旧耐震の建物に住み続けるリスク｜火災保険・地震保険の実態と資産価値

旧耐震基準の建物が抱える構造的リスク

旧耐震基準と新耐震基準の違い

1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法施行令が改正され、耐震基準が大幅に強化されました（建築基準法施行令第3章第8節の構造計算規定の改正）。それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に該当します。

項目	旧耐震基準	新耐震基準
適用時期	1981年5月31日以前	1981年6月1日以降
想定する地震	震度5強程度	震度6強〜7程度
設計思想	「倒壊しないこと」	「損傷しても倒壊しないこと」

旧耐震基準の建物は、震度5強程度の地震に耐えることを前提に設計されています。震度6強以上の地震が発生した場合、倒壊するリスクが新耐震基準の建物に比べて格段に高くなります。

過去の地震での被害データ

過去の大地震では、旧耐震と新耐震の被害に明確な差が出ています。

地震	旧耐震の倒壊率	新耐震の倒壊率	出典
阪神・淡路大震災（1995年）	約30%	約5%	内閣府 防災白書
熊本地震（2016年）	28.2%（木造214棟）	8.7%（木造76棟）	国交省 報告書
能登半島地震（2024年）	甚大な被害（M7.6・震度7）	比較的軽微	国交省 被害報告

阪神・淡路大震災では、死者6,434名のうち約8割が建物の倒壊による圧死でした（内閣府 阪神・淡路大震災教訓情報）。国交省の熊本地震報告書では、旧耐震基準の木造建物の倒壊率が28.2%に対し、2000年基準以降はわずか2.2%と、基準の違いが被害に直結することが数字で示されています。

旧耐震の建物に住み続けることは、命に関わるリスクを抱えていることを意味します。こうした背景から、国は建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）を制定し、旧耐震建物の耐震化を推進しています。

築40年超の建物が抱える劣化リスク

旧耐震の建物は2026年時点で築45年以上が経過しています。耐震性能の問題に加え、経年劣化による構造的なリスクも深刻です。

• 基礎のひび割れ：コンクリートの中性化が進行
• 木部の腐食：シロアリ被害、雨漏りによる劣化
• 鉄筋の錆び（RC造）：かぶり厚さ不足による腐食
• 配管の劣化：漏水リスクの増大

これらの劣化は、地震時に建物の耐力を大幅に低下させる要因になります。

地震保険の制約

旧耐震でも地震保険に加入できるが…

地震保険自体は、旧耐震の建物でも加入可能です。地震保険は「地震保険に関する法律」に基づき政府が再保険を引き受ける制度で、火災保険に付帯する形で加入します。しかし、旧耐震の建物にはいくつかの制約があります。

保険料の問題

割引制度	旧耐震	新耐震
耐震等級割引（10〜50%）	適用不可	適用可能
免震建築物割引（50%）	適用不可	適用可能
建築年割引（10%）	適用不可	適用可能
耐震診断割引（10%）	基準を満たせば可能	─

新耐震の建物であれば「建築年割引」が自動的に適用されますが、旧耐震では割引なしの満額保険料を支払うことになります。

保険料の目安（木造・東京都の場合）

構造	年間保険料（保険金額1,000万円あたり）
旧耐震・木造（割引なし）	約36,300円
新耐震・木造（建築年割引10%）	約32,670円
耐震等級3（50%割引）	約18,150円

補償限度額の壁

地震保険で最も注意すべきは補償限度額です。

• 補償額：火災保険の30〜50%まで
• 上限：建物5,000万円、家財1,000万円

仮に建物の再建費用が2,500万円だとしても、地震保険の支払いは最大でも1,250万円程度。残りの1,250万円は自己負担になります。

旧耐震の建物は倒壊リスクが高いにもかかわらず、保険で全額カバーできないという構造的な矛盾を抱えています。

※保険料は地域（等地区分）・構造・割引の有無により異なります。最新の料率は損害保険料率算出機構で確認できます。

住宅ローン審査への影響

旧耐震は住宅ローンが通りにくい

旧耐震の建物を担保にした住宅ローンは、多くの金融機関で審査が厳しくなります。

金融機関の対応	旧耐震への姿勢
メガバンク	原則として融資不可
地方銀行	個別審査、条件付き
信用金庫	比較的柔軟だが金利上乗せ
フラット35	耐震基準適合証明書（上部構造評点1.0以上）があれば可能

買主が見つかりにくい理由

住宅ローンが使えないということは、買主が「現金で購入できる人」に限られることを意味します。

• 購入希望者の大多数は住宅ローンを利用する
• 現金購入できる層は投資家や業者が中心
• 価格交渉で大幅な値引きを求められる

結果として、旧耐震の建物は売りたいときに売れない、売れても価格が大幅に下がるという状況に陥ります。詳しくは「旧耐震基準の建物は売れる？」で解説しています。

年々下がる資産価値

築年数別の価格推移

旧耐震の建物は、築年数が経過するほど資産価値が下がります。

木造戸建の場合（新築時3,000万円と仮定）

築年数	建物の残存価値	目安金額
築20年	約20%	600万円
築30年	約10%	300万円
築40年	約5%	150万円
築45年以上	ほぼ0円	土地値のみ

旧耐震の木造建物は、2026年時点で築45年以上。建物としての価値はほぼゼロで、土地の価値だけが残っている状態です。

マンションの場合

マンションも同様に資産価値は下がりますが、立地によっては土地の持分に価値が残ります。ただし、旧耐震マンション特有の問題もあります。詳しくは「旧耐震マンションの売却」をご覧ください。

「待てば待つほど損」な理由

旧耐震の建物を所有し続ける場合、以下のコストが毎年発生します。

費目	年間の目安
固定資産税・都市計画税	10〜20万円
修繕費（平均）	10〜30万円
地震保険料	3〜4万円
火災保険料	2〜3万円
合計	25〜57万円/年

※金額は地域・物件条件により異なります。

5年間放置した場合、維持費だけで125〜285万円。さらに建物の劣化が進み、売却価格も下がります。

項目	金額
維持費用（5年間）	約200万円
売却価格の下落	約100〜200万円
合計損失	約300〜400万円

耐震補強 vs 売却の費用比較

耐震補強の費用

耐震補強にかかる費用は、建物の構造や状態によって大きく異なります。

構造	耐震補強費用	工期
木造戸建	100〜300万円	1〜3ヶ月
鉄骨造	200〜500万円	2〜4ヶ月
RC造マンション（1戸あたり）	50〜150万円	3〜12ヶ月

耐震補強の費用や補助金については「耐震診断・耐震補強の費用」で詳しく解説しています。

補強と売却の費用対効果

住む予定がない場合、耐震補強と売却のどちらが経済的に有利かを比較します。

ケース：木造戸建（築48年、土地値1,500万円）

項目	耐震補強して売却	現況のまま売却
売却価格	1,700万円（土地値＋建物付加価値200万円）	1,400万円（土地値から解体費控除）
耐震補強費	−200万円	—
諸費用	−50万円	−50万円
手取り	1,450万円	1,350万円

差額は100万円ですが、補強費200万円を投じて100万円しか回収できないため、費用対効果はマイナスです。

住む予定がなければ、耐震補強せずに現況のまま売却する方が経済的に有利なケースが多いです。※上記は一般的な試算例であり、実際の価格は物件の状態・立地・市場環境によって異なります。

住み続ける場合の判断基準

自分で住み続ける場合は、命を守るための投資として耐震補強を検討する価値があります。

耐震補強を検討すべきケース

• あと10年以上住む予定がある
• 耐震診断で「倒壊の危険性が高い」と判定された
• 自治体の補助金が利用できる（費用の1/2〜2/3を補助）

売却を検討すべきケース

• 住む予定がない、または近い将来引っ越す予定
• 補強費用が高額で費用対効果が合わない
• 建物の劣化が激しく補強だけでは不十分

相続した旧耐震の実家については「旧耐震の実家を相続…売却か耐震補強か判断基準」も参考にしてください。

自己流リフォームの落とし穴

YouTubeやSNSで「自分で耐震補強する方法」といった情報を見て、格安業者に依頼したり自分で工事する方がいます。しかし、 正規の手順を踏まないリフォームは、融資審査や税制優遇の面で旧耐震扱いのままになりがちです。

耐震補強が売却条件の改善につながるための正規フロー:

1. 耐震診断（有資格者による調査）
2. 補強設計（診断結果に基づく設計）
3. 施工（設計どおりの工事）
4. 耐震基準適合証明書の取得

この4ステップを踏んで初めて、住宅ローン減税・登録免許税軽減・地震保険割引（耐震等級に応じて10〜50%）が適用され、融資面で有利になります。証明書がなければ「工事しました」という自己申告にすぎず、金融機関の融資判断には活かしにくいのが実情です。

証明書なしリフォームのリスク:

• 売却時に補強費用を回収できない
• 施工品質が不明で、かえって買主の不安材料になる
• 手抜き工事が発覚した場合、修繕費が追加で発生する

自分で耐震補強に数百万円かけるより、プロの買取業者に売却する方が合理的なケースは多いです。実際に、旧耐震の物件をプロが買い取り、適切なリフォームで再生した事例があります。

• 旧耐震ビルの買取事例 — 買取後4年以上安定運営
• 空室21戸の旧耐震マンション — 大規模リフォームで1年で満室に
• 旧耐震借地権アパート — リフォーム後6年以上満室維持

詳しくは「旧耐震のリフォームで資産価値は上がる？自己流補強の落とし穴と正しい判断基準」で解説しています。

まとめ

旧耐震の建物に住み続けるリスクをまとめます。

構造的リスク

• 震度6強以上で倒壊の危険性が高い
• 築45年以上の経年劣化が耐震性をさらに低下させる

経済的リスク

• 地震保険は補償限度額があり、全額カバーされない
• 住宅ローンが通りにくく、売却時に買主が限られる
• 資産価値は年々下がり、維持費だけが発生し続ける

判断のポイント

• 住み続けるなら耐震補強（100〜300万円）を検討
• 住む予定がなければ早めの売却が経済的に有利
• 待てば待つほど維持費＋価格下落で損失が拡大

旧耐震物件の基本的な仕組みや対応方法の全体像は「旧耐震の売却・買取について」で解説しています。