ゴミ屋敷の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

ゴミ屋敷とは

ゴミ屋敷とは、大量のゴミや不用品が蓄積され、生活空間を圧迫している状態の住宅を指します。法律上の明確な定義はありませんが、近隣の生活環境に悪影響を及ぼすレベルに達した住宅が一般的にゴミ屋敷と呼ばれます。相続した物件に大量の残置物がある場合も、同様の問題を抱えます。

ゴミ屋敷が生じる原因はさまざまです。高齢化や体力の低下により片付けができなくなるケース、うつ病や認知症などの精神的な問題、自分自身の世話や生活管理ができなくなる セルフネグレクト （自己放任）、そして「もったいない」という意識から物を捨てられないケースがあります。いずれの場合も、本人や家族だけでは解決が難しく、問題が長期化しやすい傾向があります。

ゴミ屋敷を放置するリスク

行政からの指導・強制撤去

全国の自治体で ゴミ屋敷条例 の制定が進んでおり、2013年に足立区が全国初の「生活環境の保全に関する条例」を施行して以降、京都市・横浜市・名古屋市など多くの自治体が同様の条例を設けています。

条例に基づく対応の流れは、調査→助言・指導→勧告→命令→ 行政代執行 と段階的に進みます。行政代執行が実施された場合、ゴミの強制撤去にかかる費用は 所有者が負担 します。京都市では2015年11月にゴミ屋敷条例に基づく全国初の行政代執行が実施され、45リットルのゴミ袋約167袋分が撤去されました。

さらに、ゴミ屋敷が空き家でもある場合は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）に基づく 特定空家 （倒壊や衛生上の問題で周辺環境を著しく害する空き家）に指定される可能性があります。指定後に勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の課税標準特例（200㎡以下は6分の1）が解除され、結果として 固定資産税が最大6倍 になります。2023年12月の法改正以降は、特定空家の前段階である「管理不全空家」にも同じ措置が拡大されました。

近隣トラブルの深刻化

悪臭・害虫・害獣の発生、火災リスクの増大、景観の悪化といった問題が近隣住民との深刻なトラブルに発展します。近隣からの苦情が自治体に寄せられると、前述の条例に基づく行政指導につながります。

ゴミ屋敷が売りにくい理由

ゴミ屋敷が一般市場で売却困難な理由は複数あります。まず、大量のゴミで 建物の状態が確認できない ため、買い手は構造的な損傷やシロアリ被害などの隠れた問題を懸念します。悪臭や害虫がひどい場合は内覧自体が困難で、不動産会社も案内を避ける傾向があります。

また、残置物がある状態で売却すると、購入者に片付けの費用と手間がかかるため、 売却価格が2割以上下がる ケースもあります。一般の買い手にとっては心理的な抵抗も大きく、買い手の数が大幅に限られます。

売却方法の詳細は「ゴミ屋敷の売却方法」、片付けの手順は「ゴミ屋敷の整理方法」をご覧ください。

片付け費用の目安

ゴミ屋敷の片付けを専門業者に依頼した場合の費用は、間取りとゴミの量によって大きく変動します。

間取り	費用目安
1R・1K	8〜20万円
1LDK・2DK	15〜40万円
2LDK・3DK	20〜60万円
3LDK・4DK	30〜80万円
一戸建て	50〜200万円以上

費用が変動する主な要因は、ゴミの量（トラック何台分か）、ゴミの種類（家電リサイクル法対象品=エアコン・テレビ・冷蔵庫/冷凍庫・洗濯機/衣類乾燥機は別途リサイクル料金が必要）、悪臭がある場合の消臭・特殊清掃費用、2階以上への搬出が必要な場合の人件費です。

ゴミ屋敷の査定で見られる点

現状のまま買い取る場合、査定額は「この物件を引き渡せる状態に戻すのにいくらかかるか」を相場から差し引いて決まります。 その費用を売主が先に負担する必要はありません。 見積もりの精度を左右するのは、次の4点です。

1. 残置物の量と、搬出の経路

査定で最初に見るのはゴミの量ですが、同じ量でも費用は一定ではありません。2階以上からの搬出になる、エレベーターが使えない、前面道路が狭くトラックを横付けできないといった条件が重なると、人件費と作業日数が増えます。上の費用表で1Rと一戸建てに10倍以上の開きがあるのは、面積だけでなくこの搬出条件の差によるものです。

2. ゴミの種類

家電リサイクル法の対象品目（エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機）は、通常の処分費とは別にリサイクル料金がかかります。このほか、消火器、塗料、灯油などの危険物や、タイヤ、ピアノといった大型品も個別処理の対象です。写真に写り込んでいれば査定時点で見込みに入れられます。

3. 悪臭・害虫の有無と、建物の傷み

悪臭や害虫が発生していると、片付けに加えて消臭や特殊清掃の工程が必要になります。またゴミに覆われて床や壁の状態が確認できない場合、査定では 傷んでいる前提 で見積もらざるをえません。ゴミをかき分けられる範囲だけでも床や水回りの写真があると、この前提を外せて査定額が上がることがあります。

4. 行政対応がどの段階まで進んでいるか

ゴミ屋敷条例に基づく助言・指導・勧告・命令のどこにいるか、空家特措法の特定空家や管理不全空家に指定されているかは、引き渡し後の対応コストに直結するため査定に影響します。ただし 指導や勧告を受けていること自体が買取の障害になるわけではありません 。むしろ行政代執行に至れば撤去費用は所有者負担になるため、その前に手放したほうが負担は小さく済みます。

査定を申し込むときに用意していただきたいもの

物件の所在地と間取り、そして 室内の様子がわかる写真 です。きれいに撮る必要はなく、各部屋を入口から1枚ずつ撮ったもので十分です。写真があると現地調査の前におおよその見込みをお伝えできます。片付けてから連絡する必要はありません。

売却方法

片付けてから売却する

残置物を撤去し、必要に応じてリフォームを行ってから一般市場で売却する方法です。片付け後は通常の物件として売却できるため、最も高値が期待できます。ただし、片付け費用（数十万〜200万円以上）とリフォーム費用を先行投資する必要があり、費用を回収できるかは物件の立地や状態次第です。

現状のまま買取業者に売却する

ゴミが残った状態のまま、訳あり物件の買取を専門とする業者に売却する方法です。片付け費用を負担する必要がなく、最短数日〜数週間での売却が可能です。買取価格には残置物の処理費用が織り込まれるため、一般売却より価格は下がりますが、費用と時間を総合的に考えると合理的な選択肢です。

買取業者の選び方については「ゴミ屋敷の買取業者」をご覧ください。

更地にして売却する

建物を解体し、土地だけを売却する方法です。ゴミの処分と解体を同時に行えるため、建物の状態が著しく悪い場合に有効です。ただし、解体費用（木造で100〜200万円程度）が加わるため、総コストは最も高くなります。住宅用地特例の解除による固定資産税の増額にも注意が必要です。

なないろ土地査定のゴミ屋敷買取

残置物処理・特殊清掃・行政対応の経験を持つパートナー業者が、現状のままで買取査定を行います。「内覧してもらえない」「不動産屋に断られた」状態でも対応可能です。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報・写真をフォームから送信（5分程度）。室内の状況がわかる写真があれば査定精度が上がります
2. 現地調査：残置物の量・建物の状態・近隣環境を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内。残置物処理費用を織り込んだ最終価格を提示
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化。片付け・清掃は当方で実施

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県のゴミ屋敷・残置物あり物件に対応しています。行政指導を受けている物件、特定空家に指定された物件、近隣からの苦情があるケースもご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 大量の残置物があり内覧不可能な物件
• 悪臭・害虫・害獣の発生で近隣トラブルになっている物件
• 自治体から条例に基づく指導・勧告を受けている物件
• 特定空家に指定された、または指定の予兆がある物件
• 孤独死・自然死後の特殊清掃が必要な物件
• 相続したが現地に行けず長年放置されている物件
• 不動産業者から「片付けてから」と買取・仲介を断られた物件

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出典・参考

• 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報（国土交通省）
• 家電リサイクル法（特定家庭用機器再商品化法）（経済産業省）
• 本市におけるいわゆる「ごみ屋敷」対策について（京都市）
• 足立区のごみ屋敷対策事業（足立区）