調整区域で建築できるケース｜開発許可の要件

市街化調整区域での建築

市街化調整区域（都市計画法第7条第3項）は「市街化を抑制すべき区域」と定められており、都市計画法第29条に基づく 開発許可 および第43条に基づく 建築許可 がなければ、原則として建築が制限されています。しかし、一定の条件を満たせば建築が認められます。条文全文はe-Gov法令検索「都市計画法」で確認できます。土地売却については「市街化調整区域の土地は売れる？」もご覧ください。

開発行為の定義（都市計画法第4条第12項）

「開発行為」とは、主として建築物の建築または第1種・第2種特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更を指します。区画形質の変更を伴わない単なる建築は「建築行為」として第43条の建築許可の対象となります。

建築が認められるパターン

1. 開発許可が不要なケース
2. 開発許可を取得するケース

開発許可の2つの基準

許可にあたっては次の2系統の基準を同時に満たす必要があります（国土交通省「開発許可制度の概要」）。

• 技術基準（法第33条）：道路・公園・給排水施設の確保、防災上の措置等。市街化区域・調整区域の両方に適用
• 立地基準（法第34条）：市街化調整区域にのみ適用。市街化抑制の観点から、許可できる開発行為の類型を限定

許可権者は、都道府県知事、指定都市・中核市の長等です（都市計画法第29条第1項）。

開発許可が不要なケース

以下のケースでは、都市計画法第29条第1項第2号等により開発許可なく建築できます。

ケース1：農林漁業用施設（第29条第1項第2号）

農林漁業に必要な施設は許可不要です。

対象施設

• 畜舎・蚕室・温室
• 農機具収納庫
• 堆肥舎
• サイロ

ケース2：農林漁業従事者の住宅（第29条第1項第2号）

農林漁業を営む人の住宅は許可不要です。

条件

• 自ら農林漁業を営んでいること
• 生産緑地または農地の近くに建築

ケース3：公益上必要な施設（第29条第1項第3号）

公益上必要な施設は許可不要です。

対象施設

• 駅舎
• 図書館・公民館
• 変電所
• 医療施設（一定規模）

ケース4：既存建物の建替え（都市計画法第43条第1項の許可が必要な場合あり）

既存建物の建替えは、一定の条件を満たせば認められます。ただし、市街化調整区域では都市計画法第43条第1項の建築許可が必要になる場合があるため、事前に市区町村の建築指導課に確認してください。

条件

• 同一用途であること
• 規模が従前と同程度
• 敷地の拡大がない

開発許可を取得するケース

開発許可を取得すれば、以下のような建築が可能です。

都市計画法第34条の許可基準

号	内容	例
1号	周辺住民の利便施設	日用品店舗、診療所
2号	鉱物資源等の採取施設	採石場の事務所
4号	農林水産物の加工施設	精米所、製茶工場
9号	沿道サービス施設	ガソリンスタンド、ドライブイン
11号	既存集落内の住宅等	分家住宅
12号	条例で定める区域内の開発	自治体により異なる
14号	開発審査会の議を経たもの	特例的な許可

主な許可基準の詳細

1号：周辺住民の利便施設

日常生活に必要な店舗や診療所などが対象です。周辺に同種の施設がないことが条件で、床面積にも制限があります（上限は自治体により異なりますが、概ね150㎡以下が一般的）。コンビニやスーパーなど大規模な店舗は認められないケースが多い点に注意が必要です。

11号：既存集落内の住宅（50戸連担）

既存集落内に50戸以上の建物が連担している区域で、分家住宅（農家の子が独立して建てる住宅）などが対象です。具体的な要件は自治体の条例で定められており、申請者の居住歴や親族関係、土地の取得時期などの条件が課されます。自治体によって運用が大きく異なるため、事前に市区町村の都市計画課に相談してください。

12号：条例で定める区域

自治体が独自の条例で指定した区域内での開発です。住宅建築が可能な区域を条例で定めている自治体もありますが、すべての自治体が条例を制定しているわけではありません。対象区域や建築可能な用途は自治体ごとに異なるため、個別に確認が必要です。

開発許可の申請

申請の流れ

1. 事前相談：市区町村に相談
2. 必要書類の準備：申請書、図面等
3. 申請：開発許可申請書を提出
4. 審査：基準への適合を審査
5. 許可：許可通知を受領
6. 工事：開発工事の実施
7. 検査：完了検査
8. 建築：建築確認申請・建築

必要書類（例）

書類	内容
開発許可申請書	所定の様式
設計説明書	開発行為の概要
位置図・区域図	開発区域の位置
土地利用計画図	造成後の土地利用
造成計画図	造成工事の計画
土地の登記事項証明書	所有権の確認
同意書	土地所有者等の同意

期間と費用

下表は一般的な目安です。自治体・案件の規模・関係者同意の取得状況により変動します。

項目	目安
事前相談〜申請	1〜3ヶ月
審査期間	1〜2ヶ月
許可〜建築確認	1ヶ月
合計	3〜6ヶ月

費用（目安）

• 申請手数料：数千円〜数万円（自治体の条例で定める額）
• 設計・測量費用：30〜100万円（規模・土地形状により変動）
• 開発工事費用：造成規模による

売却時の影響

開発許可の可能性が売却価格に影響

状況	売却への影響
開発許可取得済み	高く売れる
開発許可取得可能	比較的高い
開発許可困難	安くなる

買主への説明義務

売却時は、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明で、開発許可の可能性について説明する義務があります。

説明すべき事項

• 市街化調整区域であること（都市計画法上の区域区分）
• 建築の制限（開発許可・建築許可の要否）
• 開発許可の可能性と条件

まとめ

市街化調整区域での建築についてまとめます。

許可不要のケース

• 農林漁業用施設
• 農林漁業従事者の住宅
• 公益上必要な施設
• 既存建物の建替え

開発許可のポイント

• 34条の許可基準に該当すること
• 事前相談が重要
• 申請から許可まで3〜6ヶ月

売却への影響

• 開発許可の可能性が価格に影響
• 買主への説明義務あり

市街化調整区域の基本的な仕組みや都市計画法の条文解説は「市街化調整区域の売却・買取」で解説しています。