事故物件専門の買取業者｜選び方と相場

なぜ買取業者に売却するのか

事故物件売却の難しさ

事故物件は一般市場での売却が難しいため、買取業者への売却が現実的な選択肢になります。国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）により告知義務の基準が整理されましたが、売買では告知期限の定めがないため、一般の買主は事故物件を敬遠しがちです。

一般市場で売れにくい理由

• 心理的抵抗がある
• 住宅ローンが使いにくい場合がある
• 買主が限られる
• 売却期間が長期化

買取業者のメリット

メリット	内容
確実に売れる	買主を探す必要なし
スピーディー	最短1週間〜1ヶ月
現況のまま	特殊清掃・リフォーム不要
契約不適合責任免責	売却後のトラブルなし（民法第562条〜第564条の適用を免除）
告知の手間なし	業者が承知で買取

買取業者の種類

事故物件専門業者

事故物件を専門に扱う業者です。

特徴

• 事故物件のノウハウが豊富
• 再生・再販のルートを持つ
• 適正価格で買取

一般の買取業者

通常の不動産買取業者で、事故物件も扱う業者です。

特徴

• 幅広い物件に対応
• 事故物件は慎重な対応
• 価格が低くなる場合も

投資家・不動産会社

事故物件を投資目的で購入する業者です。

特徴

• 利回り重視
• 賃貸として活用
• 条件次第で高く買取

買取業者の選び方

ポイント1：事故物件の買取実績

事故物件の買取実績が豊富な業者を選びましょう。

確認方法

• ホームページで実績を確認
• 過去の買取事例を聞く
• 事故物件専門かどうか確認

ポイント2：複数社から見積もり

必ず3社以上から見積もりを取りましょう。

理由

• 業者によって価格差がある
• 相場を把握できる
• 交渉の材料になる

ポイント3：会社の信頼性

会社の信頼性を確認しましょう。

確認ポイント

• 宅地建物取引業の免許番号（宅地建物取引業法第3条）
• 会社の設立年数
• 資本金・従業員数
• 口コミ・評判

ポイント4：契約条件の確認

契約条件を詳しく確認しましょう。

確認項目	内容
買取価格	提示価格で確定か
決済時期	いつ現金が入るか
条件	価格変更の可能性
費用負担	諸費用の負担者
契約不適合責任	免責か

ポイント5：担当者の対応

担当者の対応も重要な判断材料です。

良い担当者の特徴

• 質問に丁寧に答える
• 説明が分かりやすい
• 契約を急がせない
• デメリットも説明する

買取相場の目安

事故の内容別相場

事故物件の買取価格は、事故の内容によって大きく異なります。

事故の内容	市場価格からの下落率	買取価格目安
自然死（発見遅れ）	▲10〜20%	市場価格の50〜70%
自殺	▲20〜30%	市場価格の45〜60%
他殺	▲30〜50%	市場価格の35〜50%
凶悪事件	▲50%以上	市場価格の30%以下

計算例

例：自殺があった物件

項目	金額
事故なしの市場価格	3,000万円
事故による下落（▲25%）	−750万円
事故後の市場価格	2,250万円
買取価格（市場価格の70%）	約1,575万円

実際の買取事例として、孤独死により特殊清掃が行われたマンションを買取し、大規模リフォーム後に賃貸で長期保有している事例（「事故物件マンションの買取事例」）や、火災があった狭小地を買取し新築3階建てを建築・売却した事例（「狭小地・事故物件の買取事例」）があります。

価格に影響する要因

要因	価格上昇	価格下落
事故の内容	軽微（自然死）	凶悪（殺人）
経過年数	長い	短い
報道の有無	なし	あり
立地	良い	悪い
リフォーム	済み	未実施
物件タイプ	戸建・土地	マンション

注意点

注意点1：査定価格と買取価格の差

査定価格と実際の買取価格が異なる場合があります。

対策

• 査定時に「この価格で買い取れるか」確認
• 価格変更の条件を確認
• 書面で価格を確認

注意点2：決済時期の確認

決済時期が遅れると困る場合があります。

対策

• 決済予定日を契約書に明記
• 遅延時のペナルティを確認

注意点3：諸費用の負担

後から諸費用を請求されることがあります。

対策

• 費用負担を事前に確認
• 契約書に明記
• 「諸費用込み」か確認

注意点4：悪徳業者に注意

事故物件を狙った悪徳業者も存在します。

注意すべき業者

• 極端に安い価格を提示
• 契約を急がせる
• 会社の実態が不明
• 免許番号がない

見積もりから売却までの流れ

ステップ1：見積もり依頼

複数の買取業者に見積もりを依頼します。

依頼時に伝える情報

• 物件の所在地・種類
• 事故の内容・時期
• 特殊清掃・リフォームの有無
• 希望条件（価格・時期）

ステップ2：現地調査

業者が現地を調査します。

ステップ3：価格提示

査定結果と買取価格が提示されます。

ステップ4：比較・検討

複数社の見積もりを比較し、最適な業者を選びます。

ステップ5：契約

売買契約を締結します。

ステップ6：決済・引き渡し

代金を受け取り、物件を引き渡します。

まとめ

事故物件専門の買取業者についてまとめます。

買取業者のメリット

• 確実に売却できる
• 現況のまま売却
• スピーディー
• 契約不適合責任免責

選び方のポイント

• 事故物件の買取実績
• 複数社から見積もり
• 会社の信頼性
• 契約条件の確認
• 担当者の対応

買取相場の目安

• 自然死（発見遅れ）：市場価格の50〜70%
• 自殺：市場価格の45〜60%
• 他殺：市場価格の35〜50%

事故物件の基本的な仕組みや告知義務の全体像は「事故物件の売却・買取について」で解説しています。