傾斜地・崖地の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.04.27

傾斜地・崖地とは

傾斜地（けいしゃち）とは、地面に高低差がある土地のことです。崖地（がけち）は、特に急な傾斜や崖がある土地を指します。

傾斜地・崖地の種類

• 緩傾斜地: 傾斜角度が緩やかな土地
• 急傾斜地: 傾斜角度が急な土地
• 崖地: 崖に面している、または崖がある土地
• 擁壁付き土地: 擁壁（土留め）が設置されている土地
• ひな壇造成地: 階段状に造成された住宅地

傾斜地・崖地を売却したい理由

傾斜地・崖地の所有者が売却を検討する理由は、費用とリスクの両方が重くのしかかる点にあります。基礎工事や擁壁工事に費用がかかるため活用に踏み切れず、土砂崩れや地すべりへの不安も消えません。平坦な部分が少なく使いにくいうえ、擁壁があればそのメンテナンス費用も続きます。相続で取得したものの現地に通えず管理できない、というケースも目立ちます。

傾斜地・崖地が売りにくい理由

傾斜地・崖地が一般市場で敬遠されるのは、買い手が負うコストとリスクを読みにくいためです。造成・基礎工事の費用が嵩むうえ、土砂災害警戒区域に指定されていることもあります。担保評価が低くなりがちで住宅ローンの審査も通りにくく、既存の擁壁がある場合はその安全性の確認も必要になります。結果として、リスクを懸念した買い手が離れていきます。

売却方法と相場の詳細は「傾斜地・崖地の売却方法」をご覧ください。

傾斜地・崖地の買取相場

傾斜地・崖地の買取価格は、「平地の何割」という目安では決まりません。買主は、造成や擁壁の工事に費用をかけ、建物を建てて売った金額でそれを回収できるかを計算します。回収できなければ、土地に払える金額はほとんど残りません。擁壁の状態、規制の有無、斜度、土砂災害警戒区域の指定状況によって、この計算は大きく変わります。

当社が最近査定した傾斜地では、売主の希望も、最初の見立ても数百万円でした。ところが実際に土地を見て調べた結果、評価は10万円になりました。傾斜地の価格は、現地を見るまで分かりません。詳しい経緯は「向かいには家が並んでいるのに、評価は10万円」にまとめています。

実務では、 擁壁の補修・造り直し費用 をいくらに見積もるかで成約価格が大きく変わります。古い擁壁（建築基準法施行前の練石積み等）は買い手側が「全面やり直し前提」で査定するため、価格が下がりやすい傾向があります。

土砂災害警戒区域については、 レッドゾーン（特別警戒区域）かイエローゾーン（警戒区域）か で扱いが大きく変わります。レッドゾーンでは、分譲などの特定開発行為に都道府県知事の許可が要り、居室のある建物には構造の基準がかかります。そのため買い手が限られ、価格は下がりやすくなります。イエローゾーンは建物を直接規制する区域ではありません。どちらの区域も、重要事項説明で買主に伝えられます。

詳しい価格事例と高く売るコツは「崖地・傾斜地の売却方法」をご覧ください。

傾斜地・崖地に関する規制

傾斜地・崖地には特有の規制があります：

がけ条例

各都道府県・市区町村で「がけ条例」が定められており、崖の高さや角度によって建築に制限がかかります。詳しくは「がけ条例と傾斜地の建築制限」をご覧ください。

土砂災害警戒区域

土砂災害防止法により「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」に指定されている場合、重要事項説明での告知が必要です。

盛土規制法（旧宅地造成等規制法）

規制区域内で一定規模を超える盛土・切土をするには、都道府県知事（政令市などでは市長）の許可が必要です。規制区域内の土地の所有者には、擁壁などを含めて土地を常に安全な状態に保つよう努める義務があります（宅地造成及び特定盛土等規制法第22条）。点検の記録がない擁壁付きの土地は、買い手側で「全面やり直し」前提の査定になりがちです。

なないろ土地査定の崖地・傾斜地買取

擁壁の状態確認・がけ条例の照会・土砂災害警戒区域の指定確認まで、専門知識を持つパートナー業者が対応します。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：擁壁の状態・斜度・周辺環境を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の崖地・傾斜地に対応しています。土砂災害警戒区域内、擁壁の老朽化、がけ条例該当物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 擁壁が老朽化している傾斜地
• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を受けた土地
• 急傾斜地崩壊危険区域に指定されている土地
• がけ条例で建築制限のかかる崖地
• 相続したが擁壁の維持費が負担になっている土地
• 不動産業者から「売却が難しい」と断られた崖地

関連する記事・事例

• 崖地・傾斜地の売却方法と相場
• 擁壁のある土地の売却
• がけ条例と傾斜地の建築制限
• 未接道・袋地の売却・買取 — 道路に2m接していない土地（がけ地・レッドゾーンと重なることが多い）

よくある質問

Q. 土砂災害警戒区域に入っていますが…

A. 警戒区域に指定されていても買取可能です。区域指定の内容を確認の上、リスクを考慮した査定をいたします。

Q. 古い擁壁がありますが大丈夫ですか？

A. 古い擁壁でも対応可能です。擁壁の状態を確認し、補修・造り直しが必要な場合はそのコストを考慮して査定いたします。「擁壁のある土地の売却」も参考にしてください。

Q. 傾斜を活かして家を建てられますか？

A. スキップフロアや地下室など、傾斜を活かした設計が可能です。眺望の良さをメリットとして活かせる場合もあります。

Q. 造成して平らにしてから売った方が良いですか？

A. 造成費用は高額になることが多いため、現状のまま専門業者に売却する方が有利なケースが多いです。

Q. 崖地は買取と仲介、どちらが向いていますか？

A. 崖地・急傾斜地は、一般市場（仲介）では買い手が見つかりにくく、長期間売れ残るケースが多くあります。早期に現金化したい場合や、擁壁の維持管理から解放されたい場合は、専門業者による買取が現実的な選択肢です。仲介と買取の比較は「崖地・傾斜地の売却方法」で解説しています。

Q. 擁壁が老朽化していますが査定可能ですか？

A. 可能です。擁壁の補修・造り直し費用を考慮した上で査定します。古い練石積みや無筋コンクリート擁壁でも買取対応可能です。「擁壁のある土地の売却」もご参照ください。

Q. 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内ですが買取可能ですか？

A. 買取可能です。レッドゾーン内は、居室のある建物に構造の基準がかかり、分譲などの開発には許可が要るため、買い手が限定され価格は下がる傾向にありますが、専門業者は活用方法を含めて査定します。区域指定の内容を確認の上、リスクを織り込んだ買取価格を提示します。