未接道・袋地の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

未接道・袋地とは

未接道（みせつどう）とは、建築基準法第43条第1項の接道義務を満たさない土地のことです。都市計画区域内では、建築物の敷地は 建築基準法第42条に定める道路に 2m以上 接しなければなりません。この要件を満たさない土地は再建築不可となります。

袋地（ふくろち）とは、周囲を他人の土地に囲まれて、公道に出るための通路がない土地のことです。袋地を囲んでいる周囲の土地は囲繞地（いにょうち）と呼ばれ、袋地の所有者には 民法第210条に基づく囲繞地通行権が認められています。

未接道のよくあるパターン

実際に多いのは、見た目には道に面しているのに法的には「未接道」になるケースです。建築基準法第42条に定める道路（幅員4m以上の公道等）に該当しない狭い道に面した土地は、道路に面しているように見えても接道義務を満たしません。

袋地の例

周囲を他人の土地に完全に囲まれ、公道に出る通路がない土地です。

未接道・袋地になるケース

• 分筆による袋地化: 土地を分割した結果、道路に接しない区画ができた。なお、分筆が原因の場合は通行料が不要（民法第213条）
• 昭和の分譲地の私道権利分散: 昭和50年代の分譲地では、各戸の宅地に加えて隣接世帯との共有通路や私道を別筆で分筆する設計が一般的でした。半世紀の間に相続・転売が繰り返された結果、私道の権利者が分散し、通行・掘削承諾が得られず実質的に売却困難になるケースがあります（昭和の分譲と登記簿の実態）
• 道路の廃止: 以前は道路があったが、廃止されて接道義務を満たさなくなった
• 建築基準法の道路でない: 接している道が建築基準法第42条に定める道路（幅員4m以上の公道等）と認められない
• 接道距離不足: 道路に接しているが2m未満。旗竿地では道路との接点（間口）が2m以上あっても、 通路の途中で幅が2m未満に狭まっている場合は接道義務を満たさず再建築不可 になります。隣家の塀の越境や電柱の存在で有効幅が足りないケースも珍しくありません（間口2mの旗竿地｜再建築可否の確認方法）

未接道・袋地を売却したい理由

未接道・袋地の所有者が売却を検討する主な理由は以下の通りです。

• 建物が建てられない: 建築確認が取れず、建物を建てられない
• 利用価値がない: 駐車場など限定的な利用しかできない
• 維持費の負担: 固定資産税だけがかかる
• 相続した土地: 相続したが活用方法がない
• 通行料の問題: 他人の土地を通らせてもらっているが、トラブルになった

未接道の土地を相続した場合の放置リスクと選択肢は「未接道の土地を相続したら？」をご覧ください。

未接道・袋地が売りにくい理由

未接道・袋地は一般市場では売却が極めて困難です。

1. 再建築不可のため住宅用地として売れない

建築基準法第43条第1項の接道義務を満たさないため、建築確認が下りず新築・建替えができません。既存の建物があっても、建替え不可である以上、住宅用地としての評価は大幅に下がります。

2. 住宅ローンが利用できない

金融機関は再建築不可の土地に対して住宅ローンを設定しません。買い手は自己資金で購入する必要があり、購入のハードルが非常に高くなります。

3. 価格が大幅に安い

国税庁の「無道路地の評価（財産評価基本通達20-3）」では、無道路地は通路開設費用相当額（路線価の最大40%）を控除して評価されます。実勢価格でも、未接道地は 接道あり整形地の3〜5割程度 が目安です（大都市圏で4〜5割、地方圏で1〜3割）。

4. 通行権の問題

袋地の場合、公道に出るために他人の土地を通る必要があります。民法第210条で囲繞地通行権が認められていますが、通行料の支払い義務（民法第212条）があり、隣地所有者とのトラブルになるケースも少なくありません。

売却方法と相場の詳細は「未接道・袋地の売却方法」をご覧ください。接道間口が2m未満の場合の相場も参考になります。

未接道・袋地の活用方法

未接道・袋地でも活用できる可能性があります。

隣地への売却・交換

隣地所有者にとっては、自分の土地と一体で利用できるため価値があります。

通路の確保

隣地の一部を購入または借りて、道路への通路を確保すれば、建築可能になる場合があります。具体的な交渉方法は「隣地買収で接道義務を解消する方法」をご覧ください。

隣地との等価交換

土地の形を整えるため、隣地所有者と土地の一部を交換する方法もあります。

建築基準法第43条第2項の認定・許可

建築基準法第43条第2項には、接道義務の例外として「認定」（第1号）と「許可」（第2号）の2つのルートがあります。一定の条件を満たせば、特定行政庁の認定または建築審査会の同意を得た許可により建築が可能になります。

なないろ土地査定の未接道・袋地買取

通行権の有無と43条但し書きの見込みを確認したうえで、現状のまま査定します。隣地との交渉を済ませてからご相談いただく必要はありません。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：前面道路の種別と幅員・通行権の有無・隣地の協力可能性を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の未接道・袋地に対応しています。接道が2mに満たない土地、通行権をめぐって隣地と折り合いがつかない土地、43条但し書きの許可が下りるか分からない物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 道路に2m接していない土地
• 囲繞地通行権の範囲で隣地と揉めている土地
• 私道の通行・掘削承諾が得られていない土地
• 43条但し書き許可の見込みが分からない土地
• 接道義務を満たさず再建築不可とされた土地
• 仲介で買い手がつかず長期間売れ残っている袋地

よくある質問

Q. 通路として使っている部分は他人の土地ですが…

A. 民法第210条の囲繞地通行権が認められる可能性があります。分筆が原因で袋地になった場合は通行料が不要です（民法第213条）。ただし、通行の場所・方法は「損害が最も少ないもの」でなければなりません（民法第211条）。詳しくは「囲繞地通行権」をご覧ください。私道に接する土地の注意点も参考になります。

Q. 隣地に買ってもらうことを断られました

A. 隣地所有者が購入しない場合でも、なないろ土地査定のパートナー企業で買取可能です。実際に「私道トラブル物件の買取事例（東京都文京区）」では、8人の私道権利者との交渉を約1年かけて行い、売却困難な物件を再生しています。

Q. 農地として使っているのですが…

A. 農地としての利用価値も考慮して査定いたします。農地法の規制も踏まえて対応します。

Q. かなり広い土地なのですが…

A. 広い土地でも対応可能です。分筆して一部を売却するなど、最適な方法をご提案します。