事故物件の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

事故物件とは

事故物件とは、過去に人の死亡に関わる事象が発生し、 心理的瑕疵（しんりてきかし） があるとされる物件のことです。法律上の明確な定義はありませんが、買主や借主が「その事実を知っていれば契約しなかった」と考えるような事情がある物件を指します。

具体的には、建物内での自殺や他殺（殺人事件）、発見が遅れて特殊清掃が必要になった孤独死、火災による死亡事故などが該当します。一方、老衰や持病による自然死、日常生活中の不慮の事故死（階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）は、特殊清掃が不要であれば原則として事故物件には該当しません。

告知義務のガイドライン

国土交通省ガイドライン（2021年10月）

事故物件の告知義務については、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、実務上の判断基準が整理されました。

このガイドラインで特に重要なのは、 売買と賃貸で告知義務の期間が異なる 点です。

区分	告知が必要なケース	告知期間
売買	自殺・他殺・事故死、特殊清掃を要した孤独死	期限の定めなし
賃貸	同上	概ね3年
売買・賃貸共通	自然死・病死（特殊清掃不要）	告知不要
売買・賃貸共通	共用部分での死亡（居室外）	告知不要（賃貸の場合）

売買の場合は告知に期限がないため、10年以上前の事案であっても告知が必要です。また、ガイドラインに法的拘束力はありませんが、 買主から直接問われた場合は、期間や取引形態に関わらず告知が必要 です。告知義務に違反した場合、契約解除や損害賠償請求のリスクがあります。

告知義務の詳細は「事故物件の告知義務」で解説しています。

事故物件が売りにくい理由

事故物件が一般市場で売却困難な理由は、まず 心理的抵抗 です。多くの買い手は過去に自殺や他殺があった物件を避けるため、購入希望者が大幅に限られます。

加えて、宅地建物取引業法に基づく 重要事項説明 で告知が義務付けられているため、事故の事実を隠して売ることはできません。告知によって買い手が敬遠され、成約まで長期化する傾向があります。

金融機関によっては事故物件への 住宅ローン融資 を断るケースもあり、購入者が現金買いに限られることで買い手がさらに絞られます。

売却方法の詳細は「事故物件の売却方法」をご覧ください。

売却価格の目安

事故物件の売却価格は、 死因の内容 によって下落率が大きく異なります。

死因	価格下落率の目安	備考
孤独死・病死（特殊清掃あり）	1〜2割	発見が早く損傷が軽度なら下落幅は小さい
自殺	1〜3割	経過年数が長いほど下落幅は縮小する傾向
他殺（殺人事件）	3〜5割	心理的抵抗が最も強く、大幅な下落は避けられない
火災による死亡	2〜4割	建物の損傷状況と報道の有無にも左右される

たとえば通常1,000万円で売却できる物件の場合、孤独死で800〜900万円、自殺で700〜900万円、他殺で500〜700万円程度が目安です。ただし、立地条件が良い物件や、事案から長期間経過した物件では、下落幅が縮小するケースもあります。

事故物件の買取価格の詳細は「事故物件の心理的瑕疵と価格への影響」をご覧ください。

事故物件の売却方法

仲介で一般売却

不動産会社の仲介で一般市場に出す方法です。時間をかければ買い手が見つかることもありますが、告知義務により購入希望者が限られるため、成約まで長期化しやすく、大幅な値引きを求められる傾向があります。

更地にして売却

建物を解体して土地だけを売却する方法です。建物がなくなることで心理的抵抗が和らぎ、売りやすくなる場合があります。ただし解体費用（木造で100〜200万円程度）がかかるうえ、売買の場合は更地にしても告知義務が残ります。

買取業者に売却

事故物件の買取を専門とする業者に売却する方法です。確実に現金化でき、告知義務への対応も業者が引き受けてくれるため、手間がかかりません。価格は一般売却より低くなりますが、長期間売れないリスクを回避できます。

孤独死に関する告知義務の判断基準は「孤独死と事故物件」、買取業者の選び方は「事故物件の買取業者」をご覧ください。

事故物件の査定で見られる点

「事故物件は値がつかない」と思われがちですが、実際には 相場の7〜8掛け、つまり2〜3割の減価 で取引されるのが一般的な水準です。査定額がその範囲のどこに落ち着くかは、次の5点で決まります。

1. 死因と特殊清掃の有無

まず確認されるのが、何があったのかと、特殊清掃が入ったかどうかです。ここで告知義務の範囲が決まり、そのまま買い手の広さに直結します。自然死で早期に発見され特殊清掃が不要だった場合は、そもそも事故物件として扱われません。

2. 発見までにかかった期間

同じ病死でも、発見までの日数で原状回復の重さがまったく変わります。当社パートナーのホームワーク社が買い取った川崎市宮前区のマンション（約50㎡・築約38年）は、発見までに 約2ヶ月 かかった事案でした。現地に入った担当者によれば、冬場にもかかわらず ドアの2〜3メートル手前で匂いが分かる 状態だったといいます。

3. 原状回復にかかる費用

この川崎の事例では、特殊清掃に加えてフローリングと水回りの張り替え・交換、建具の全交換を行い、さらに専門業者の脱臭機材を 約2週間稼働させ続けて ようやく匂いが抜けました。かかった費用は 総額500万円前後、工期は 約3ヶ月 です。

査定ではこの再生費用を見積もり、買取価格から差し引きます。逆に言えば、 売主がこの費用を先に負担する必要はありません 。個人がこの投資と業者手配を自力でこなし、そのうえで期限のない告知義務を負って個人の買い手を探すのは、現実的ではないからです。

4. 事案からの経過年数

売買では告知に期限の定めがないため、経過年数だけで告知が不要になることはありません。ただし実務上は、年数が経つほど心理的な抵抗は和らぐ傾向があり、自殺のケースでは下落幅が縮小していきます。

5. 立地と、再生後の出口

最後に見るのが「直したあと、この物件をどう使えるか」です。賃貸に回せるのか、建て替えたほうが早いのか、更地にするのかで、成り立つ買取価格は変わります。

川崎の事例は賃貸で長期保有する判断になり、大規模リフォーム後、相場から1〜2割引いた家賃で入居が決まりました。入居されたのは看護師の方で、「そういうことは気にしない」ときっぱりされていたそうです。気にする人がいる一方で、気にしない人も確かにいる。それが市場の実際です。

一方、墨田区東向島で火災のあった築古アパート（敷地約36㎡）は、焼け残った建物の安全性に不安があったため建て替えを選びました。狭い敷地に3階建て・72㎡（3LDK）の新築を建て、完成後は売却と賃貸を同時に募集して先に決まったほうを選ぶ形にしたところ、 3,000万円台で購入者が決まり、買取から売却完了まで 約1年 でした。

詳しくは「事故物件マンションの買取事例」「狭小地・事故物件の買取事例」をご覧ください。

なないろ土地査定の事故物件買取

特殊清掃・大規模リフォーム・告知対応の実績を持つパートナー業者が、現状のままで買取査定を行います。室内を片付ける必要も、清掃を手配する必要もありません。「不動産会社に断られた」「告知が必要と言われて話が止まった」状態でもご相談いただけます。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）。死因・発見時期・特殊清掃の有無がわかる範囲で書き添えていただくと査定精度が上がります
2. 現地調査：室内の状態・匂いの残り方・建物の損傷を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内。特殊清掃と原状回復の費用を織り込んだ最終価格を提示
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化。特殊清掃・リフォーム・以降の告知対応は当方で引き受けます

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の事故物件・心理的瑕疵物件に対応しています。孤独死・自殺・火災による死亡事故のあった物件、特殊清掃済みの物件、告知事項ありとして売り出したが売れ残っている物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 発見が遅れ、特殊清掃が必要になった物件
• 相続したが、現地に行けないまま放置している事故物件
• 火災で建物の一部が焼損し、安全性に不安がある物件
• 告知義務があるため仲介で買い手がつかない物件
• 住宅ローンが使えず、現金買いの買主しか見つからない物件
• 近隣に事情が知られており、地元での売却が難しい物件

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