差押えから競売までのタイムライン｜取り下げるかどうかを決めるのは債権者です

「差押えの登記がされた」と聞くと、もう終わったように感じます。実際には違います。差押えの登記は競売の入口であって、出口ではありません。 裁判所が競売を始めると決めたときに、同時にされる登記です。この時点で、まだできることがあります。

ただし、この順番から「いま何ができるか」は決まりません。 決めるのは申し立てた債権者です。早い段階でも、債権者が競売で進めると決めていれば間に合いません。逆のこともあります。

ここに並べるのは、書類と出来事の名前だけです。自分の手元に何が届いているかを言えるようになれば、債権者にも相談先にも話が通ります。

届く書類と、起きることの順番

1. 競売開始決定・差押えの登記

裁判所が競売の開始を決めます。同時に、差押えの登記をするよう法務局へ依頼が出ます。あなたには通知が届きます。

2. 執行官による現況調査

この段階には、印が2つあります。

1つ目は、執行官から現況調査の通知が届くことです。 これが最初の判定材料になります。

2つ目は、執行官が実際に家に来ることです。 建物の中に入り、写真を撮り、誰が住んでいるかを確認します。

執行官が来たことだけで、任意売却を検討できないとは決まりません。 調べた内容は、このあと3点セットの1つ（現況調査報告書）としてまとめられ、BITで公開されます。次に来るのはそちらです。

ただし、検討できることと、売買まで進むことは違います。 その話は下に書きます。

3. 3点セットの公開

物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セットが、BIT（不動産競売物件情報サイト）でインターネットに公開されます。

住所も間取りも室内の写真も、誰でも見られる状態になります。自分の家がBITに載っているかどうかは、検索すれば分かります。

4. 期間入札

入札の受付が始まります。公告が出るので、日程が分かります。

5. 開札

入札の結果が開かれます。いちばん高い値をつけた人が決まります。

6. 代金納付

買受人が代金を納付します。ここから先、当社にできることはありません。

引き渡す日を誰が決めるかは、競売と任意売却で違います。その違いは競売と任意売却では、家を引き渡す日を決める人が違うに書きました。

競売が動いている案件も、任意売却の書式に組み込まれています

住宅金融支援機構の融資では、競売が動いている案件についても、任意売却の検討に使う書式が用意されています。

仲介業者が出す書類の中に競売評価書（取得できる場合のみ）が挙げられていますし、売却予定価格の明細には差押えをしている債権者の名前と、差押えを解除してもらうための費用を書く欄があります。

これは機構の融資についての話です。民間の金融機関、保証会社、税金の滞納による差押えに、そのまま当てはまるとはかぎりません。

そして、検討できることと、売買まで進むことは違います。 売買を終えるには、抵当権や差押えに関係する相手の承諾がそろうことと、競売の日程に間に合うことの両方が要ります。残りが何か月あるかは、事件によって違います。当サイトでは分かりません。 日程は、届いた通知と公告で確かめてください。

弁護士に相談するかどうかは、段階だけでは決まりません

「執行官が来たら、もう弁護士でないと無理か」と聞かれることがあります。段階だけでは決まりません。 早い段階でも、弁護士の領域が始まっていることがあります。

不動産業者が扱えるのは、査定と、買ってくれる人を探すことと、売却の条件と日程を調整することです。当社が債権者と話せるのも、その範囲までです。

次のような場合は、段階に関わらず法テラスや弁護士に確認してください。

• 売っても返しきれない見込みがある
• 債権者や差押えが複数ある
• 税金の滞納による差押えがある
• 保証人、共有者、相続がからんでいる
• 競売の手続きそのものについて、法律上どう対応できるかを知りたい

機構自身も、返済の相談の案内の中で、ほかにも返済を抱えて継続が難しい人には個人版民事再生という方法があるとして、弁護士など法律の専門家への相談を勧めています。

いつまで取り下げられるかは、当サイトでは書きません

裁判所の手続きの話で、当社は当事者ではないからです。 条文を読めば書けますが、実務で確かめられないので、誤っていても気づく手段がありません。

実際の期限は、申し立てた債権者と、法テラスや弁護士に確認してください。

当社が書けるのは、ここから先です。

取り下げるかどうかを決めるのは、債権者です

競売を止めるかどうかを決めるのは、あなたでも当社でもありません。申し立てた債権者です。

そして、その判断はすぐには下りません。会社の中で書類が回り、上の人の承認が下りるまでに時間がかかります。だから、実際に間に合わせるには、入札が始まるより前に数字を届ける必要があります。 「まだ開札まである」と考えていると間に合いません。

止めているのは費用ではない

止めているのは、債権者が「取り下げたほうが多く回収できる」と判断するかどうかです。競売にかけて回収できそうな額より、任意売却で回収できる額のほうが大きい。そう示せれば、取り下げる理由が債権者の側に生まれます。

だから、任意売却でいくらになるかを早く、具体的な数字で示せるかどうかで差がつきます。承認が下りるまでに時間がかかる以上、数字が出るのが遅ければ、それだけで選択肢が消えます。

任意売却そのものの仕組みは売ってもローンを返しきれないときは、任意売却で売るに、抵当権を抹消する承諾については任意売却では、抵当権を抹消する承諾が要るに書きました。

控えておくこと

• 競売開始決定の通知は届いているか
• 執行官の現況調査の通知は来たか
• 執行官は、もう家に来たか
• BITに自分の家が載っているか
• 期間入札の公告は出たか

この5つを控えておけば、債権者にも相談先にも、いまの状況を伝えられます。何ができるかは、そこから相手に聞きます。

1つも当てはまらないなら、競売の書類はまだ手元に届いていません。 督促の封筒を開けられないまま置いている段階かもしれません。その状態でもできることは、同じ運営のなないろ家査定の督促の封筒を開けられないときに、まずできることに書いてあります。売却代金で住宅ローンを返しきれる見込みなら、売った場合の金額もあちらで聞けます。

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出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和8年4月）。競売が動いている案件で使う書式と、売却予定価格の明細の記載欄は、いずれも機構の融資についてのものです。民間の金融機関や保証会社、税金の滞納による差押えには、そのまま当てはまりません。