再建築不可物件の固定資産税｜評価と節税

再建築不可物件の固定資産税は、通常の物件より 30〜60%程度安くなる のが一般的です。接道義務を満たさない土地には、固定資産評価基準に基づく補正率が適用され、評価額が減額されるためです。

たとえば路線価（国税庁が毎年公表する、道路に面した土地1㎡あたりの評価額）から算出した価格が2,000万円の土地でも、無接道であれば補正率0.5が適用され、評価額は1,000万円程度になります。固定資産税は年間約2.3万円（住宅用地の特例適用後）が目安です。

この記事では以下を具体的な計算例つきで解説します。

• 接道状況ごとの補正率 と評価額の減額幅
• 土地・建物あわせた 年間税額の計算例
• 評価額の見直し請求や特例を使った 節税方法
• 売却した場合の 譲渡所得税

再建築不可の基本については「再建築不可物件とは？」もご覧ください。

接道状況による評価額の補正

再建築不可物件の土地は、建築基準法43条の接道義務を満たさないため「補正率」が適用されて評価額が下がります。補正率は総務大臣が定める 固定資産評価基準 に基づき、各市区町村が決定します。

なお、相続税・贈与税の評価では、国税庁が 無道路地の評価方法 を定めており、通路開設費用を控除して最大40%減額する方式がとられています。固定資産税の補正率とは算定方法が異なりますが、「接道状況が悪いほど評価が下がる」という考え方は共通です。

接道状況	補正率の目安	評価額2,000万円の場合
接道幅2m未満	0.6〜0.8	1,200〜1,600万円
無接道	0.4〜0.6	800〜1,200万円

計算例：無接道の土地

路線価から算出した価格：2,000万円
無接道の補正率：0.5
評価額 = 2,000万円 × 0.5 = 1,000万円

この評価額をもとに、固定資産税が計算されます（標準税率1.4%、地方税法350条）。

ただし、補正率の具体的な数値は自治体ごとに異なります。上記はあくまで目安であり、正確な評価額は物件所在地の市区町村・固定資産税課で確認してください。

年間の固定資産税はいくらになる？

計算例：評価額1,000万円の土地 + 500万円の建物

土地の固定資産税 = 1,000万円 × 1.4% = 14万円
（住宅用地の特例で1/6に軽減）
→ 軽減後：約2.3万円

建物の固定資産税 = 500万円 × 1.4% = 7万円

合計：約9.3万円/年

通常の物件（補正なし・評価額2,000万円）では土地だけで約4.7万円。再建築不可なら約2.3万円と、 年間約2.4万円の差 が出ます。

実際の売却価格との関係

固定資産税評価額と売却価格は異なります。

項目	金額例
固定資産税評価額	1,000万円
市場価格（再建築可能の場合）	1,400万円
実際の売却価格（再建築不可）	700〜1,000万円

都市計画税

都市計画区域内の物件には都市計画税もかかります。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限）

固定資産税評価額の基本

固定資産税の計算方法

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

評価額の決まり方

固定資産税評価額は、市区町村が定める「固定資産評価基準」に基づいて算定されます。

土地の評価要素

• 路線価
• 土地の形状
• 接道状況
• 利用状況

建物の評価要素

• 構造
• 床面積
• 築年数
• 経年減価

節税方法

方法1：評価額の見直し請求

固定資産税評価額に疑問がある場合、見直しを請求できます。

請求できるタイミング

• 評価替えの年（3年ごと。直近は令和6年度、次回は令和9年度）
• 翌年の1月1日から納税通知書が届くまで

請求の流れ

1. 市区町村の固定資産税課に相談
2. 評価内容の説明を受ける
3. 納得できなければ審査請求

方法2：住宅用地の特例を確認

住宅が建っている土地には、地方税法349条の3の2 に基づく以下の特例があります。

面積	軽減率
200㎡以下	1/6
200㎡超	1/3

建物を取り壊すと特例がなくなり、固定資産税が増える可能性があります。

方法3：建物の滅失登記

建物が老朽化して使えない場合、建物を取り壊して滅失登記（法務局に「建物がなくなった」と届け出る手続き）をすれば、建物の固定資産税がなくなります。

注意点

• 住宅用地の特例がなくなる
• 土地の税金が増える可能性
• 更地にすると特定空家のリスクは減る

方法4：売却して負担をなくす

物件を売却すれば、固定資産税の負担がなくなります。

相続した場合の固定資産税

相続人に納税義務

所有者が亡くなると、相続人に固定資産税の納税義務が移ります。

相続登記が未了でも課税

相続登記が済んでいなくても、固定資産税は課税されます。市区町村は法定相続人を調査して、納税通知書を送ります。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、連帯して納税義務を負います。実際には代表者に納税通知書が届くことが多いです。

売却した場合の税金

譲渡所得税

物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率

税率（所得税+住民税+復興特別所得税）

所有期間	税率	出典
5年以下（短期）	約39%（所得税30%+住民税9%）	国税庁 No.3211
5年超（長期）	約20%（所得税15%+住民税5%）	国税庁 No.3208

相続した物件の取得費

相続した物件は、被相続人の取得費を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%として計算します。

特例の活用

以下の特例が適用できる場合があります。

• 3,000万円特別控除 ：マイホームを売却した場合（国税庁 No.3302）
• 相続財産を譲渡した場合の特例 ：相続税を取得費に加算

まとめ

再建築不可物件の固定資産税についてまとめます。

評価の特徴

• 接道状況により補正される
• 通常の物件より評価額が低い
• 売却価格との乖離がある

節税方法

• 評価額の見直し請求
• 住宅用地の特例を活用
• 売却して負担をなくす

売却時の税金

• 譲渡所得税がかかる可能性
• 特例を活用して節税

売却価格の目安は「再建築不可物件の売却価格」、相続で取得した場合は「再建築不可の家を相続したときの対処法」もご覧ください。再建築不可物件の買取事例は「再建築不可・ボロ戸建の買取事例」で紹介しています。

※ 本記事の税率・特例は2026年4月時点の情報です。税制は改正されることがあるため、最新情報は 国税庁 や 総務省（固定資産税） の公式サイトでご確認ください。個別の税務判断については税理士への相談をおすすめします。

再建築不可物件の売却全般については「再建築不可の売却・買取」もあわせてご覧ください。