訳あり物件、持ち続けていませんか──個人が抱え込む危険と「売る」という合理的判断

「売れないから」と、持ち続けていませんか

他社で断られた。あるいは、誰も欲しがらないだろうと、はじめから売ることをあきらめている。相続した土地や家を、固定資産税だけ払いながら何年も持ち続けている——そうした方は少なくありません。

ここで知っておいてほしいのは、 持ち続けることは「中立」な選択ではない ということです。維持コストは毎年かかり、建物は傷み、権利関係は相続のたびに複雑になります。放置が進むほど、いざ手放そうとしたときの出口は狭くなっていきます。

この記事は、訳あり物件・いわくつき不動産が「なぜ普通には売れないのか」を、その構造から正直に説明するものです。そのうえで、どう判断すれば手放せるのかという出口まで案内します。なないろ土地査定は、再建築不可・借地権・共有持分・事故物件といった「売れない」とされる物件の買取に取り組んできました。だからこそ、きれいごとではなく現場で見える仕組みをお伝えできます。

なぜ訳あり物件は売れないのか — 4つの構造

最初に押さえておきたいのは、売れない理由は「物件が悪いから」ではなく、 個人が市場で詰んでしまう仕組み にある、という点です。同じ物件でも、買い手の側の事情が変わると一気に売れたりします。売れにくさは、おおむね次の4つの形で現れます。

1. 相場より安くなる物件 — 「割安」ではなく「手間賃が引かれた値」

訳あり物件は、整形された普通の物件より安く取引されます。これを「お得」と読み違えると判断を誤ります。安いのは、活用するまでに余分な手間とコストがかかるからで、その手間賃があらかじめ価格から差し引かれているにすぎません。

そして、その手間は個人には負いきれないことがほとんどです。境界の確定、私道所有者からの通行・掘削の承諾取り付け、古家の解体やリフォーム——いずれも時間と費用と交渉の経験を要します。手間を負える主体が限られるため、買い手も限られ、結果として価格が下がります。

2. そもそもニーズが極めて少ない物件 — 買い手がいない

立地や用途の制約で、欲しがる人がほとんどいない土地があります。買い手が市場に存在しなければ、価格を下げても売れません。

こうした物件の出口は、現実には2つしかありません。 自分で長期保有して使いこなす か、 手を加えて価値をつけ、再販する か。どちらも一定のノウハウと資金が前提で、それができる業者も決して多くありません。個人が独力で出口を作るのは、ほぼ不可能です。

3. 供給過多で買い手がつかない物件 — 本当に出口のない物件すら、現実に存在する

需要に対して供給が過剰なカテゴリでは、買い手がまったくつかないことがあります。ここで正直にお伝えしなければならないのは、 世の中には、いま現在どう動いても出口を組み立てられない物件が実在する ということです。

ただし、これを「市街化調整区域はすべて売れない」といった大きな括りで語るのは間違いです。市街化調整区域の中にも、既存宅地として建て替え余地があったり、収益物件として健全に回っていたりして、ちゃんと売れる物件はあります。出口が本当に消えるのは、 条件が積み重なったとき ——たとえば「農地付きの宅地で、再建築もできず、農地転用もできない」というように、いくつもの制約が同時に効くケースです。

なないろ土地査定でも、こうした物件は対応できないことがあります。実際に査定をお断りした相談の構造は、別記事で包み隠さず解説しています（「市街化調整区域の農地付き宅地が売れない理由」）。こうした物件が増えている背景には、離農の進行や地方の人口減少といった、個人の努力では動かしようのない事情があります。制度の手当ては年々進んでいますが、それでも現場には「査定不能」として残る物件があるのが実情です。

4. 空き家バンクに登録された物件も、同じ構造

自治体の空き家バンクに登録すれば売れる、と考える方がいますが、登録は「売れている」ことを意味しません。むしろ、通常の流通市場で買い手がつかなかった物件が集まる場でもあり、農地付き物件などは在庫が積み上がっています。全国の空き家は2023年時点で約900万戸（空き家率13.8%）と過去最多を更新しており（総務省・令和5年住宅・土地統計調査）、買い手のつかない物件はむしろ増え続けています。買い手が現れない構造そのものは、ここまで述べた1〜3と変わりません。

共通エンジン — なぜ「個人」では成立しないのか

4つの形の根っこには、共通する理由があります。 訳あり物件は、個人の買い手が市場から外れてしまう のです。買い手が業者中心になるから、買い手が細り、値が下がる。その「個人が外れる理由」は、おおむね次の4つに集約できます。

この4つがそろう買い手は、現実には限られます。だからこそ、訳あり物件では 専門業者による買取が、合理的な出口になりやすい のです。

ここは言葉で「当社はすごい」と言っても意味がありません。事実で示します。たとえば、相続財産管理人（相続人のいない財産を、裁判所に選ばれて管理・清算する立場）を務める弁護士が数年にわたって買い手を見つけられなかった収益物件に、専門業者が値をつけ、手を入れて収益を生む状態に戻した、という実例があります。重要なのは、これが 資金力・経験・時間という3つがそろった一部の業者にしかできない仕事 だという点です。逆に言えば、できる業者が限られるからこそ、出口は時間との勝負になります。

そして、この出口にも限界があります。 どんな業者でも、どんな物件でも買えるわけではありません。 なないろ土地査定も、買えない物件は買えないと正直にお伝えします。

「高値査定」は、そのまま信じない — 囲い込みという落とし穴

訳あり物件を手放そうと複数社に査定を依頼すると、一社だけ飛び抜けて高い金額を出してくることがあります。ここで立ち止まってください。 相場からかけ離れた高値の査定は、媒介契約を取るための提示として使われることがある からです。

仕組みはこうです。まず高い査定額を見せて「この会社なら高く売れそうだ」と思わせ、専任媒介（その1社にだけ売却を任せる契約）を結ぶ。ところが売り出してみると当然売れず、しばらくして「やはりこの価格では難しい」と値下げを求められる。その間、物件を他社に紹介せず自社で抱え込み（いわゆる 囲い込み ）、買い手と売り手の両方から手数料を得られる取引を狙う——というものです。売主に残るのは、過ぎ去った時間と、結局下がった価格です。なお、こうした囲い込みは制度の面でも問題視されており、国土交通省は宅地建物取引業法の施行規則を改正して、2025年1月から宅建業者にレインズ（不動産業者どうしで物件情報を共有するネットワーク）への取引状況の登録を義務づけ、売主が自分の物件の状況を確認できるようにしました（国土交通省の報道発表）。それでも、売主自身が相場と取引状況に目を配ることが、いちばんの防御であることは変わりません。

身を守る方法はシンプルで、 査定額の高さで会社を選ばないこと 、そして 相場の幅を自分で把握しておくこと です。物件タイプごとの買取価格の考え方は、次のような記事で確認できます。

• 共有持分の買取価格相場
• 再建築不可物件の買取価格相場
• 旧耐震物件の買取価格相場

なないろ土地査定は、相場からかけ離れた数字で気を引くことはしません。買取は相場を基準に提示し、買えない場合はその理由を添えてお伝えします。

持ち続けることの代償 — 塩漬けは「先送り」にしかならない

「いますぐ困っていないから」と判断を先送りにしている間も、コストは静かに積み上がります。固定資産税は毎年かかり、建物は傷み、近隣への迷惑（草木・倒壊・不法投棄）のリスクも高まります。共有や相続が絡む物件は、年月が経つほど関係者が増え、合意形成が難しくなります。

さらに見落とされがちなのが、 再生できる業者ほど、早い段階でないと手を出せない という事実です。傷みが進み、権利が複雑になり、周辺の需要が細ってからでは、出口を作れる業者でも引き受けられなくなります。手放せる窓は、時間とともに閉じていきます。

持ち続けるリスクと選択肢については、共有持分の例ですが「共有持分を放置するリスク」、相続で迷っている方は「相続放棄した空き家が倒壊したら誰の責任か」も参考になります。

では、どうするか — 「あきらめる前に、相場を知り、誠実に査定する」

ここまで読んで、「やはり自分の物件は売れないのだ」と感じた方もいるかもしれません。けれども、結論を急がないでください。

確かに、本当に出口のない物件は存在します。 だからこそ 、あなたの物件が本当にそれに当たるのか、それとも実は売れるのかを、相場を基準に一度きちんと確かめる価値があります。「売れない」と思い込んでいた物件が、条件を整理すると買い手の見つかる物件だった、ということは珍しくありません。

なないろ土地査定の姿勢は、次の3つに尽きます。

• 売れる物件には、責任を持って買取・仲介に動きます
• 構造的に出口のない物件には、安易な解決策を示さず、正直に「対応できない」とお伝えします
• 「査定できない」は「悪い物件」という意味ではなく、市場の構造的な限界が原因です

放棄する前に、塩漬けにする前に、まず査定を。個人情報の入力なしで相談できる「匿名相談」もご用意しています。現状を率直にお伝えします。

物件タイプ別の出口 — 詳しくはこちらから

あなたの物件に近いテーマから、具体的な出口の作り方を確認できます。