囲繞地通行権とは？袋地売却時の注意点

囲繞地通行権とは

囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、他の土地に囲まれて公道に出られない土地（袋地）の所有者が、周囲の土地（囲繞地）を通行できる権利です。民法第210条第1項に以下のとおり定められています。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

この権利の最大の特徴は、当事者間の契約や登記がなくても 法律上当然に発生する という点です。袋地である限り自動的に認められるため、囲繞地の所有者が「知らなかった」「同意していない」と主張しても、通行を拒否することはできません。

袋地の売却方法全般については「未接道の土地は売れる？」もご覧ください。

囲繞地通行権の基本的な性質

項目	内容
発生要件	袋地であること（公道に接していない）
登記	不要（法律上当然に発生）
対価	償金（通行料）が必要な場合あり（民法第212条）
範囲	通行に必要かつ、囲繞地への損害が最小限のもの（民法第211条）
承継	土地の売買で自動的に買主へ移転

通行の場所と方法（民法第211条）

囲繞地通行権があるからといって、囲繞地のどこでも自由に通行できるわけではありません。民法第211条は、通行の場所と方法について以下の制限を設けています。

前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。

つまり、袋地の所有者にとって必要な範囲でありながら、囲繞地の所有者への負担が最も軽い場所・方法を選ぶ必要があります。

徒歩での通行

日常生活に必要な範囲での徒歩による通行は、原則として認められます。ただし通路の幅は、一般的に人が通れる程度（1〜2m程度）とされており、「庭を横切って最短距離で」といった主張が必ずしも認められるとは限りません。

自動車の通行

自動車の通行が囲繞地通行権に含まれるかどうかは、実務上よく争いになるポイントです。

最高裁平成18年3月16日判決は、この問題について重要な判断を示しました。判決では「自動車による通行を前提とする210条通行権の成否及びその具体的内容は、公道に至るために他の土地について自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、自動車による通行を前提とする210条通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである」としています。

要するに、自動車の通行は一律に認められるわけでも一律に否定されるわけでもなく、個別の事情を総合的に判断するという立場です。たとえば、周辺が住宅地で他の住民も自動車を利用している状況であれば認められやすい一方、通路幅が極端に狭い場合や事故の危険性が高い場合には認められにくくなります。

償金（通行料）の支払い（民法第212条）

囲繞地通行権を行使する場合、囲繞地の所有者に対して 償金（通行料） を支払わなければならない場合があります。民法第212条は以下のように規定しています。

第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとにその償金を支払うことができる。

償金の算定方法

民法は償金の具体的な金額を定めていません。当事者間の話し合いで決めるのが原則ですが、折り合いがつかない場合は裁判所が決定します。

実務上よく使われる算定方法としては、近隣の月極駐車場の賃料を参考にする方法があります。囲繞地通行権で認められる通路幅は2m前後が多く、月極駐車場の1台分（幅2.3〜2.7m）と近い面積を占有するため、比較の目安として用いられます。また、過去の判例では「固定資産税額 × 3 × 1/10」という計算式が用いられた例もあります。

償金が不要になるケース

分筆（土地の分割）によって袋地が発生した場合は、民法第213条により特別なルールが適用されます。

分筆で生じた袋地の所有者は、分筆前に一体だった残りの土地（上の図ではAさんの土地）のみを通行でき、この場合の 償金は不要 です（民法第213条第1項）。これは、もともと1つの土地を分割した結果として袋地が生じたのだから、分割した側（Aさん）が通行の負担を引き受けるのが公平だという考え方に基づいています。

ただし注意が必要なのは、Bさんが通行できるのはAさんの土地のみという点です。分筆と無関係な隣地を通行することはできません。

囲繞地通行権と通行地役権の違い

囲繞地通行権とよく混同される権利に 通行地役権 があります。どちらも「他人の土地を通行する権利」ですが、性質は大きく異なります。

比較項目	囲繞地通行権	通行地役権
根拠	法律（民法第210条）	契約（民法第280条）
発生方法	袋地であれば自動発生	当事者間の合意が必要
登記	不要	登記すれば第三者に対抗可能
通行範囲	必要最小限	契約で自由に定められる
対価	償金（裁判所が決定することも）	契約で自由に定められる
消滅	袋地でなくなったとき	契約期間満了・合意解除等

袋地の売却を検討する場合、囲繞地通行権だけに頼るよりも、隣地の所有者と交渉して 通行地役権を設定・登記 しておくほうが有利です。通行地役権が登記されていれば、買主は「どこを、どの幅で通行できるか」を登記簿で確認でき、安心して購入を判断できます。また、車両の通行や幅の広い通路など、囲繞地通行権では認められにくい条件も、通行地役権であれば契約で定めることが可能です。

袋地の売却価格への影響

囲繞地通行権があっても、袋地の売却価格は整形地と比べて大幅に下がります。一般的な目安として、袋地の売却価格は通常の土地の 30〜50%程度 です。ただし、通行権の状況によって大きく変動します。

通行権の状況	価格目安（通常の土地比）	理由
通行地役権が登記済み	50〜70%	権利関係が明確で買主が安心
囲繞地通行権のみ（トラブルなし）	30〜50%	通行はできるが範囲が限定的
通行権に争いあり	10〜30%	買主がリスクを嫌う
車両通行不可	さらに低下	建築資材の搬入や日常利用に支障

価格が下がる最大の理由は 再建築不可 です。袋地の多くは建築基準法第43条の接道義務（幅4m以上の道路に間口2m以上接すること）を満たしておらず、既存建物を解体すると新たに建てられません。さらに、金融機関が住宅ローンの担保として認めないケースが多く、購入者が現金買いに限られることも価格低下の要因です。

袋地売却時の注意点

通行権の内容を事前に確認する

売却前に、現在の通行権がどのような法的根拠に基づいているかを整理しましょう。囲繞地通行権なのか、契約に基づく通行権なのか、あるいは長年の慣行に基づく黙示の通行権なのかによって、買主への説明内容が変わります。あわせて、通行できる範囲（徒歩のみか車両も可か）、償金の有無と金額、過去にトラブルがなかったかを確認しておく必要があります。

隣地所有者との関係が売却の成否を左右する

囲繞地の所有者との関係は、売却のしやすさに直結します。良好な関係が築けていれば、買主の内見時に通行を妨げられる心配がなく、売却後もトラブルの可能性が低いと判断されるため、買主は安心して購入を検討できます。

一方、通行をめぐるトラブルを抱えている場合は、売却価格の大幅な下落や、買い手が見つからない事態にもつながります。実際の通行トラブルの解決事例については「「私道トラブル」物件の買取事例」もご参考ください。この事例では、私道の通行を拒否されていた物件で、第三者として間に入ることでトラブルを解決し、売却を実現しています。

重要事項説明での通行権の説明義務

宅地建物取引業法第35条により、不動産売買の際には買主に対して 重要事項説明 を行う義務があります。袋地の場合、袋地であること、囲繞地通行権の内容（通行範囲・償金の有無）、隣地所有者とのトラブルの有無は、すべて説明が必要な事項です。説明を怠ると、売買後に買主から損害賠償を請求されるリスクがあります。

可能であれば通行権を書面化しておく

囲繞地通行権は法律上当然に発生するため書面がなくても有効ですが、売却のしやすさを考えると、権利関係を書面で明確にしておくことをおすすめします。

具体的な方法としては、通行地役権を設定して登記する方法が最も確実です。登記があれば、囲繞地の所有者が変わっても通行権を主張できます。登記までは難しい場合でも、隣地所有者との間で通行に関する覚書や合意書を作成しておけば、買主への説明時に有力な資料になります。

隣地所有者が通行を拒否したら

囲繞地通行権は法律で認められた権利ですから、囲繞地の所有者が「通行させない」と一方的に主張しても、法的には通行を拒否できません。しかし実務上は、フェンスや柵で通路を塞がれたり、口頭で通行を拒まれたりするケースが少なくありません。

このような場合、まずは話し合いによる解決を試みます。通行拒否の背景には、償金（通行料）の金額への不満、過去のトラブル、通路の維持管理費の負担といった具体的な理由があることが多く、原因を把握できれば解決策を見出しやすくなります。

話し合いで解決しない場合は、簡易裁判所への民事調停の申立てが次の選択肢です。調停は訴訟に比べて費用が安く手続きも簡素なため、近隣関係への影響を抑えながら解決を図ることができます。調停でも合意に至らない場合は、通行権確認の訴訟を提起することになります。

当事者同士の話し合いが難しい場合は、第三者が間に入ることで解決に至るケースもあります。「「私道トラブル」物件の買取事例」では、昔の近所トラブルが原因で通行の承諾を得られなかった物件で、当社スタッフが第三者として交渉し、トラブルの根本原因（私道の修繕費負担）を解消することで、約1年かけて解決に導きました。

まとめ

囲繞地通行権は袋地の所有者にとって重要な権利ですが、売却時にはこの権利だけに頼るのではなく、権利関係の整理と書面化を進めることが価格面でも取引の円滑さでも有利に働きます。

売却に向けて押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

• 通行権の法的根拠を確認 — 囲繞地通行権か通行地役権か、償金の有無を整理する
• 隣地所有者との関係を確認 — トラブルがあれば売却前に解決を試みる
• 可能なら通行地役権を登記 — 買主の安心材料になり、売却価格の向上につながる
• 重要事項説明で正確に伝える — 通行権の内容、トラブルの有無を誠実に説明する

未接道・袋地の基本的な仕組みや売却方法は「未接道・袋地の売却・買取」で解説しています。