不整形地の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.06.05

不整形地とは

不整形地（ふせいけいち）とは、正方形や長方形といった整った形ではない土地のことです。「変形地」とも呼ばれます。国税庁の「財産評価基本通達 第20条（不整形地の評価）」では、不整形地は想定整形地に対する 「かげ地割合」 に応じて評価額が減額されます。

かげ地割合 =（想定整形地の面積 − 不整形地の面積）÷ 想定整形地の面積

かげ地割合が大きいほど（＝デッドスペースが多いほど）補正率が低くなり、評価額が下がります。

不整形地の主な形状

上図の赤い点線部分がデッドスペース（かげ地）で、この面積が大きいほど評価額の減額が大きくなります。

• 三角形: デッドスペースが大きく、建物配置が制限される
• 台形: 軽度なら建築プランへの影響が小さい
• L字型: 分割利用ができるケースもある
• 多角形: 五角形以上の複雑な形状。有効面積の割合で評価
• 旗竿地: 旗と竿のような形状。間口狭小補正率も適用
• 傾斜地・崖地: 高低差がある土地。がけ地補正率も適用

不整形地を売却したい理由

不整形地の所有者が売却を検討する主な理由は以下の通りです。

• 建物が建てにくい: 効率的な建物の配置が難しい
• デッドスペース: 使えない部分が多い
• 駐車場の確保: 車の出し入れがしにくい
• 庭の確保: まとまった庭が取れない
• 資産価値: 整形地より評価が低い

不整形地が売りにくい理由

不整形地は一般市場では売却が難しいとされています。

1. 建築効率が悪く有効面積が減る

不整形地では建物を配置できる有効面積が限られます。たとえば三角形の土地では角の部分に建物を建てられず、同じ面積の整形地と比べて建物の床面積が20〜30%減ることもあります。

2. 評価額が低い

国税庁の付表5（不整形地補正率表）では、かげ地割合10%以上で補正率が適用されます。普通住宅地区でかげ地割合40%の場合、補正率は 0.82 となり、整形地の82%の評価になります。補正率の下限は 0.60 です。

3. 住宅ローンの担保評価が下がる

金融機関は路線価や実勢価格をもとに担保評価を行いますが、不整形地は補正率により評価が下がるため、融資額が制限される場合があります。

4. 設計の自由度が低く買い手が限定される

間取りの自由度が低い不整形地は、一般の住宅購入者から敬遠されがちです。変形地の設計経験がある建築家やデベロッパーでなければ、土地のポテンシャルを正しく評価できません。

不整形地の評価方法は「不整形地の評価と補正率」、売却方法は「不整形地の売却方法」をご覧ください。

不整形地の買取相場

不整形地の買取価格は、 形状の程度 と 立地 で大きく変わります。

形状	整形地比の価格目安	補正率	備考
台形（軽度）	85〜95%	0.85〜0.95	建築プランへの影響が小さい
三角形	70〜85%	0.70〜0.85	デッドスペースの大きさによる
L字型	75〜90%	0.75〜0.90	分割利用が可能なケースも
多角形（複雑）	60〜80%	0.60〜0.80	有効面積の割合で評価
極端な不整形	50〜70%	0.50〜0.70	建築困難な場合はさらに低下

※ 国税庁の「財産評価基本通達 付表5（不整形地補正率表）」では、不整形地補正率は地区区分・地積区分・かげ地割合に応じて 0.60〜1.00 の範囲で定められています。上記の買取相場はこの税務上の補正率を参考に、実際の取引事例を加味した目安です。接道状況、面積、用途地域により価格は変動します。評価方法の詳細は「不整形地の評価と補正率」で解説しています。

買取と仲介の違い

項目	買取	仲介
売却先	買取業者が直接購入	業者が買い手を探す
期間	1〜3ヶ月	6ヶ月〜数年
価格	仲介より低め	市場価格に近い
測量・境界確定	業者が対応	売主の負担が大きい
変形地への対応	設計力のある業者なら積極的	敬遠されやすい

不整形地は一般の買い手から敬遠されるため、仲介では長期化しがちです。変形地の設計に慣れた買取業者であれば、デッドスペースの活用方法を踏まえて査定するため、スムーズに売却できるケースが多いです。

変形地の査定シミュレーション（計算例）

不整形地の査定額は「整形地としての評価額 × 不整形地補正率」でおおよその水準を見積もれます。実際の計算例を見てみましょう。

例：三角形に近い土地（想定整形地150㎡・実際の地積120㎡）

1. かげ地割合を求める：（150㎡ − 120㎡）÷ 150㎡ ＝ 20%
2. 補正率を当てはめる：普通住宅地区・かげ地割合20%なら不整形地補正率は付表5でおよそ 0.90
3. 整形地としての評価額：路線価20万円/㎡ × 120㎡ ＝ 2,400万円
4. 不整形地としての評価額：2,400万円 × 0.90 ＝ 約2,160万円

これは税務上の評価の考え方ですが、実勢の買取価格もこの補正率の発想に近い水準で動きます。さらに、かげ地割合が40%（補正率0.82）、50%超（補正率0.70台）と大きくなるほど減価が進みます。

査定で価格を左右する条件

同じ不整形地でも、以下の条件によって査定額は上下します。

• かげ地割合：デッドスペースが小さいほど高い（最大の変動要因）
• 接道の向きと間口：道路に正対しているか、斜めに接しているか
• 有効宅地として建物が配置できるか：建築プランが成立する形状か
• 隣地を買い増して整形化できる余地：将来の出口が広がる土地は高めに評価
• 立地（路線価・用途地域）：そもそもの基準価格

「自分の土地のかげ地割合がどれくらいか分からない」という場合も、公図と測量図（なければ現況）から概算できます。

不整形地の活用方法

不整形地でも工夫次第で有効活用できます。詳しくは「不整形地の活用事例」をご覧ください。

変形を活かした設計

三角形の角を庭やテラスにするなど、形状を活かした設計が可能です。

分筆

大きな不整形地であれば、整形の部分と変形の部分に分筆することも可能です。

隣地との一体化

隣地と合わせることで整形地になる場合、隣地所有者との交渉も選択肢です。

なないろ土地査定の不整形地買取

不整形地の評価には、かげ地割合の算定・建築プランの読み・隣地形状を踏まえた有効面積の見積もりまで、整形地とは別の専門知識が必要です。設計力を持つパートナー業者が、現地の形状を踏まえた現実的な買取価格を提示します。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）。測量図・公図がなくても可
2. 現地調査：形状・接道・隣地との関係を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の不整形地・変形地に対応しています。三角形・台形・L字型・多角形・極端なかげ地割合の物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• かげ地割合が大きく一般市場で売れ残っている変形地
• 道路に対して斜めに接している不整形地
• L字・コの字など複雑な形状の土地
• 三角形で建築プランが立たない土地
• 不動産業者から「設計が困難」と断られた変形地
• 相続したが境界・形状が不明確な土地

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よくある質問

Q. 三角形の土地で家が建ちますか？

A. 三角形でも建物は建てられます。角の部分の活用方法を工夫した設計が可能です。

Q. 有効面積はどのくらい減りますか？

A. かげ地割合（想定整形地に対するデッドスペースの割合）で判断します。三角形の土地ではかげ地割合が30〜50%になることもあり、その分だけ建物配置が制約されます。財産評価基本通達の付表5では、かげ地割合に応じた補正率が定められています。

Q. 道路に対して斜めに接していますが…

A. 道路に対して斜めに接している場合でも、建築は可能です。駐車スペースの配置などを工夫した設計ができます。

Q. 測量図がないのですが…

A. 測量図がなくても査定は可能です。正確な面積を確認するために測量が必要な場合は、費用についてもご相談いただけます。

Q. 不整形地は買取と仲介、どちらが向いていますか？

A. 不整形地は一般市場（仲介）では買い手が見つかりにくく、長期間売れ残るケースが多くあります。早期に現金化したい場合や、変形地の設計に慣れた業者を探したい場合は、専門業者による買取が現実的な選択肢です。買取と仲介の比較は記事内の「買取と仲介の違い」表をご参照ください。

Q. かげ地割合が極端に大きいですが買取可能ですか？

A. 買取可能です。かげ地割合が50%を超えるような極端な不整形地は、整形地比50〜70%程度まで価格は下がりますが、設計力のある買取業者は活用方法を含めて査定します。建築困難な形状でも、駐車場用地・分筆後の活用などで対応できるケースがあります。

Q. 整形地より売却に時間がかかりますか？

A. 仲介の場合は買い手が限定されるため長期化しやすい傾向があります。買取の場合は業者の判断で進むため、整形地と同程度（査定〜決済まで最短2週間〜1ヶ月）で完了するケースが多いです。