市街化調整区域の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

市街化調整区域とは

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法第7条第3項で 「市街化を抑制すべき区域」 と定められた地域です。1968年の都市計画法制定により導入された「区域区分」（線引き）制度に基づき、多くの自治体で1970年に最初の線引きが行われました。

原則として住宅や商業施設などの建築が制限されており、農地や山林として保全される区域です。

市街化区域との違い

区分	市街化区域	市街化調整区域
法的根拠	都市計画法第7条第2項	都市計画法第7条第3項
目的	おおむね10年以内に市街化を図る	市街化を抑制
建築	原則自由（用途地域の制限あり）	原則不可（都市計画法第34条の許可が必要）
インフラ	上下水道・ガス等が整備される	整備されにくい（井戸水・浄化槽の地域も多い）
土地価格	高い	市街化区域の 3〜5割程度 が目安

市街化調整区域で建築できるケース

市街化調整区域でも、都市計画法第34条の各号に該当する場合は開発許可を受けて建築できます。主なケースは以下の通りです。

• 農家住宅（第29条第1項第2号）: 農林漁業を営む人の住宅は、開発許可自体が不要
• 既存宅地（線引き前宅地）: 1970年の線引き以前から宅地だった土地。自治体によって建築条件が異なる
• 分家住宅（第34条第14号等）: 市街化調整区域に本家がある場合、分家として建築が認められるケース
• 50戸連担地区（第34条第11号）: 市街化区域に隣接し、おおむね50戸以上の建物が連なっている区域で、条例で指定された地域
• 公益施設（第29条第1項第3号）: 駅舎・図書館・公民館など公益上必要な建築物
• 開発審査会の議（第34条第14号）: 上記に該当しないが、市街化を促進するおそれがなく、やむを得ない場合

各ケースの詳しい条件は「調整区域で建築できるケース｜開発許可の要件」、既存宅地については「調整区域の既存宅地」、線引き前宅地については「線引き前宅地とは？」をご覧ください。

市街化調整区域の土地を売却したい理由

市街化調整区域の土地所有者が売却を検討する理由は、活用の見込みが立たないことに尽きます。建物が建てられないため使いみちがなく、農業をやめて土地が不要になった、相続したが都市部に住んでいて管理に通えない、といった事情が重なります。使っていなくても固定資産税はかかり続け、草刈りなどの維持管理の負担も残ります。

持ち続けるコストの詳細は「市街化調整区域の土地を持ち続けるコスト」をご覧ください。

市街化調整区域の土地が売りにくい理由

市街化調整区域の土地は一般市場では売却が困難です。

1. 建築制限により住宅用地として売れない

都市計画法第34条の許可が得られない限り住宅を建てられないため、一般の住宅購入者が買い手にならず、市場が大幅に狭まります。

2. 住宅ローンが利用できない

金融機関は建物が建てられない土地に対して住宅ローンを設定しません。買い手は自己資金で購入する必要があり、購入のハードルが非常に高くなります。実際に、なないろ土地査定のパートナー企業が買い取った「市街化調整区域のアパート事例（茨城県つくば市）」でも、多くの購入検討者がローンを組めず断念しています。

3. 買い手が限定される

農家・資材置き場の事業者・太陽光発電の投資家など、建築を伴わない用途で活用できる買い手に限られます。

4. 価格が安い

市街化区域の坪単価が25万円のエリアでも、調整区域では10万円以下になることが珍しくありません。開発許可が得られない場合はさらに下がります。

5. 農地の場合は農地法の規制も

地目が農地の場合、売却には農地法第3条（農地のまま売買）または第5条（転用を伴う売買）の許可が必要です。農業委員会の審査があるため、手続きに時間がかかります。

売却方法と買取相場の詳細は「市街化調整区域の土地は売れる？売却方法と買取相場」をご覧ください。農地の場合は「市街化調整区域の農地転用」も参考になります。

なないろ土地査定の市街化調整区域の土地買取

線引き前宅地や既存宅地に該当するかを行政に照会したうえで査定します。建築の可否が分からない段階でもご相談いただけます。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：線引き前後の別・開発許可の可否・既存宅地の該当性を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の市街化調整区域の土地に対応しています。建築許可が下りるか分からない土地、線引き前宅地かどうか確認できていない物件、農地と宅地が混在している土地もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 建物が建てられるか分からない調整区域の土地
• 線引き前宅地に該当するか確認できていない土地
• 既存宅地の確認が取れていない物件
• 農地と宅地が混在している調整区域の土地
• 相続したが現地に行けず状況が分からない土地
• 仲介で「買い手が限られる」と言われた調整区域の物件

よくある質問

Q. 農地なのですが売れますか？

A. 農地の場合、農地法第3条（農地のまま売買）または第5条（転用を伴う売買）の許可が必要です。転用許可を得られれば宅地や事業用地としての売却が可能になり、評価額も上がります。農地転用の可能性を含めて査定いたします。

Q. 既存宅地の確認はどうすればよいですか？

A. 最初の線引き時点（多くの自治体で1970年＝昭和45年）で宅地だったかどうかを、市区町村の都市計画課で確認できます。閉鎖登記簿や当時の航空写真も根拠資料になります。既存宅地として建築可能と判定されれば、土地の評価は大きく上がります。詳しくは「線引き前宅地とは？」をご覧ください。

Q. 太陽光発電用地として売れますか？

A. 市街化調整区域でも太陽光発電設備の設置は可能な場合があります。農地の場合は農地転用許可（農地法第5条）が必要です。日当たり、電力系統への接続、農業振興地域の指定状況を確認の上、査定いたします。

Q. 資材置き場として使っている土地ですが…

A. 資材置き場・駐車場など建築を伴わない利用は、都市計画法の開発許可が不要なため調整区域でも問題ありません。現況の収益性を考慮して査定いたします。