旧耐震の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.07.20

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認申請で適用されていた耐震基準のことです。1978年に発生した宮城県沖地震（M7.4、死者28名、全半壊約7,400戸）の甚大な被害を受けて、1981年6月1日に建築基準法施行令が改正され、新耐震基準が施行されました。

旧耐震基準は「震度5程度の中規模地震で建物に損傷がないこと」を想定していたのに対し、新耐震基準は「震度5強程度で軽微な損傷にとどまり、 震度6強〜7の大規模地震でも倒壊しないこと 」を求めています。つまり、旧耐震基準の建物は大規模地震に対する安全性が十分に確認されていないということです。

項目	旧耐震基準	新耐震基準
適用時期	1981年5月31日以前の確認申請	1981年6月1日以降の確認申請
想定する地震	震度5程度（中規模）	震度6強〜7（大規模）
設計目標	建物が損傷しない	人命を守る（倒壊しない）
根拠法令	建築基準法施行令（1981年改正前）	建築基準法施行令（1981年改正後）

旧耐震か新耐震かの判定方法

判定の基準は 「竣工日」ではなく「建築確認申請日」 です。建築確認通知書（確認済証）に記載された日付が1981年5月31日以前であれば旧耐震、6月1日以降であれば新耐震です。

そのため、 1981年〜1982年に竣工した建物 は確認申請日次第で旧耐震にも新耐震にもなり得ます。確認済証が手元にない場合は、建物所在地の自治体（建築指導課等）で台帳記載事項証明書を取得すれば確認申請日がわかります。

旧耐震物件が売りにくい理由

旧耐震物件が一般市場で売却困難な最大の理由は、 住宅ローンが組めない ことです。多くの金融機関は旧耐震物件に対する融資を断っており、長期固定金利の フラット35も原則として対象外 です。購入者が現金買いに限られるため、買い手の数が大幅に絞られ、結果として売却価格も下がります。

地震リスクへの不安も買い手が敬遠する大きな要因です。旧耐震基準の建物は大規模地震での倒壊リスクが新耐震より高く、買い手は将来的な地震被害を懸念します。 地震保険の保険料 も新耐震より割高になるケースがあり、ランニングコストの面でも不利です。

さらに、旧耐震物件は築40年以上が確定しているため、建物の老朽化が進んでいるケースがほとんどです。売却後さらに価値が下がることへの懸念もあり、投資目的の買い手にとっても魅力が薄いのが現状です。

売却方法の詳細は「旧耐震物件の売却方法」、価格相場は「旧耐震物件の売却価格」をご覧ください。

売却価格の目安

旧耐震物件の売却価格は、同立地・同規模の新耐震物件と比べて 2〜3割程度安くなる のが一般的な目安です。ただし、構造・立地・耐震補強の有無によって大きく変動します。

条件	価格への影響
耐震基準適合証明書あり	住宅ローン利用可能になり、新耐震に近い価格で取引される場合も
RC造・SRC造（マンション）	木造より耐震性が評価されやすく、価格低下は比較的穏やか
木造戸建て	築年数の古さが直接マイナスに。補強しても築40年超の事実は変わらない
住宅ローン不可	現金買い限定となり、買い手が限られるため大幅に下がる

旧耐震物件の対応方法

耐震診断と耐震補強

旧耐震の建物を耐震補強して新耐震基準相当にする方法です。耐震診断に 10〜30万円 、補強工事に 100〜300万円程度 かかります。

補強のメリットは、 耐震基準適合証明書 を取得できる可能性がある点です。この証明書があれば、買主は住宅ローン控除（最大13年間）、登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減といった 税制優遇 を受けられるようになり、フラット35の利用も可能になります。

ただし、補強費用を売却価格に上乗せできるかどうかは物件次第です。特に木造戸建ての場合、耐震補強しても「築40年超」という事実は変わらないため、補強費用を回収できないケースが多いのが実情です。耐震診断の詳細は「旧耐震の耐震診断」をご覧ください。

リフォームによる資産価値への影響については「旧耐震のリフォームで資産価値は上がる？」で、住み続けるリスクは「旧耐震の建物に住み続けるリスク」で解説しています。

現状のまま売却する

耐震補強を行わず、旧耐震のまま売却する方法です。売却価格は下がりますが、補強に100〜300万円かけた結果、同意が得られなかったり費用を回収できなかったりするリスクを回避できます。

旧耐震物件の取引に慣れた専門業者であれば、 自己資金で買取する ため住宅ローンの制約に影響されません。実際に、当社では旧耐震の借地権アパートを自己資金で買取し、大規模リフォームを経て6年以上満室を維持している事例（「旧耐震・借地権アパートの買取事例」）や、25戸中21戸が空室だった旧耐震マンションを買取後わずか1年で満室にした事例（「低稼働・旧耐震マンションの買取事例」）があります。

旧耐震のマンション特有の問題については「旧耐震マンションの売却」、相続した場合の判断基準は「旧耐震の実家を相続」をご覧ください。

耐震補強か、現状のまま売却かの判断目安

旧耐震物件を売るときに最も迷うのが「耐震補強してから売るか、現状のまま売るか」です。補強費用（100〜300万円）を売却価格に上乗せして回収できるかどうかが判断の分かれ目になります。

物件の状況	向いている方法	理由
RC・SRC造マンションで立地が良い	耐震基準適合証明書の取得を検討	証明書があれば住宅ローン・税制優遇が使え、上乗せ分を回収しやすい
木造戸建て・築40年超	現状のまま売却	補強しても築古の評価は変わらず、費用を回収しにくい
相続・遠方で早く手放したい	現状のまま買取	補強・解体の手間と費用をかけず、確実に現金化できる
空室が多い・老朽化した収益物件	現状のまま買取	補強より、再生できる専門業者への売却が現実的

判断に迷う場合は、 補強費用の見積もり と 補強後の想定売却価格 の両方を確認してから決めると失敗が少なくなります。

なないろ土地査定の旧耐震物件買取

旧耐震物件は住宅ローンが使えず、一般市場では買い手が現金客に限られます。なないろ土地査定のパートナー業者は 自己資金で買取する ため住宅ローンの制約を受けず、耐震補強や解体を売主が行う必要はありません。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 状況の確認：構造・築年数・立地・耐震補強の有無を確認（必要に応じて現地調査）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

本名・電話番号の入力は不要です。 ご連絡はメールアドレスのみで行い、こちらから営業のお電話をかけることはありません。

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の旧耐震物件に対応しています。耐震補強していない戸建て・マンション、旧耐震の借地権物件、空室の多い旧耐震収益物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 旧耐震で住宅ローンが通らず売れないと言われた戸建て・マンション
• 耐震補強の費用が負担で手をつけられない物件
• 相続した旧耐震の実家を早く手放したい
• 空室が増えた旧耐震の収益物件（アパート・マンション）
• 不動産業者から「旧耐震だと扱えない」と断られた物件

住宅ローンの返済が難しくなっている場合

上に書いたとおり、旧耐震物件は 買主側の住宅ローンが通りにくく 、購入できる層が限られます。そのぶん売却先が見つかるまでに時間がかかることがあります。ご自身の返済がすでに滞っている場合は、その時間を見込んでおく必要があります。

売った代金で住宅ローンを返しきれない場合、 抵当権を抹消してよいかどうかを決めるのは抵当権者 です。その承諾を得て売る方法が 任意売却 です。売主と買主が合意しただけでは引き渡せません。

当社の買取パートナーは転売ではなく 長期保有 を基本としているため、売却後もそのまま住み続ける リースバック付きの買取 に対応しています。実例は「「リースバック」「債務整理」「借地権」の買取事例」をご覧ください。

• 延滞から競売までにかかる日数は、契約書と債権者が決める — よく見られる流れと裁判所の統計
• 売ってもローンを返しきれないときは、任意売却で売る — 仕組みと、残った債務の扱い
• 住んだまま売って、そのまま借りる形がある — リースバックの仕組みと注意点
• 差押えから競売までのタイムライン — 届く書類と起きることの順番

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