共有持分の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

共有持分とは

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、一つの不動産を複数人で所有している場合の、各人の所有権の割合のことです。たとえば、兄弟3人で相続した土地を「3分の1ずつ」所有している場合、それぞれが3分の1の共有持分を持っていることになります。

共有持分が発生する典型的なケースは 相続 です。親が亡くなり、遺産分割で不動産を兄弟姉妹が共同で相続すると、法定相続分に応じた共有状態が生じます。このほか、夫婦で住宅を購入した際に共有名義にしたケースや、投資目的で複数人が共同購入したケースなどがあります。

共有持分に関する民法の基本ルール

共有不動産には、行為の内容によって異なる同意要件が民法で定められています。

行為の種類	必要な同意	根拠条文	具体例
保存行為	各共有者が単独で可能	民法第252条第5項	修繕、不法占拠者への明渡し請求
管理行為	持分の過半数	民法第252条第1項	短期の賃貸借設定（土地5年・建物3年以内）
変更行為	共有者全員の同意	民法第251条第1項	建替え、大規模改築、不動産全体の売却
持分の処分	各共有者が単独で可能	民法第206条	自己の持分の売却・贈与・担保設定

重要なのは、 自己の共有持分だけであれば、他の共有者の同意なく自由に処分できる という点です。不動産「全体」を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の「持分」を売却するのは単独の判断で行えます。

共有持分が売りにくい理由

共有持分は一般の不動産市場では売却が非常に困難です。最大の理由は、 持分だけでは不動産を自由に使えない ことです。持分を購入しても、不動産全体の使用・収益・処分には他の共有者との調整が必要になるため、一般の買主にとってメリットがほとんどありません。

また、共有持分は 価値の算定が難しい という問題があります。単純に「不動産全体の価格 × 持分割合」では計算できず、共有状態にあることによる減価（共有減価）が生じます。金融機関も共有持分だけでは住宅ローンの担保として認めにくく、購入者は現金買いが基本となるため、買い手の数がさらに限られます。

共有持分の売却価格の詳細は「共有持分の売却価格」、単独での売却方法は「共有持分を単独で売却する方法」をご覧ください。

売却価格の目安

共有持分の売却価格は、売却先によって大きく異なります。

売却先	価格目安（不動産全体の市場価格 × 持分割合に対して）	理由
他の共有者	80〜100%	共有解消のメリットがあるため、市場価格に近い水準で取引されやすい
第三者（買取業者等）	50〜70%	共有減価（2割程度）に加え、他の共有者との調整リスクが織り込まれる
共有者間のトラブルあり	30〜50%	リスクが高いため大幅に減額される

たとえば、市場価格3,000万円の不動産で持分1/2を所有している場合、他の共有者に売却すれば1,200〜1,500万円程度が見込めますが、第三者への売却では750〜1,050万円程度になるのが一般的です。

共有持分の売却方法

1. 共有者全員で不動産を売却する

他の共有者と協力して、不動産全体を第三者に売却する方法です。最も高値で売却でき、権利関係もすっきりしますが、 共有者全員の同意 が必要です（民法第251条）。一人でも反対すれば実現できません。

2. 他の共有者に持分を売却する

自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。共有者にとっては持分を増やす（あるいは単独所有にする）メリットがあるため、第三者への売却より高値になりやすい傾向があります。ただし、相手に購入の意思と資金がなければ成立しません。

3. 共有持分買取業者に売却する

自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却する方法です。 他の共有者の同意は不要 で、確実に現金化できるのが最大のメリットです。価格は不動産全体での売却より下がりますが、共有者との交渉が不要で、最短数日〜数週間での売却が可能です。

実際に、共有者間の関係が悪化して話し合いができない状況でも、持分の買取によって問題を解決した事例があります。「共有持分・近隣トラブルの買取事例」では、仲の悪い兄弟間の共有問題で、弟の持分を当社が買取した後、第三者として兄と話し合い、賃貸契約で円満に解決に導きました。

4. 共有物分割請求

話し合いで解決しない場合の法的手段として、 共有物分割請求 があります（民法第258条）。裁判所に申し立てることで、共有状態の解消を強制的に実現できる制度です。

裁判所が命じる分割方法は以下の3つです。

現物分割 — 共有物を物理的に分割する方法です。土地であれば分筆して各共有者に帰属させます。ただし建物の場合は物理的な分割が困難なため、この方法が使えないケースが多くあります。

賠償分割（全面的価格賠償） — 共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者に対して持分に応じた金銭を支払う方法です。不動産の利用状況や共有者の資力などを考慮して判断されます。

換価分割（競売） — 不動産を競売にかけて売却し、代金を持分に応じて分配する方法です。現物分割も賠償分割もできない場合の最終手段で、競売は市場価格より低い価格になることが一般的です。

共有物分割請求は強力な手段ですが、弁護士費用（数十万円〜）と時間（半年〜1年以上）がかかります。共有者との関係が完全に破綻している場合や、長期間話し合いが進まない場合に検討する手段です。

共有名義を放置するリスクについては「共有名義の不動産を放置すると？」、共有者と連絡が取れない場合は「共有者と連絡が取れない場合の対処法」をご覧ください。相続で共有になった場合の判断基準は「相続で共有になった実家」で解説しています。

なないろ土地査定の共有持分買取

他の共有者に連絡を取らないまま、ご自身の持分だけを査定できます。共有者への通知や交渉を当方から強いることはありません。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：持分割合・登記の状態・他の共有者との関係を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の共有持分に対応しています。他の共有者と連絡が取れない持分、相続で共有者が増えてしまった物件、話し合いが進まない持分もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 他の共有者と連絡が取れない、所在が分からない持分
• 相続を繰り返して共有者が多数になった物件
• 共有者との関係が悪く、話し合いができない持分
• 自分の持分だけを早く現金化したい場合
• 共有物分割請求を検討しているが、費用と時間が読めない場合
• 他の買取業者に打診したが断られた持分