築古・老朽化の売却・買取

公開: 2026.02.01 更新: 2026.09.21

築古・老朽化物件とは

築古物件とは、建築から長い年数が経過した建物の総称です。明確な法的定義はありませんが、不動産市場では一般的に築20〜30年以上の物件を指します。

木造住宅の 法定耐用年数は22年 です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令・別表第一）。これは税務上の減価償却期間であり、建物の物理的寿命とは異なりますが、金融機関の担保評価や住宅ローン審査に大きく影響します。多くの銀行は「法定耐用年数 − 築年数」を融資期間の上限とするため、築22年を超えた木造住宅は融資そのものが困難になるケースがあります。

老朽化物件は、経年劣化により建物の機能や安全性が低下した状態を指します。具体的には、給排水管の腐食、屋根・外壁の劣化、基礎のひび割れ、シロアリ被害などが該当します。

築年数と建物評価の関係

築年数	建物の状態	売却への影響
築20年超	住宅ローン審査で不利になり始める	融資期間の制約で買い手が減少
築30年超	給排水管・屋根の大規模修繕が必要	修繕費を見込んだ値引きが前提に
築40年超	設備全体の老朽化が顕著	建物の担保評価がほぼゼロに
築50年以上	建替えか大規模リフォームが必要	土地値のみの評価になることが多い

築古物件を売却したい理由

築古物件の所有者が売却を検討する背景には、維持コストの増大があります。築30年を超えると給排水管の交換、屋根の葺き替え、外壁の塗り替えなど大規模修繕が必要になり、数百万円単位の費用がかかります。修繕を先送りにすると劣化が加速し、資産価値がさらに下がる悪循環に陥ります。

また、相続で取得した築古物件を持て余すケースも多く見られます。住む予定がないまま空き家として放置すると、管理コスト（年間20〜50万円程度）がかかり続けるだけでなく、 空家等対策の推進に関する特別措置法 により「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。

築古物件が売りにくい理由

築古物件が一般市場で売れにくい最大の理由は、 住宅ローンの壁 です。木造住宅は法定耐用年数22年を基準に融資期間が制限されるため、築25年の物件では融資期間が短くなり、月々の返済額が高くなります。築年数が法定耐用年数を超えている場合、融資そのものを断る金融機関もあります。

買い手にとっても、購入後のリフォーム費用が不透明なことがハードルになります。水回りの交換だけでも100〜300万円、フルリフォームなら500万円以上かかることがあり、物件価格に加えてこの負担を見込む必要があります。結果的に新築・築浅を選ぶ買い手が多く、築古物件は長期間売れ残るリスクがあります。

売却方法の詳細は「築古物件の売却方法」、リフォームの判断基準は「築古物件のリフォーム」をご覧ください。

築古物件の売却方法

築古物件の売却方法は大きく4つあります。それぞれメリット・デメリットが異なるため、物件の状態と費用対効果を見て判断する必要があります。

1. 現状のまま仲介で売却

リフォームせず、そのままの状態で不動産会社に仲介を依頼する方法です。費用がかからない反面、買い手がリフォーム費用を見込んで値引き交渉するため、売却価格は低くなりがちです。売却までに半年〜1年以上かかることも珍しくありません。

2. リフォームして売却

リフォームで価値を高めてから売却する方法です。高値で売れる可能性がある一方、リフォーム費用（水回り交換で100〜300万円、フルリフォームで500万円以上）がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。過剰投資のリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

3. 更地にして売却

建物を解体して土地として売却する方法です。木造住宅の解体費用は 坪3〜5万円（30坪で90〜150万円）が相場です。土地として売りやすくなる一方、建物を解体すると 住宅用地特例（地方税法第349条の3の2）が外れ、固定資産税の課税標準が最大6倍に上がります。解体後すぐに売れなければ税負担が増大するため、売却の見通しが立ってから着手するのが安全です。更地売却と現況売却の詳しい比較は「築古物件は解体すべき？更地売却vs現況売却」をご覧ください。

4. 買取業者に売却

そのままの状態で買取業者に直接売却する方法です。仲介売却より価格は低くなる傾向がありますが、確実かつ短期間（最短1〜2週間）で現金化できます。残置物がある場合や、雨漏り・シロアリ被害がある物件でも対応できるのが強みです。業者選びのポイントは「築古戸建の買取業者の選び方」で解説しています。

当社でも 築古一戸建ての買取事例 や 築古アパートの買取事例 がありますので、参考にしてください。

なないろ土地査定の築古・老朽化物件の買取

雨漏り・シロアリ・構造の傷みを織り込んだうえで、現状のまま査定します。修繕してから売る必要はありません。

買取の流れ

1. 無料査定の申し込み：物件情報をフォームから送信（5分程度）
2. 現地調査：雨漏り・シロアリ被害の有無・構造の傷み・再建築の可否を確認（必要に応じて）
3. 買取価格の提示：3〜7営業日以内
4. 契約・決済：合意後、最短2週間で現金化

対応エリア

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県の築古・老朽化物件に対応しています。雨漏りやシロアリ被害のある建物、旧耐震の木造住宅、解体費用が負担で手放せない物件もご相談ください。

こんな物件もご相談ください

• 雨漏り・シロアリ被害があり修繕費が読めない物件
• 解体費用を先に負担できず売却に踏み切れない物件
• 長年空き家で内部の状態が分からない建物
• 相続したが誰も住む予定のない築古住宅
• リフォーム済みだが買い手がつかない物件
• 不動産業者から「古家付き土地として安くなる」と言われた物件

よくある質問

Q. 築50年以上ですが買い取ってもらえますか？

A. はい、築50年以上でも買取可能です。法定耐用年数（木造22年）を大幅に超えていても、建物の状態と土地の価値を総合的に判断して査定いたします。実際に 築古一戸建て（1960年頃築） や 築古アパート（1976年築） の買取実績があります。

Q. 雨漏り・シロアリ被害がありますが大丈夫ですか？

A. 対応可能です。 契約不適合責任（民法第562条）の観点から、雨漏りやシロアリ被害は売主の告知義務がありますが、買取の場合は業者が瑕疵を織り込んだ上で査定するため、修繕せずそのままの状態で売却できます。詳しくは「雨漏り・シロアリのある家の売却」をご覧ください。

Q. 家財道具がそのままですが…

A. 残置物があっても対応可能です。撤去費用を考慮した査定、または残置物ありのままでの買取にも対応しています。