「低稼働」「旧耐震」一棟マンションの買取事例

物件概要

• 所在地: 栃木県宇都宮市
• 建物種別: 一棟ワンルームマンション
• 総戸数: 25戸
• 築年: 1978年（旧耐震基準）
• 空室状況: 25戸中21戸が空室

宇都宮駅の繁華街のすぐ近くにある、立地の良いワンルームマンションでした。親しい賃貸管理会社の方から「場所はすごく良いのに、それ以外がちょっと問題あって、もしもお金をかけてきれいにしてくれたら、満室にできる物件です」と相談を受けたのが、このマンションでした。

1978年築のため旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認で適用された耐震基準）にあたり、金融機関が担保として認めにくいことから、融資を受けて購入することが難しい物件でもありました。

物件の課題

管理が行き届かない状態

• 外壁やマンションの共用部分の塗装が長い間されておらず見た目がとても汚い
• ゴミ箱が壊れていて近所の人も勝手に使うので臭いがひどい
• 部屋の中も全くお金をかけていないので貸せる状態になっていない

なぜこんな状態に？

このマンションの持ち主は 相続財産管理人 、つまり相続する方がいないので実質的な所有者が国でした。相続放棄された不動産なので、弁護士さんが国の代わりに管理していましたが、新しい設備を入れたり積極的に修理したりすることは全くありませんでした。

対応内容

再生できると判断

ホームワーク社は、ボロボロの物件をきれいにすることが得意なので「これはチャンスだ！」と考えました。すぐに色々な工事業者と一緒に現地を何度も調べて、大規模なリフォームの計画をしっかり立てた上で買い取ることにしました。

大規模リフォームの実施

買取後すぐに以下の工事を着手し、 約8ヶ月 で一気に終わらせました：

1. 外壁を塗り直す
2. 廊下や駐車場など共用部分を塗り直す
3. 屋上の防水工事をする
4. 全ての階に防犯カメラを設置する
5. 大きなゴミ箱を設置する
6. 新しい郵便ポストと宅配ボックスを取り付ける
7. インターネットを無料で使えるようにする
8. 空いている部屋の内装を全部リフォームする

空き部屋の一部は、 猫を飼っている人に喜んでもらえるように 、キャットウォークやキャットタワーを付けたり、ペット用の壁紙や床材を使ってみたりしました。

さらに、マンションの名前も変えて、イメージを一新しました。

このマンションの大規模リフォームにかかった費用は、 マンションを買った値段よりも高くなりました。

結果

1978年に建てられた古いマンションは、見た目が全て新しくなり、たくさんの人に興味を持ってもらえる物件に生まれ変わりました。

大規模リフォームの結果、25戸中21戸も空いていた状態から、どんどん入居者が増えていき、 ちょうど1年後に全ての部屋が埋まりました。

2022年の買取から 約4年が経過した現在も 、満室を維持しています。

もともと場所は良かったので、建物の問題点を解決することで、皆さんに喜んで住んでいただけるマンションになったのです。

低稼働の物件をお持ちの方へ

古い耐震基準で建てられていて、管理の状態がかなり悪いような物件でも、ホームワーク社なら積極的に費用をかけてきれいにすることができます。

• 銀行がなかなか融資してくれないような物件でも自己資金で買取
• ホームワーク社のノウハウで短期間で再生