違法建築の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.06.15

違法建築とは

違法建築（いほうけんちく）とは、建築基準法やその他の建築関連法令に違反している建築物のことです。建築当初から法令に違反していた場合と、増改築によって後から違法状態になった場合の両方を含みます。

違法建築の主なパターン

違法建築にはさまざまなパターンがありますが、実務上よく見かけるのは以下のケースです。

建築確認なしで建てた建物 — 建築基準法第6条で義務付けられている建築確認申請を行わずに建てた建物です。確認済証が存在しません。

確認申請と異なる建物 — 建築確認は受けたものの、確認の内容と異なる建物を建てたケースです。間取りの変更、階数の追加、面積の拡大などが典型例です。

無確認の増築 — 既存建物に対して確認申請なしで増築したケースです。物置やカーポートの増設も、一定規模以上であれば確認申請が必要です。

建ぺい率・容積率オーバー — 建築基準法で定められた建ぺい率・容積率の限度を超えて建築されたものです。増築によりオーバーするケースが多く見られます。増築による違法状態については「違法建築の増築」で詳しく解説しています。

違法建築と既存不適格の違い

違法建築と混同されやすい概念に 既存不適格建築物 があります。

違法建築 は建築時点で法令に違反していた建物で、是正の対象になります。一方、 既存不適格 は建築時点では適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更により現行基準に適合しなくなった建物です。既存不適格建築物はそのまま使用を続けることが認められており、是正義務はありません（ただし増改築時には現行基準への適合が求められます）。

この区別は売却時に非常に重要です。既存不適格であれば合法的に使用できるため、買い手への説明内容や価格への影響が大きく異なります。既存不適格については「既存不適格とは？」で解説しています。

違法建築を放置するリスク

是正命令（建築基準法第9条）

違法建築に対しては、特定行政庁が 建築基準法第9条 に基づき、工事の停止、建物の除却（取り壊し）、改築、使用禁止などの 是正命令 を出すことができます。全国で年間6,000件以上の行政指導が行われています。

是正命令に従わない場合は 罰則 の対象にもなります。さらに重要なのは、 是正義務は建物の現所有者に及ぶ という点です。つまり、違法建築を購入した買主も是正の対象になるため、この事実は売却時に必ず説明しなければなりません。

売却の困難化

違法建築は住宅ローンがほぼ使えないため、購入者は現金買いに限られます。是正義務が新所有者にも及ぶというリスクを嫌う買い手も多く、一般市場では売却が極めて困難です。

売却価格への影響

違法建築の売却価格は、違反の内容と程度によって大きく異なります。軽微な建ぺい率オーバー（数%程度）であれば価格への影響は比較的小さいですが、建築確認自体がない場合や是正命令が出ている場合は大幅な減額が避けられません。

売却方法と価格の詳細は「違法建築物件の売却方法」「違法建築物件の売却価格」をご覧ください。

売却方法

是正してから売却する

違法部分を除却・改築して適法な状態に戻してから売却する方法です。是正が完了すれば住宅ローンが使えるようになり、一般市場での売却が可能になります。ただし、是正費用が高額になる場合が多く（違反内容によっては数百万円以上）、費用を回収できるかどうかは物件次第です。

現状のまま買取業者に売却する

違法状態のまま、訳あり物件の買取を専門とする業者に売却する方法です。是正費用を負担する必要がなく、確実に現金化できます。買取業者は是正の可否やコストを自ら判断できるため、違法建築でも買取に応じてくれます。

更地にして売却する

建物を解体し、土地だけを売却する方法です。違法建築の問題は建物に紐づいているため、解体すれば違法状態は解消されます。ただし解体費用がかかるうえ、住宅用地特例の解除による固定資産税の増額にも注意が必要です。

違法建築の買取相場

「検査済証がない家でも売れるのか」「無確認で増築したけど買い取ってもらえるのか」というご相談は少なくありません。違法建築でも買取は可能ですが、価格は 違反の内容と程度 によって大きく変わります。目安は以下の通りです。

違反の内容	適法な建物比の価格目安	主な減価要因
軽微な建ぺい率・容積率オーバー（数%）	90〜100%	影響は小さい。是正不要なケースも
無確認の増築（是正で対応可）	80〜90%	増築部分の是正・撤去コスト
建築確認なし・検査済証なし	70〜85%	住宅ローンが使えず買い手が現金客に限定
是正命令が出ている／重大な違反	50〜70%	除却・改築の費用負担と買い手の忌避
是正困難（除却前提）	更地価格 − 解体費	建物価値はほぼゼロ評価

※ 上記はあくまで目安です。違法建築は 住宅ローンがほぼ使えない ため、適法な物件と比べて買い手が現金客に限られ、その分だけ価格が下がります。実際の査定額は違反内容・是正費用・立地・用途地域によって変動します。価格の考え方の詳細は「違法建築物件の売却価格」で解説しています。

買取と仲介の違い

項目	買取	仲介
売却先	買取業者が直接購入	業者が買い手を探す
期間	1〜3ヶ月	売れ残りやすく長期化
住宅ローン	不要（業者が現金購入）	買い手がほぼ使えず候補が激減
是正義務の説明	業者が違反内容を理解して購入	買い手への説明が難航しやすい
違法状態への対応	是正の可否・コストを業者が判断	一般の買い手は敬遠

違法建築は住宅ローンが使えないため、仲介では買い手が現金客に限られ、売れ残りやすいのが実情です。訳あり物件の買取に慣れた業者であれば、是正費用や活用方法まで踏まえて査定するため、現状のままスムーズに現金化できるケースが多くあります。

買取価格を左右する条件

同じ違法建築でも、以下の条件によって査定額は上下します。

• 違反の内容と程度：軽微な建ぺい率オーバーか、建築確認自体がないかで大きく変わる（最大の変動要因）
• 是正命令の有無：是正命令（建築基準法第9条）が出ているかどうか
• 是正にかかる費用：適法化に必要な工事費を回収できる物件か
• 住宅ローンの可否：検査済証の有無で買い手の幅が決まる
• 立地（路線価・用途地域）：そもそもの土地の基準価格

「自分の家が違法建築にあたるのか分からない」という場合も、建築確認済証・検査済証の有無や役所の建築計画概要書から確認できます。判断がつかない状態でもご相談いただけます。

なないろ土地査定の違法建築買取

違法建築の査定には、違反内容の特定・是正可否とコストの見極め・土地としての出口の読みまで、適法な物件とは別の専門知識が必要です。訳あり物件の買取に慣れたパートナー業者が、現状を踏まえた現実的な買取価格を提示します。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）。検査済証や図面がなくても可
2. 現地・状況の確認：違反の内容、是正の可否、土地としての出口を確認（必要に応じて現地調査）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

本名・電話番号の入力は不要です。 ご連絡はメールアドレスのみで行い、こちらから営業のお電話をかけることはありません。

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の違法建築・違反建築物に対応しています。検査済証がない物件、無確認で増築した物件、建ぺい率・容積率オーバーの物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 検査済証がなく住宅ローンが使えないと言われた家
• 無確認で増築してしまい、そのまま売れるか不安な物件
• 建ぺい率・容積率がオーバーしている建物
• 是正命令（赤紙）を受けたことがある物件
• 不動産業者から「違法建築なので扱えない」と断られた物件
• 相続したが、適法かどうか分からない古い家

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よくある質問

Q. 検査済証がない家でも売れますか？

A. 売れます。検査済証がない家は住宅ローンが使いにくく一般市場では買い手が限られますが、現金買取に対応する専門業者であれば現状のまま売却できます。なお、検査済証がないだけでは直ちに違法建築とは限らず、増改築の記録などから個別に判断します。

Q. 違法建築と言われましたが、買い取ってもらえますか？

A. 買取可能です。軽微な建ぺい率オーバーから建築確認のない物件、是正命令を受けた物件まで対応します。違反の内容によって価格は変わりますが、是正費用や土地としての出口まで踏まえて査定します。

Q. 無確認で増築した家を売りたいのですが…

A. 無確認増築の物件も買取できます。増築部分の是正・撤去で適法化できるか、土地として活用するかを業者が判断したうえで価格を提示します。是正費用を売主が負担する必要はありません。

Q. 違法建築を売るとき、買い手に何を伝える必要がありますか？

A. 是正義務は新しい所有者にも及ぶため、違反の内容と是正命令の有無を買主に正確に説明する必要があります。買取業者はこの点を理解したうえで購入するため、説明をめぐるトラブルが起きにくいのが買取のメリットです。