 売却の難しさ

対処法

• 補修してから売却
• 作り直してから売却
• 現況のまま売却
• 買取業者への売却

買主に伝えること

• 擁壁の状態を正確に伝える
• 検査済証の有無を明示
• 補修履歴を伝える

傾斜地・崖地の基本的な仕組みや売却の全体像は「傾斜地・崖地の売却・買取について」で解説しています。