空き家を放置するとどうなりますか？

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、「特定空家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が解除され、課税標準が最大6倍になります。2023年改正で新設された「管理不全空家」に指定された場合も、勧告を受けると同様に住宅用地特例が解除されます。さらに行政代執行による強制撤去（費用は所有者負担）や50万円以下の過料の対象にもなります。

家財道具が残ったままの空き家でも売却できますか？

はい、残置物があっても売却可能です。実際に約15年間放置されて家具や生活用品が残ったままの空き家を買い取った実績があります。買取業者であれば撤去費用を考慮した査定や、残置物ありのままでの買取にも対応しています。

空き家の売却と解体ではどちらが得ですか？

状況によって異なります。解体して更地にすると土地として売りやすくなりますが、木造住宅の解体費用は坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）かかり、住宅用地特例も失われて固定資産税が上がります。解体後すぐに売れなければ税負担が増大するリスクがあるため、現状のまま買取業者に売却する方が費用対効果が高いケースも多いです。

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よくある質問

Q. 空き家を放置するとどうなりますか？: A. 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、「特定空家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が解除され、課税標準が最大6倍になります。2023年改正で新設された「管理不全空家」に指定された場合も、勧告を受けると同様に住宅用地特例が解除されます。さらに行政代執行による強制撤去（費用は所有者負担）や50万円以下の過料の対象にもなります。
Q. 家財道具が残ったままの空き家でも売却できますか？: A. はい、残置物があっても売却可能です。実際に約15年間放置されて家具や生活用品が残ったままの空き家を買い取った実績があります。買取業者であれば撤去費用を考慮した査定や、残置物ありのままでの買取にも対応しています。
Q. 空き家の売却と解体ではどちらが得ですか？: A. 状況によって異なります。解体して更地にすると土地として売りやすくなりますが、木造住宅の解体費用は坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）かかり、住宅用地特例も失われて固定資産税が上がります。解体後すぐに売れなければ税負担が増大するリスクがあるため、現状のまま買取業者に売却する方が費用対効果が高いケースも多いです。

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

空き家問題とは

空き家とは、居住者がおらず、長期間使用されていない建物のことです。

総務省の 住宅・土地統計調査（2023年） によると、全国の空き家数は 約900万戸 に達し、空き家率は 13.8% と過去最高を更新しました。このうち、賃貸・売却用や別荘を除いた「その他の空き家」（用途が決まっていない空き家）は約385万戸で、2018年の349万戸から37万戸増加しています。

空き家問題が深刻化する背景には、少子高齢化による人口減少と、相続で取得した物件を活用できないケースの増加があります。

空き家の種類（総務省の分類）

種類	内容	戸数（2023年）
賃貸用空き家	入居者募集中の空き家	約443万戸
売却用空き家	売りに出している空き家	約36万戸
二次的住宅	別荘・セカンドハウス等	約36万戸
その他の空き家	用途が決まっていない空き家	約385万戸

「その他の空き家」が最も問題になりやすく、放置すると特定空家に指定されるリスクがあります。

空き家を放置するリスク

空き家を放置すると、法的リスクと経済的リスクの両面で問題が発生します。

特定空家・管理不全空家に指定されるリスク

空家等対策の推進に関する特別措置法（2014年制定、2023年12月改正施行）により、放置された危険な空き家は 「特定空家」 に指定され、以下の段階的な措置を受ける可能性があります。

助言・指導 — 改善を促す
勧告 — 従わない場合、 住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が解除され、固定資産税の課税標準が 最大6倍 に
命令 — 50万円以下の過料
行政代執行 — 行政が強制撤去（費用は所有者負担）

2023年改正では 「管理不全空家」 が新設されました。特定空家に至る前の段階でも、管理が不適切と判断されれば指定・勧告を受け、住宅用地特例が解除される可能性があります。

その他のリスク

放置された空き家は年月とともに劣化が加速し、資産価値が低下します。屋根や外壁が損傷すると雨漏りやシロアリ被害が広がり、修繕コストが膨らみます。また、不法侵入や放火のリスク、草木の繁茂による近隣トラブル、倒壊等で他人に損害を与えた場合の 損害賠償責任（民法第717条・土地工作物責任）も地主が負います。詳しくは「空き家放置のリスクと事例」をご覧ください。

空き家を売却したい理由

空き家の所有者が売却を検討する背景には、管理コストとリスクの問題があります。

空き家の維持には年間20〜50万円程度の費用がかかります（固定資産税・都市計画税、草刈り・清掃、最低限の修繕、火災保険料など）。遠方に住んでいる場合は交通費も加わります。使っていないのにコストだけがかかり続ける状態は、所有者にとって大きな負担です。

特に相続で取得した空き家では、住む予定がないまま放置されるケースが多く見られます。なお、相続した空き家を売却する場合、 譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）の適用を受けられる場合があります。適用条件や手続きは「相続した空き家の売却と3,000万円控除」で解説しています。

空き家が売りにくい理由

空き家が一般市場で売れにくい最大の原因は、 建物の劣化 です。人が住んでいない建物は換気や通水がされないため、カビ・腐食・シロアリ被害が急速に進行します。購入後に多額のリフォーム費用が見込まれる物件は、買い手にとってリスクが高く敬遠されがちです。

金融面でも壁があります。建物の状態が悪い空き家は担保評価が低く、住宅ローンの審査が通りにくくなります。特に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の建物は融資条件が厳しくなることが多いです。

空き家が多いエリアでは地域全体の需要が低下しており、そもそも買い手が見つかりにくい構造的な問題もあります。遠方にお住まいの方は「遠方の空き家を管理する方法」、固定資産税の負担については「空き家の固定資産税」も参考にしてください。当社でも約15年間放置された空き家の買取事例がありますので、ご覧ください。