住んだまま売って、そのまま借りる形がある｜国が挙げている注意点は4つ

住んでいる家を売って、そのまま借りて住み続ける形があります。リースバックといいます。

国土交通省がガイドブックを出しています。「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービス」という説明です。

家の所有権は買った会社に移ります。そのあとは、借りて住むことになります。

国が挙げている特徴は4つです

ガイドブックは、リースバックの主な特徴を4つ挙げています。

1つ目は、ほかの方法とも比べることが大事だという点です。 自宅に住みながら一括で資金を受け取る方法として、国はリースバックのほかに2つを挙げています。金融機関からの融資（リバースモーゲージを含む）と、通常の売却を選んで、契約のあとに決済と引渡しの時期を事業者と調整する方法です。後者について、国は「自宅に一定期間住み続けることが可能」と書いています。

住宅ローンが残っている場合、この「通常の売却」を選ぶには、決済のときにローンを完済して抵当権を抹消できることが前提になります。売却代金だけでなく、自己資金や住み替えローンを合わせて足りるかどうかで決まります。引き渡しまでにどれだけ猶予を置けるかは、同じ運営のなないろ家査定の売買契約の前に、引き渡し後の住まい方を決めておくに書いてあります。ただし、あちらの買取パートナーは買取再販なので、売ったあとに借りて住み続ける形は扱えません。 住み続けることが条件なら、比べる相手はリースバックのままです。

2つ目は、お金の出入りが入れ替わる点です。 家を持っていれば固定資産税や修繕費がかかりますが、リースバックでは会社が持ち主になるため、契約の条件によってはこれらの支払いが不要になります。そのかわり、毎月の家賃が出ていきます。

3つ目は、自分の持ち物ではなくなる点です。 設備を設置するには会社の承諾が要ります。そして、住み続けたいと希望しても住み続けられない場合があります。

4つ目は、買い戻しの条件です。 広告に買い戻せると書かれていても、条件や価格によっては買い戻せません。

住み続けられる期間は、契約の種類で変わります

3つ目を詳しく書きます。住み続けられる期間に関わるので、契約の前に確かめてください。

賃貸借の契約には種類があります。定期借家契約の場合、契約で決めた期間が終わると契約も終わります。 貸主と借主の双方が合意すれば再契約できますが、貸主が再契約を拒めば退去することになります。

国は、もう1つの落とし穴も書いています。会社が「期間が終わったら再契約するつもりです」と言っていても、それが意向を表明しているだけの場合、再契約の前に会社が家を第三者へ売ってしまい、新しい貸主から再契約を拒まれる可能性があるという内容です。

だから確かめるのは、口で言われた予定ではなく契約書です。契約の種類は何か。期間は何年か。更新や再契約の条件はどう書かれているか。

買い戻しは、当然の権利ではありません

国は、はっきりこう書いています。「買戻しは『当然の権利』ではなく、あくまで、一度家を買った事業者が、条件次第で、『もう一度自分に家を売る』という約束ごとです」。

買い戻すつもりがあるなら、いつまでに、いくらで買い戻せるのかを契約の前に確かめてください。国は、契約書に具体的な条件が書かれていることを確認するよう求めています。口約束では足りません。買戻し価格が自分の払える額かどうかも、冷静に検討するよう書かれています。

登記まで含めた確認のしかたは、別の資料をもとに買戻特約は、登記がなければ意味がないに書きました。

修繕と、亡くなったあとのことも決まっています

国はもう1つ、見落としやすい点を挙げています。

設備が壊れたとき、直す費用を払うのは自分か会社か。新しく設備を付けてよいか。そして、リースバックの期間中に亡くなった場合、家族や親族が相続によって賃貸借契約上の責任（原状回復など）を負う場合があるという内容です。

国が載せている利用の例は2つです

ガイドブックには、利用の例も2つ載っています。関係者からのヒアリング等をもとに国土交通省が作成したものです。

1つは、高齢者施設への住み替えです。入居する施設は決まったものの満室で、入居できるようになるまで生活環境を変えたくない。入居のときに一時金が要る。この場合に、自宅を売って資金を作りながら、入居できる日まで自宅で過ごす形が選ばれています。借主から途中で解約できる条項を入れた2年間の定期借家契約にした、という例です。

もう1つは、実家の建て替えです。二世帯住宅にする間の資金と住まいを、同時に手当てした例です。完成までの1年を期間とする定期借家契約を結んでいます。

2つとも、次の住まいへ移るまでの期間が決まっている例です。 期間を決めずに長く住み続ける前提で選ぶと、家賃の総額が問題になります。その話は家賃が相場と合わないリースバックがあるに書きました。

リースバック付きの買取に対応しています

当サイトの買取パートナーは、買って転売するのではなく長期保有を基本にしています。だから、売ったあともそのまま住み続けるリースバック付きの買取ができます。

住宅ローンの返済が難しくなった一戸建てを買い取り、リースバックで住み続けられるようにした事例があります。買い戻す約束を付けた売買契約にも対応しています。

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（住宅局住宅政策課・不動産・建設経済局不動産業課、令和4年6月発行）。利用例とトラブル事例は、関係者からのヒアリング等をもとに国土交通省が作成したものです。