旧耐震物件の買取相場｜新耐震との価格差

旧耐震と新耐震の価格差

価格差の目安

旧耐震物件は、同条件の新耐震物件と比べて10〜40%程度安くなる傾向があります。旧耐震物件の売却方法については「旧耐震基準の建物は売れる？」もご覧ください。

物件タイプ	価格差の目安
戸建（好立地）	▲10〜20%
戸建（郊外）	▲20〜30%
マンション（好立地）	▲15〜25%
マンション（郊外）	▲25〜40%

価格差が生じる理由

理由1：住宅ローンの問題

• 融資を受けにくい
• 買主が現金購入に限られる
• 需要が減少

理由2：税制優遇の問題

• 住宅ローン控除（租税特別措置法第41条）が原則対象外（1982年1月1日以降の建築が条件。耐震基準適合証明書があれば適用可能）
• 登録免許税の軽減（租税特別措置法第72〜75条）の対象外
• 買主にとって税負担が増えるため、その分だけ購入価格を下げる圧力がかかる

理由3：将来リスクの問題

• 地震による倒壊リスク
• 資産価値の下落
• 売却時の困難さ

買取相場の算出方法

価格の考え方

旧耐震物件の買取価格は、2段階の減額で算出されます。

1. 旧耐震による減額: 新耐震の同等物件と比べて10〜40%程度の減額（上記テーブル参照）
2. 買取業者のマージン: 市場価格からさらに20〜30%程度の減額（再販時の利益・リスクを考慮）

結果として、買取価格は新耐震物件の市場価格と比べて 40〜60%程度 になるのが一般的です。ただし、好立地の物件や耐震補強済みの物件は減額幅が小さくなります。

物件タイプ別の相場

戸建の買取相場（新耐震市場価格に対する割合）

条件	旧耐震による減額	買取業者の減額	最終的な目安
好立地・状態良好	▲10〜20%	▲20%	新耐震の60〜70%
好立地・状態悪い	▲20〜25%	▲25%	新耐震の50〜55%
郊外・状態良好	▲20〜30%	▲25%	新耐震の45〜55%
郊外・状態悪い	▲25〜30%	▲30%	新耐震の40〜45%

マンションの買取相場（新耐震市場価格に対する割合）

マンションは管理状態の影響が大きく、管理費・修繕積立金の滞納や建替え計画の有無で価格が変動します。 区分所有法第62条 により建替え決議には5分の4以上の賛成が必要で、合意形成のハードルは非常に高いのが現状です。

条件	旧耐震による減額	買取業者の減額	最終的な目安
駅近・管理良好	▲15〜20%	▲20%	新耐震の60〜65%
駅近・管理不良	▲20〜30%	▲25%	新耐震の45〜55%
郊外・管理良好	▲25〜35%	▲25%	新耐震の40〜50%
郊外・管理不良	▲30〜40%	▲30%	新耐震の30〜40%

詳しくは「旧耐震マンションの売却」をご覧ください。

価格に影響する要因

プラス要因

立地

• 駅から徒歩10分以内
• 都心部・人気エリア
• 生活利便性が高い

建物の状態

• リフォーム済み
• 設備が更新されている
• 構造に問題がない

土地

• 整形地
• 接道条件が良い
• 適度な広さ

その他

• 耐震診断済み（基準適合）
• 耐震補強済み
• 管理状態が良好（マンション）

マイナス要因

立地

• 駅から遠い
• 郊外・過疎地
• 生活利便性が低い

建物の状態

• 老朽化が進んでいる
• 雨漏り・シロアリ被害
• 設備が古い

土地

• 不整形地
• 接道条件が悪い
• 狭小・広大すぎる

その他

• 耐震診断で基準不適合
• 大規模な補強が必要
• 管理状態が悪い（マンション）

地域別の価格差

都市部と郊外の差

都市部では旧耐震でも需要があり、価格差が小さい傾向があります。

地域	旧耐震の価格水準
東京23区	新耐震の80〜90%
大阪市内	新耐震の75〜85%
地方都市	新耐震の60〜75%
郊外・地方	新耐震の50〜70%

需要の違い

都市部

• リノベーション需要あり
• 投資需要あり
• 立地重視の買主

郊外

• 需要が限られる
• 価格重視の買主
• 売却期間が長期化

高く売るコツ

コツ1：複数社から見積もり

3社以上の買取業者から見積もりを取りましょう。

理由

• 業者によって価格差がある
• 相場を把握できる
• 交渉の材料になる

コツ2：物件情報を整理

物件の情報を整理しておくと、査定がスムーズです。

用意する書類

• 登記簿謄本
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証
• リフォーム履歴

コツ3：物件のメリットをアピール

物件のメリットを積極的にアピールしましょう。

アピールポイント

• 立地の良さ
• 土地の広さ・形状
• リフォーム履歴
• 設備の状態

コツ4：耐震診断の活用

耐震診断を実施している場合は、結果を提示しましょう。

基準適合の場合

• 証明書を取得
• 価格アップの交渉材料に

基準不適合の場合

• 補強費用の見積もりを提示
• 適切な価格設定に

コツ5：時期を選ぶ

不動産の需要が高い時期に売却すると有利です。

需要が高い時期

• 2〜3月（転勤シーズン）
• 9〜10月（異動シーズン）

買取業者の選び方

ポイント1：旧耐震物件の実績

旧耐震物件の買取実績が豊富な業者を選びましょう。当社でも 旧耐震ビルの買取事例 や 旧耐震マンション（低稼働）の買取事例 がありますので、参考にしてください。

ポイント2：買取価格の透明性

査定価格の根拠を明確に説明してくれる業者を選びましょう。

ポイント3：契約条件

契約条件を詳しく確認しましょう。

確認項目	内容
買取価格	提示価格で確定か
決済時期	いつ現金が入るか
契約不適合責任	免責か（民法第562条）
諸費用	負担者は誰か

まとめ

旧耐震物件の買取相場についてまとめます。

新耐震との価格差

• 戸建：10〜30%安い
• マンション：15〜40%安い
• 立地・状態で大きく変動

価格に影響する要因

• 立地
• 建物の状態
• 土地の条件
• 耐震診断の結果

高く売るコツ

• 複数社から見積もり
• 物件情報の整理
• メリットのアピール
• 耐震診断の活用

旧耐震マンションの場合は住宅ローンが使えない問題があり、価格への影響がさらに大きくなります。旧耐震物件の基本的な仕組みや対応方法の全体像は「旧耐震の売却・買取について」をご覧ください。