長屋・連棟式建物の売却方法｜単独での売却は可能？

長屋・連棟式建物とは

定義

長屋・連棟式建物とは、複数の住戸が壁を共有して横に連なっている建物です。

種類

種類	特徴
長屋	複数の住戸が横に連なる
テラスハウス	長屋の一種、庭付き
タウンハウス	敷地が共有の場合あり

マンションとの法的な違い

長屋は見た目はマンションに似ていますが、法的な位置づけが根本的に異なります。マンションは 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）が適用される「区分所有建物」ですが、長屋は各戸が独立した 「一戸建て」 の扱いです。管理組合や共用部分の概念がなく、建替えや修繕のルールも異なります。

項目	長屋	マンション
法的区分	一戸建て	区分所有建物（区分所有法）
敷地	各戸で単独所有	共有（敷地利用権）
共用部分	なし（壁は共有だが法的には各戸に帰属）	あり（廊下・階段等）
管理組合	なし	あり（区分所有法第3条）
建替え決議	隣接住戸の同意（全体の場合は全戸同意）	区分所有者の5/4以上（区分所有法第62条）

長屋が売れにくい理由

理由1：単独での建替えが困難

壁を共有しているため、隣接住戸の同意なしに建替えることは事実上できません。切り離す場合は隣接する壁の補修費用も発生し、切り離し後に 接道義務（ 建築基準法第43条 、幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさなくなれば 再建築不可 になります。

理由2：住宅ローンが使いにくい

長屋は担保評価が低く、多くの金融機関が融資を敬遠します。特に再建築不可の長屋はほぼ融資不可で、買い手が現金購入者に限定されます。

理由3：再建築不可の場合がある

古い長屋は建築当時の接道条件が現行の 建築基準法第42条・第43条 に適合していないケースが多く、再建築不可になっている場合があります。

理由4：権利関係が複雑

敷地の境界が不明確、壁の帰属が不明、敷地の一部が隣接住戸と共有になっているなど、長屋特有の権利関係の問題があります。

理由5：老朽化が進んでいる

現存する長屋の多くは昭和に建てられたもので、 旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）に該当することがほとんどです。耐震性の問題に加え、給排水管の老朽化や外壁の劣化が進んでいることが多く、購入後のリフォーム費用が大きなハードルになります。

売却の選択肢

選択肢1：現況のまま売却

長屋のまま売却する方法です。

メリット

• 費用がかからない
• すぐに売り出せる

デメリット

• 買い手が限られる
• 価格が安くなる

ターゲット

• 投資家
• リノベーション目的の買主
• 価格重視の買主

選択肢2：切り離して売却

隣接住戸と切り離し、独立した建物として売却する方法です。詳しくは「長屋の切り離しと単独売却」をご覧ください。

メリット

• 単独所有の建物になる
• 買い手が広がる
• 高く売れる可能性

デメリット

• 隣接住戸の同意が必要
• 切り離し費用がかかる
• 建築基準法の問題が発生する場合も

選択肢3：全体で売却

長屋全体をまとめて売却する方法です。

メリット

• 土地としての価値が出る
• 開発業者に売却可能

デメリット

• 全住戸の同意が必要
• 調整に時間がかかる

選択肢4：買取業者への売却

長屋を扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• 権利調整不要

デメリット

• 価格が安くなる傾向

単独での売却の注意点

注意点1：建築基準法の問題

長屋を切り離すと、以下の建築基準法上の問題が発生する場合があります。

発生しうる問題

• 接道義務（法第43条）を満たさなくなる → 再建築不可に
• 建ぺい率（法第53条）・ 容積率（法第52条）をオーバーする
• 共有壁の切り離しによる構造上の問題（耐力壁の喪失等）

注意点2：隣接住戸との関係

切り離しには隣接住戸の同意が必要です。

必要な同意

• 壁の補修方法
• 費用負担
• 工事の時期

注意点3：再建築不可リスク

切り離し後に再建築不可になる場合があります。

確認事項

• 接道条件
• 敷地の面積
• 建蔽率・容積率

価格相場

価格の目安

長屋の価格は、同条件の一戸建てより安くなる傾向があります。

条件	価格水準（一戸建て比）
接道良好・状態良好	70〜90%
接道不良・状態良好	50〜70%
再建築不可	40〜60%

価格に影響する要因

要因	プラス	マイナス
接道状況	良好	不良
建物の状態	良好	老朽化
立地	駅近	郊外
権利関係	明確	複雑
再建築	可能	不可

売却時の確認事項

確認事項1：接道状況

敷地が道路に接しているか確認します。

確認方法

• 役所で道路台帳を確認
• 現地で実測

確認事項2：権利関係

敷地の権利関係を確認します。

確認事項

• 土地の所有者
• 敷地の範囲
• 共有部分の有無

確認事項3：建物の構造

建物の構造を確認します。

確認事項

• 壁の共有状況
• 基礎の構造
• 屋根の状況

確認事項4：再建築の可否

再建築が可能か確認します。

確認方法

• 役所で確認
• 建築士に相談

まとめ

長屋・連棟式建物の売却についてまとめます。

売れにくい理由

• 単独での建替えが困難
• 住宅ローンが使いにくい
• 再建築不可の場合がある
• 権利関係が複雑

売却の選択肢

• 現況のまま売却
• 切り離して売却
• 全体で売却
• 買取業者への売却

確認事項

• 接道状況
• 権利関係
• 建物の構造
• 再建築の可否

長屋・連棟式住宅の基本的な仕組みや売却の全体像は「長屋・連棟の売却・買取について」で解説しています。