調整区域の既存宅地｜建替えと売却の選択肢

既存宅地とは

既存宅地とは、 都市計画法第7条 に基づく市街化調整区域と市街化区域の線引きが行われる前から宅地として利用されていた土地です。市街化調整区域の土地売却の基本については「市街化調整区域の土地は売れる？」もご覧ください。

旧・既存宅地制度

2001年の都市計画法改正まで、旧法第43条第1項第6号に基づく「既存宅地確認」制度がありました。線引き前から宅地であり、周囲に50戸以上の住宅がある場合（50戸連担）、確認を受ければ開発許可なく建築できました。

この制度は2001年に廃止され（経過措置は2006年に終了）、現在は自治体ごとの条例や 都市計画法第34条 の各号許可基準で対応しています。

現在の既存宅地の扱い

現在は、自治体ごとに条例や許可基準で対応しています。

建築可能なケース

• 都市計画法第34条第11号（条例指定区域）: 50戸連担地区など自治体が条例で指定した区域内
• 都市計画法第34条第14号（開発審査会付議）: 個別に開発審査会の議を経て許可
• 自治体独自の基準: 都道府県・政令指定都市が独自に定める許可基準

既存宅地での建替え

建替えが可能なケース

ケース	条件
同一用途の建替え	従前と同じ用途・規模
条例指定区域内	自治体の条例で認められている
開発審査会許可	34条14号で許可

建替えの条件（例）

同一用途の建替え

• 従前と同じ用途（住宅→住宅）
• 延床面積が従前の1.5倍以内
• 敷地の拡大がない

自治体の条例による場合

• 自治体により条件が異なる
• 事前に確認が必要

確認方法

建替えの可否は、市区町村の都市計画課に確認しましょう。

確認時の持参物

• 土地の登記簿謄本
• 建物の登記簿謄本
• 公図・住宅地図
• 建築確認済証（あれば）

売却の選択肢

選択肢1：建物付きで売却

既存の建物がある場合、建物付きで売却できます。

メリット

• 建物を利用したい買主に売れる
• 建替え可能なら価値が高い

注意点

• 建替えの可否を確認しておく
• 買主への説明義務がある

選択肢2：建物を解体して売却

建物を解体し、更地で売却する方法です。

メリット

• 買主が自由に利用できる
• 古い建物のリスクがない

注意点

• 解体費用がかかる
• 更地にすると建築できない場合あり（要確認）

選択肢3：買取業者への売却

既存宅地を専門に扱う買取業者に売却する方法です。

メリット

• 確実に売却できる
• 手続きを任せられる
• 現況のまま売却可能

売却価格の相場

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
建替え	可能	不可
建物状態	良好	老朽化
立地	市街地に近い	山間部
接道	良好	接道なし
面積	適度な広さ	狭すぎ・広すぎ

価格の目安

状況	価格目安（市街化区域比）
建替え可能・建物良好	50〜70%
建替え可能・建物老朽化	40〜60%
建替え不可・建物良好	30〜50%
建替え不可・建物老朽化	20〜40%

注意点

注意点1：建替え可否の確認

売却前に、建替えの可否を必ず確認しましょう。

確認先

• 市区町村の都市計画課
• 建築指導課

注意点2：接道状況の確認

接道義務を満たしているか確認しましょう。

確認事項

• 接道幅（2m以上）
• 道路幅（4m以上）
• 道路の種類

注意点3：建物の登記

建物が未登記の場合、売却前に登記することをおすすめします。

未登記のデメリット

• 買主が住宅ローンを使えない
• 売却価格が下がる

注意点4：重要事項説明

売却時は、以下を買主に説明する義務があります。

説明事項

• 市街化調整区域であること
• 建替えの可否
• 開発許可の要否

まとめ

市街化調整区域の既存宅地についてまとめます。

既存宅地での建替え

• 自治体の条例・許可基準による
• 同一用途・同規模なら可能な場合あり
• 事前確認が必須

売却の選択肢

• 建物付きで売却
• 解体して売却
• 買取業者への売却

注意点

• 建替え可否の確認
• 接道状況の確認
• 重要事項説明義務

既存宅地と線引き前宅地の違いや確認方法は「線引き前宅地とは？」もご覧ください。市街化調整区域の基本的な仕組みは「市街化調整区域の売却・買取」で解説しています。