家賃が相場と合わないリースバックがある｜賃料の総額が売却代金を超えることがある

リースバックは、家を売って現金を受け取り、そのあとは家賃を払って住み続ける形です。しくみは住んだまま売って、そのまま借りる形があるに書きました。

ここでは、お金の話だけを書きます。国土交通省がガイドブックに載せているトラブル事例です。

賃料の総額が、売却代金を超えることがあります

国が載せている事例です。

自宅マンションを約2,000万円で売却した。家賃は約20万円とのことだが、仮に10年居住したとすると売却代金を上回る計算になる

家賃20万円を10年払えば2,400万円です。受け取った2,000万円より多くなります。

国は、この計算を契約の前に自分でやるよう求めています。ガイドブックの言葉です。「契約をする前に、『売却で受け取る金額』と、『数年かけて賃料として支払う金額』、どちらが高いか自分で計算して比較しましょう。ちゃんと手元に残るお金はありますか？」

そして、受け取った資金から家賃を払い続けるといずれ底を突いたり、途中で賃料が増額されて資金が不足したりする可能性があるとも書かれています。

家賃は、近所の相場と同じ水準になるとはかぎりません

家賃の決まり方も、ガイドブックに書かれています。

家賃は「修繕費等を含め、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定されており」とあります。買った会社は、その家の固定資産税や修繕費を負担します。その分も踏まえて家賃が決まる、という説明です。

だから、近所の似た広さの賃貸の家賃と、同じ水準になるとはかぎりません。近所の相場を確かめること自体は、判断の材料になります。そのうえで、自分が受け取る売却代金とも比べてください。 何年住むつもりかを決めて、その年数分の家賃を足す形です。

売却価格そのものが低いこともあります

国は、価格についての事例も載せています。

年金が唯一の収入である高齢の男性が、事業者からの勧誘を受け、自宅を事業者から提示された700万円で売却し、月約15万円で賃借するリースバック契約を結んだ。同不動産の市場における取引価格は1億2,000万円相当であるにも関わらず、十分な説明もなく、後々著しく低額な代金設定がなされていたことが判明した

国が挙げている確認のしかたは、複数の事業者に意見を聞くことです。「売却価格を提示された場合、この相場から大きく外れていないか、事業者にその価格の根拠や相場について意見を聞いてみましょう」 とあります。ほかの宅地建物取引業者からも相場の意見を聞くことが重要だ、とも書かれています。

当サイトからは、買取パートナー1社に査定を依頼できます。上のとおり、国はほかの宅地建物取引業者からも意見を聞くことが重要だとしています。ほかの会社にも依頼できます。 そのぶん、それぞれの会社との連絡は増えます。

解約に、お金がかかることがあります

もう1つ、契約の入口についての事例です。

断ったが、その後も数回電話での勧誘があり、（中略）根負けして約2,000万円で契約することになった。（中略）後日、不安になり、業者に解約を申し出ると、「違約金が約400万円必要だ」と言われた

ここで国は、制度についての注意を書いています。宅地建物取引業法に基づくクーリング・オフは、宅地建物取引業者への売却の場合には適用されません。 そのうえで、違約金が設定されているケースも多々あり、解約に多額のお金がかかることもある、としています。

だから国は、書類にサインや押印を求められても安易に応じず、家族や親族と相談したうえで、契約の内容を理解してから対応するよう書いています。「後で家族に相談して決める、と伝えましょう」という具体的な言い方まで載っています。

契約の前に、数えるもの

• 売却で受け取る金額はいくらか
• 何年住むつもりか。その年数分の家賃はいくらになるか
• 家賃が途中で上がる条件は書かれているか
• 契約の種類は普通借家か定期借家か。期間は何年か
• 途中で解約したいときの違約金はいくらか
• 提示された売却価格を、ほかの会社はどう見るか

この6つを紙に書き出せば、契約書を読む前におおよその判断がつきます。足りない数字があるうちは、決めないでください。

ここまでの数字は、住み続けることを前提にした計算です。 住み替えてよいなら、ふつうに売った場合の手取りと比べられます。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、同じ運営のなないろ家査定の査定額と、実際に振り込まれる額は違うで、査定額から何が引かれて手元にいくら残るかを確かめてください。

リースバック付きの買取に対応しています

当サイトの買取パートナーは、買って転売するのではなく長期保有を基本にしています。だから、売ったあともそのまま住み続けるリースバック付きの買取ができます。

住宅ローンの返済が難しくなった一戸建てを買い取り、リースバックで住み続けられるようにした事例があります。買い戻す約束を付けた売買契約にも対応しています。

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（住宅局住宅政策課・不動産・建設経済局不動産業課、令和4年6月発行）。引用したトラブル事例は、関係者からのヒアリング等をもとに国土交通省が作成したものです。