再建築不可の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

再建築不可とは

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した後、新たに建物を建てることができない土地のことです。

建築基準法第43条第1項 では、建築物の敷地は幅員4m以上の道路（ 法第42条第1項 に定める道路）に2m以上接しなければならないと定めています。この 接道義務 を満たさない土地では、建築確認が下りないため新築や建替えができません。

なお、幅員4m未満の道路でも、 法第42条第2項 に基づく「2項道路（みなし道路）」に指定されている場合は、道路中心から2m後退する セットバック を行えば建築が可能です。詳しくは「セットバックで再建築可能に？」をご覧ください。

再建築不可になる主なケース

ケース	根拠法令	具体的な状況
接道が2m未満	法第43条第1項	道路に接している間口が2m未満で接道義務を満たさない
接道する道路が4m未満	法第42条第1項	前面道路が建築基準法上の「道路」に該当しない
道路に接していない	法第43条第1項	袋地・囲繞地で道路に全く接していない
43条但し書き物件	法第43条第2項	一定条件で特定行政庁の許可を得れば建築可能

再建築不可物件を売却したい理由

再建築不可物件の所有者が売却を検討する最大の理由は、 建替えができないまま建物が老朽化していく というジレンマです。

建物は経年劣化しますが、再建築不可の土地では新築に建て替えることができません。リフォームで延命することは可能ですが、構造躯体の限界は避けられず、将来的に住めなくなるリスクがあります。使わなくなった物件でも固定資産税・都市計画税は毎年かかり、空き家のまま放置すれば特定空家に指定されるリスクもあります。相続で取得した場合は特に、活用のめどが立たない資産を早期に現金化したいという動機が強くなります。

再建築不可物件が売りにくい理由

再建築不可物件が一般市場で売れにくい最大の原因は、 住宅ローンがほぼ使えない ことです。金融機関は再建築不可の土地を担保として評価しないため、融資が下りません。現金で購入できる買い手に限定されることで、需要が極端に少なくなります。

再建築不可物件の売却価格は、通常の物件と比べて 50〜70%程度 が相場です。接道状況や建物の状態、立地によっても変動しますが、一般の不動産会社は仲介手数料が少なくなるため取り扱いを敬遠する傾向があります。

詳しい価格相場は「再建築不可物件の売却価格」をご覧ください。当社でも 再建築不可のボロ戸建を買い取り、リフォームで再生した事例 がありますので、参考にしてください。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可でも活用できる方法があります：

リノベーション

新築はできませんが、 建築確認申請が不要な範囲 でのリフォーム・リノベーションは可能です。建築基準法第6条に基づく建築確認が不要な工事（内装の全面改装、設備の入れ替え、木造2階建て以下の耐震補強等）であれば、再建築不可物件でも実施できます。

隣地購入・借地

隣地の一部を購入または借りて接道幅を2m以上確保すれば、接道義務（法43条1項）を満たし再建築が可能になります。隣地所有者との交渉が必要ですが、成功すれば資産価値が大幅に上昇します。

43条但し書き許可

建築基準法第43条第2項 に基づき、敷地の周囲に広い空地がある場合など一定の条件を満たせば、特定行政庁（建築主事がいる自治体）の許可を得て建築できる場合があります。詳しくは「43条但し書き申請の条件と手続き」をご覧ください。

なないろ土地査定の再建築不可物件の買取

建て替えができない前提で、賃貸・リフォーム・隣地との一体化まで含めて出口を検討したうえで査定します。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：接道の状況・建て替えの可否・建物の傷み具合を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の再建築不可物件に対応しています。接道義務を満たさない土地、43条但し書きの可否が分からない物件、住宅ローンが使えず売買が流れた物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 接道が2m未満で建て替えができない土地
• 43条但し書き許可の見込みが分からない物件
• 住宅ローンの審査が通らず契約が流れた物件
• リフォームでどこまで手を入れられるか分からない物件
• 相続したが活用方法が見つからない再建築不可物件
• 仲介で長期間売れ残っている物件

よくある質問

Q. 建物がかなり古いのですが買い取ってもらえますか？

A. はい、建物が古くても買取可能です。建物の状態に関わらず、土地・立地を考慮して査定いたします。固定資産税の負担が気になる方もご相談ください。

Q. 接道の幅が1.5mしかないのですが…

A. 接道が2m未満でも買取可能です。隣地との交渉による接道確保の可能性も含めて査定いたします。

Q. 私道に接しているのですが…

A. 私道が建築基準法第42条第1項各号に該当する「道路」であれば、接道義務を満たしている可能性があります。42条2項の「2項道路（みなし道路）」に該当する場合はセットバックで再建築可能です。いずれにも該当しない場合は再建築不可ですが、買取は可能です。役所調査を含めて対応いたします。

Q. リフォームすれば売れますか？

A. リフォーム後に売却する方法もありますが、費用対効果を考えると、現状のまま専門業者に買い取ってもらう方が有利な場合が多いです。