底地の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

底地とは

底地（そこち）とは、 借地権が設定されている土地の所有権 のことです。 借地借家法第2条 では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しており、底地はこの借地権の対象となっている土地を地主側から見た呼び方です。「貸宅地」とも呼ばれます。

底地の特徴は、土地の所有権はあるものの、借地人がいるため地主が自由に土地を使えない点にあります。地代収入は得られますが、古くからの契約では地代が低く据え置かれているケースが多く、固定資産税・都市計画税の負担と地代収入が逆転する「 逆ザヤ 」状態も珍しくありません。

なお、1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権には 旧借地法 が適用され、それ以降のものには 借地借家法 が適用されます。現存する底地の多くは旧借地法に基づく契約であり、借地人の権利が強く保護されているため、地主にとっては売却や活用の選択肢が限られがちです。

底地を売却したい理由

底地の地主が売却を検討する最大の理由は、 収益性の低さ です。古くからの借地契約では地代が低く据え置かれていることが多く、年間の地代収入が固定資産税・都市計画税の負担とほぼ同額、あるいは下回る「逆ザヤ」になっているケースがあります。

借地借家法第11条では地代の増額請求が認められていますが、「近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき」に限られ、借地人との交渉が難航することも少なくありません。

また、相続の場面でも底地は問題になります。底地は相続税の課税対象ですが、実際の売却価格（更地の10〜20%程度）に対して 相続税評価額が割高 になりやすく、現金化も難しいため、次世代に複雑な権利関係を残したくないという動機で売却を選ぶ地主が増えています。

底地が売りにくい理由

底地が一般市場で売れにくい根本的な原因は、 所有権はあるのに自由に使えない という特殊な権利構造にあります。

借地人がいる以上、地主は土地を自分で利用することも、更地にして売ることもできません。第三者が底地を買っても得られるのは地代収入だけですが、その利回りは極めて低いのが実情です。金融機関も底地を担保として評価しにくいため、融資が付かず、一般の買い手はまず現れません。

さらに、借地契約の更新時や建替え時にはトラブルが発生するリスクがあり、長期的な管理負担も買い手を遠ざける要因です。結果として、底地の買い手は専門の買取業者か借地人に限られます。

売却方法の詳細は「底地の売却方法と手順」、借地人への売却は「底地を借地人に売却する方法」をご覧ください。

底地の売却方法

底地の売却方法は主に3つあり、それぞれ期待できる価格と手間が大きく異なります。

1. 借地人に売却する

借地人にとっては、底地を購入すれば完全所有権（土地+建物）になるため、最も購入メリットが大きい相手です。国税庁の路線価図に記載される借地権割合（都市部では60〜70%が多い）を参考に、更地価格の30〜50%程度で成立するケースもあります。ただし、借地人に購入意思や資金がなければ成立しません。詳しくは「底地を借地人に売却する方法」をご覧ください。

2. 借地権と同時売却する

借地人と協力して、底地と借地権をセットで第三者に売却する方法です。完全所有権として売却できるため、更地に近い価格が期待できます。ただし借地人との利害調整が必要で、売却代金の配分（底地割合と借地権割合）についても合意が必要です。詳しくは「底地と借地権の同時売却」をご覧ください。

3. 底地買取業者に売却する

底地を専門に買い取る業者に売却する方法です。底地の売却に 借地人の同意は法律上不要 です（借地権の譲渡に地主の承諾が必要な民法第612条とは逆の関係）。借地人との交渉なしにスピーディーに売却でき、最短数週間で現金化できます。価格は更地の10〜20%程度になることが多いですが、確実性と手間のなさが最大のメリットです。

なないろ土地査定の底地買取

借地人との関係や地代の水準を含めて査定します。借地人に買い取りを断られた後でもご相談いただけます。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：借地契約の内容・地代の水準と滞納の有無・借地人との関係を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の底地に対応しています。地代が相場より低い底地、借地人と連絡が取りにくい物件、相続で共有になった底地もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 地代が相場より低く、収益性が見合わない底地
• 借地人と連絡が取りにくい、関係が良好でない底地
• 相続で共有になり、意思決定ができない底地
• 借地人に買い取りを打診したが断られた底地
• 借地契約書が古く、内容が確認できない底地
• 複数の借地人がいて個別交渉が負担になっている底地

よくある質問

Q. 借地人に知られずに売却できますか？

A. 法律上、底地の売却に借地人の同意は不要です。査定・契約までは借地人に知らせる必要はなく、売買完了後に新しい地主として借地人に通知する形になります。借地人にとっては地代の支払先が変わるだけで、借地権自体には影響しません。

Q. 地代が安いのですが、買い取ってもらえますか？

A. はい、地代の水準にかかわらず買取可能です。地代が固定資産税を下回る「逆ザヤ」状態でも対応しています。なお、借地借家法第11条に基づく地代増額請求も選択肢の一つですが、交渉が長引くリスクがあるため、売却を選ぶ地主も多くいます。

Q. 契約書を紛失しているのですが…

A. 契約書がなくても売却可能です。地代の支払い実績や建物の登記記録から借地関係を確認できます。旧借地法・借地借家法いずれの契約でも対応いたします。

Q. 複数の借地人がいる場合も対応できますか？

A. はい、複数の借地権が設定されている底地でも一括で買取可能です。それぞれの借地契約の内容（地代、契約期間、旧法/新法の別）を確認の上、査定いたします。底地の固定資産税についてお悩みの方は「底地の固定資産税が重い」もご覧ください。