既存不適格の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、 建築当時は適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更により現行法に適合しなくなった建物 のことです。

建築基準法第3条第2項 では、法律の規定の施行・適用の際に現に存する建築物がこれらの規定に適合しない場合、当該規定は適用しないと定めています。つまり、既存不適格建築物はそのまま使用し続けることが法律上認められています。ただし、増築や大規模な改築を行う際には、原則として現行法への適合が求められます（法第86条の7で一定の緩和措置あり）。

既存不適格になる主なケース

ケース	根拠法令	具体例
容積率オーバー	建築基準法第52条	都市計画の変更で容積率が引き下げられ、延床面積が超過
建ぺい率オーバー	建築基準法第53条	都市計画の変更で建ぺい率が引き下げられ、建築面積が超過
高さ制限超過	建築基準法第55条・第56条	高度地区指定や日影規制の新設で建物高さが超過
用途地域変更	建築基準法第48条	用途地域が変更され、現在の建物用途が不適合に
接道義務不適合	建築基準法第43条	幅員4m未満の道路に接道（建築当時は問題なかった）

既存不適格物件を売却したい理由

既存不適格物件の所有者が売却を検討する最大の理由は、 建替え時に建物が小さくなる という制約です。

容積率や建ぺい率がオーバーしている物件を建て替える場合、現行法規に適合させる必要があるため、現在と同じ規模の建物を建てることができません。たとえば容積率が20%オーバーしている場合、建替え後の延床面積は約17%縮小します。大規模な増改築にも同様の制約があるため、ライフスタイルの変化に対応しにくいのが実情です。

また、住宅ローンの審査でも不利になります。容積率オーバーが10%を超えると融資を断る金融機関が増え、買い手が限定されることが売却を困難にしています。

既存不適格物件が売りにくい理由

既存不適格物件が一般市場で売れにくい最大の原因は、 住宅ローンの壁 です。金融機関は容積率・建ぺい率のオーバー率によって融資判断を変えるため、オーバー率が大きいほど買い手が減ります。

オーバー率	融資の傾向	売却価格の目安
10%以内	融資可能な金融機関あり	適格物件の90〜95%
10〜30%	審査が厳しく融資困難	適格物件の70〜90%
30%超	ほとんどの金融機関が融資不可	適格物件の40〜70%

また、 宅地建物取引業法第35条 に基づく重要事項説明において、既存不適格であることを買主に告知する義務があります。これが買い手の心理的ハードルとなり、将来の資産価値に懸念を持たれることも売りにくさの一因です。

既存不適格の詳細は「既存不適格建築物とは」、マンションの場合は「既存不適格マンションの売却」、容積率オーバーについては「容積率オーバーの建物を売却する方法」をご覧ください。

既存不適格と違法建築の違い

既存不適格と違法建築は混同されやすいですが、法的な位置づけが根本的に異なります。

項目	既存不適格	違法建築
建築時点	適法 だった	違法 だった
法的根拠	建築基準法第3条第2項で適用除外	建築基準法違反
使用	そのまま使用可能	是正命令（法第9条）の対象
増改築	現行法への適合が必要（法第86条の7で緩和あり）	違法部分の是正が前提
売却	条件により可能	極めて困難
融資	オーバー率により判断	ほぼ不可能

既存不適格は「法律が変わった結果」であり、所有者に責任はありません。一方、違法建築は「最初から違法」であり、無確認の増築（建築確認申請を行わない増築）も違法建築に該当します。

なないろ土地査定の既存不適格物件の買取

どこがどう現行法に適合しないのかを確認し、違法建築と切り分けたうえで査定します。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：建ぺい率・容積率の超過幅・検査済証の有無・現行法との差を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の既存不適格建築物に対応しています。容積率・建ぺい率がオーバーしている建物、接道や用途地域の変更で不適格になった物件、金融機関の融資が下りなかった物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 建築当時は適法だが、法改正で容積率・建ぺい率がオーバーになった建物
• 検査済証がなく、適法性を証明できない物件
• 道路の拡幅やセットバックで敷地が小さくなった物件
• 用途地域の変更で現行法に適合しなくなった建物
• 住宅ローンの審査が通らず売買が流れた物件
• 違法建築なのか既存不適格なのか判断がつかない物件

よくある質問

Q. 自分の物件が容積率オーバーかどうか、どう確認できますか？

A. 建物の登記簿謄本に記載された延床面積と、都市計画図で確認できる容積率から算出できます。「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100」が現在の指定容積率を超えていれば既存不適格です。正確な判定は役所の建築指導課で確認できます。

Q. 増築した部分がありますが、確認申請をしていません

A. 建築確認申請を行わない増築は 違法建築（建築基準法第6条違反）に該当する可能性があります。既存不適格とは異なり、融資や売却が非常に困難になります。状況を確認した上で対応方法をご提案しますので、まずはご相談ください。

Q. 建て替えたら今より小さくなりますか？

A. 現行法規に適合させると、多くの場合、現在より小さな建物になります。具体的にどの程度縮小するかは、役所調査で確認できます。

Q. 既存不適格かどうか分かりません

A. 建築確認済証（建築当時の法規制）と現在の都市計画（容積率・建ぺい率・用途地域等）を照らし合わせれば判断できます。建築確認済証がない場合でも、建物の登記情報と現行法規の比較で確認可能です。調査から対応いたしますので、ご相談ください。