違法増築がある物件の売却｜是正工事は必要？

違法増築とは

違法増築とは、 建築基準法第6条 に基づく建築確認申請をせずに増築を行った、または申請内容と異なる増築を行った状態です。建築基準法に違反しているため、特定行政庁から 是正命令（法第9条）を受ける可能性があり、命令に従わない場合は 3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法第99条）の対象にもなりえます。

よくある違法増築

種類	内容
無断増築	確認申請なしで増築
申請超過	申請より大きく増築
カーポート	確認申請なしで設置
サンルーム	確認申請なしで設置
物置	一定規模以上を無断設置

なぜ違法増築が発生するのか

違法増築が発生する背景には、建築確認申請が不要だという誤解があります。 防火・準防火地域内 では、増築面積にかかわらず建築確認が必要です（法第6条第1項第1号）。また、10㎡を超える増築は全ての地域で確認申請が必要です（同条同項第4号）。カーポートやサンルームも建築面積・延床面積に算入されるため、 建ぺい率（法第53条）や 容積率（法第52条）をオーバーする原因になります。

費用や手間を省くために申請を省略するケース、前の所有者や施工業者が無断で増築していたケースもあります。中古物件を購入した時点で既に違法増築だった場合、現在の所有者に責任はありませんが、売却時には告知義務が発生します。

是正工事は必要？

結論：売却には必須ではないが、影響は大きい

是正工事をしなくても売却は可能ですが、価格や買い手に大きく影響します。

是正工事をするメリット

メリット	内容
高く売れる	適法物件として売却できる
買い手が増える	住宅ローンが使える
告知義務が軽くなる	違法建築ではなくなる

是正工事をしないデメリット

デメリット	内容
価格が下がる	違法建築として評価
買い手が限られる	ローンが使えない
告知義務がある	違法建築と説明必要

是正工事の方法

方法1：増築部分を解体

違法に増築した部分を解体します。

メリット

• 確実に適法になる
• 費用が比較的安い

デメリット

• 住居スペースが減る
• 使い勝手が悪くなる

方法2：事後申請（追認）

増築部分について事後的に 建築確認申請（建築基準法第6条）を行う方法です。確認済証がないだけで実態が基準に適合している場合に有効です。

条件

• 増築部分が 現行の建築基準法 に適合すること
• 建ぺい率（法第53条）・容積率（法第52条）の上限内であること
• 構造基準（法第20条）を満たすこと

注意

• 現行基準に適合しない場合は事後申請が認められず、解体が必要
• 適合させるための改修工事が追加で必要になる場合もある

是正工事の費用

解体の場合

内容	費用目安
木造の増築部分解体	30〜80万円
カーポート撤去	10〜30万円
サンルーム撤去	10〜30万円
復旧工事	20〜50万円

事後申請の場合

内容	費用目安
申請費用	5〜10万円
設計費用	20〜50万円
改修工事（必要な場合）	数十万〜数百万円

売却への影響

価格への影響

状況	価格目安（適法物件比）
是正済み	95〜100%
軽微な違法増築	70〜85%
中程度の違法増築	50〜70%
大規模な違法増築	30〜50%

住宅ローンへの影響

違法増築があると、住宅ローンが使えなくなります。

理由

• 金融機関の審査が通らない
• 担保価値が低い
• リスクが高いと判断

買い手への影響

買い手が限られます。

買い手になる可能性がある人

• 現金購入者
• 投資家
• 買取業者

売却の選択肢

選択肢1：是正してから売却

是正工事を行い、適法な状態で売却します。

向いているケース

• 是正費用が安い
• 時間に余裕がある
• 高く売りたい

選択肢2：そのまま売却

違法増築のまま売却します。

向いているケース

• 是正費用が高い
• 早く売りたい
• 価格にこだわらない

選択肢3：買取業者への売却

違法建築を扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 手間がかからない

売却時の注意点

注意点1：告知義務

宅地建物取引業法第47条 に基づき、違法増築があることは買主に対して告知する義務があります。故意に告知しなかった場合は、売買契約の取消しや損害賠償請求のリスクがあります。

告知すべき内容

• 違法増築があること（増築部分の面積・用途）
• 増築の経緯・時期（わかる範囲で）
• 是正工事の有無
• 建ぺい率・容積率のオーバー率

注意点2：重要事項説明

宅地建物取引業法第35条 に基づく重要事項説明書で、建築基準法への適合状況を記載する必要があります。違法増築がある場合はその旨を明記し、買主に対して書面で説明しなければなりません。

注意点3：契約不適合責任

違法増築の存在を知りながら説明しなかった場合、買主から 契約不適合責任（ 民法第562条 ）を追及される可能性があります。

対策

• 事前に違法増築の内容を詳細に説明する
• 売買契約書に違法増築の状態を明記する
• 価格に反映し、買主が納得した上で契約する

まとめ

違法増築がある物件の売却についてまとめます。

是正工事

• 必須ではないが、影響は大きい
• 是正すれば高く売れる
• 費用対効果を検討

売却の選択肢

• 是正してから売却
• そのまま売却
• 買取業者への売却

注意点

• 告知義務がある
• 重要事項説明が必要
• 契約不適合責任に注意

違法建築の基本的な仕組みや既存不適格との違いは「違法建築の売却・買取について」で解説しています。