「再建築不可の空き家、二束三文と言われたら」──築40年ボロ戸建てを貸せる家に変えた買取事例

物件概要

• 所在地: 千葉県松戸市
• 建物種別: 一戸建て（築約40年・2階建て）
• 状況: 再建築不可（道路に直接面していない）
• 空き家期間: 約15年

道路に直接面していないため建て替えが難しい「再建築不可」の物件で、約15年間空き家のまま放置されていたため、かなり傷んだ「ボロ戸建」の状態でした。家の中には以前住んでいた方の家具や生活用品がたくさん残されたままでした。

建築基準法第43条では、建物を建てる土地は 幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない （接道義務）と定められています。この条件を満たさない土地は、今ある建物を壊すと新しく建てることができません。

※本記事は、2026年6月に実施したホームワーク社への追加取材をもとに内容を拡充しています。

あなたの家の前にあるのは、本当に「道路」でしょうか。この物件の前面も、見た目は道路でした。しかし建築基準法上は道路ではなく、ただの「通路」。取材でホームワーク社が語ったように、 再建築不可かどうかは見た目では分からない ──ここに、この種の物件の落とし穴があります。

売主も「なぜこんなに安いのか」を知らなかった

追加取材によれば、売主は代替わりで相続された方で、親御さんが昔どういう経緯でこの家を購入したのかまではご存知ありませんでした。前面が通路になった経緯も、今となっては分からないことが多いといいます。再建築不可の物件では、こうした「経緯がもう誰にも分からない」ケースは珍しくありません。

そして売主にとっていちばん納得しがたいのは、価格です。ホームワーク社は率直にこう説明します。再建築不可の買取価格は、条件にもよるが本当に安くなる。売主からすれば「なんで自分の家がこんなに安いの」と思われるかもしれないが、買う側から見ると 「建て替えられない＝土地としての価値が大きく損なわれている」 という評価になるため、割安でなければ買取が成り立たない──。この認識のずれを埋めずに話を進めると、売主は「買い叩かれた」という感覚だけが残ってしまいます。だからこそ、なぜ安くなるのか・その状態から何ができるのかまで説明できる業者かどうかが重要になります。

なお、前面の通路については、囲繞地通行権（民法第210条）で「通れる」ことと、接道義務を満たして「建てられる」ことは別問題です。詳しくは私道にしか接していない土地の売却で解説しています。経緯が分からなくても、今の状態を前提に査定はできます。

対応内容

隣地との交渉

ホームワーク社はまず、隣の土地の方から少し土地を買い取るか、建て替えに必要な通路の許可をいただくことで、接道条件を満たすことを検討しました。所有者の方に事前許可をもらい、隣地所有者にご相談しました。

しかし、隣の方のお考えは「これまで通り通行するのは問題ないが、土地を売ったり建て替えのために提供することはできない」というものでした。

リフォームによる再生

建て替えができないため、傷んだ家をリフォームして再生する方針に切り替えました。

具体的な工事内容：

• 外壁の塗り直し
• キッチン・お風呂・トイレ・洗面台の交換
• 壁・天井のクロス張り替え
• 床タイルの交換
• 通路部分の整備（隣地の方の協力を得て）

リフォームの完了までには 約4ヶ月 かかりました。

結果

「ボロ戸建」がまるで新築のようにきれいに生まれ変わり、再び住める状態になりました。

リフォーム完了後は 賃貸住宅として活用 することにし、現在も 満室 を維持しています。

追加取材で聞いた、床下の見方──シロアリという隠れた分かれ目

古い空き家の買取で、買い手が必ず気にするのが床下です。この物件の場合、外壁や屋根は傷んでいたものの、 雨漏りがなく、床下の点検口から確認すると乾燥した綺麗な木の状態 でした。築年数の割にゴミも湿気もない。見た目のボロさと構造の傷みは別物で、この家は「直せば使える家」だったのです。

取材では、プロが床下のどこを見るのかも聞きました。注意すべきサインは、点検口がないこと、床下の地面がコンクリートではなく土のままであること、基礎の形式的に湿気が上がりやすいこと。こうした条件が重なる家は、シロアリや腐朽のリスクを慎重に確認する必要があります。逆にベタ基礎であれば、対処のしようがあるといいます。

一方で、こんな注意も聞きました。シロアリの点検・見積もりは無料のことが多い分、 業者によっては「何とか見つけて仕事にしよう」という力学が働く ことがある。「これが通った跡です」と言われても、本当にその家のシロアリなのかは分からないケースもあり、言われるまま大規模な工事を頼むと数百万円規模になることもある──。防除の費用感は施工範囲によりますが、薬剤散布であれば数万円台からが目安とのことでした。指摘を受けたら鵜呑みにせず、利害関係のない複数の目で確かめることをお勧めします。

「建て替えられるようにする」道はあるのか

再建築不可の解消ルートは、本件で試みた隣地との交渉（隣地買収の交渉術）のほかに、43条2項の「ただし書き道路」として認めてもらう道もあります（制度の詳細は43条但し書き許可の条件と申請手続き）。

ただし取材では、その現実も聞きました。ホームワーク社が別の案件でただし書きの許可を取ったときは、測量会社を入れ、建築審査会にかけ、細かい条件を一つずつ満たして ほぼ1年がかり 。しかも自治体によって対応は大きく異なり、隣接地が前年に認定を受けていれば書類1枚で済んだケースもあれば、私道関係者全員の実印と印鑑証明書を求められるケースもあったそうです。個人がこの手続きを自力で走り切るのは、時間的にも精神的にも相当な負担です。本件でホームワーク社が「解消」ではなく「リフォームして貸す」を選んだのも、こうした現実を踏まえた事業判断でした。

この事例から学べること

ひとつ目は、「見た目は道路」を信じないこと 。前面が舗装されていても、建築基準法上の道路とは限りません。相続した家を売る前に、再建築の可否は必ず確認を（確認方法は間口2mの旗竿地｜再建築可否の確認方法が参考になります）。

ふたつ目は、見た目のボロさで諦めないこと 。15年放置の「ボロ戸建」でも、雨漏りがなく床下が乾いていれば、直して貸せる家になります。傷み具合の評価は素人判断が難しいところなので、査定でプロの目を入れる価値があります。

みっつ目は、再建築不可は「何もできない土地」ではないということ 。建て替えはできなくても、リフォームで再生して賃貸に出す出口があります。ただしそれには、銀行融資に頼らない資金力と再生のノウハウが必要で、対応できる業者は限られます。経緯が分からない・二束三文と言われた物件でも、出口を持つ業者なら値がつくことがあります。

再建築不可の物件をお持ちの方へ

再建築不可の古い家をきれいに直すには、たくさんの知識や経験、そして資金が必要です。

ホームワーク社は、これまでにも様々な種類の戸建てやアパート、マンションを、かなりボロボロの状態から新築のようにきれいにしてきた実績があります。大規模なリフォームが得意な工事スタッフが多数在籍している点も強みです。

また、再建築不可の物件では 自己資金で買い取る資金力 も重要なポイントになります。買取業者であっても、通常は銀行から融資を受けて物件を仕入れます。しかし再建築不可物件は銀行が担保として認めにくいため融資が通らず、買い取りたくても資金を用意できない業者が少なくありません。ホームワーク社は自己資金による買取に強みがあるため、こうした融資のつきにくい物件も積極的に買い取り、リフォームして自社で保有・運用しています。

再建築不可の業者選びで気をつけたいこと

再建築不可物件のリフォームでは、どこまで工事できるかの判断が難しいところです。柱・壁・床・屋根といった主要構造部の半分以上を変える工事は「大規模修繕」にあたり、建築確認申請が必要です。しかし再建築不可の土地では建築確認が下りません。つまり、この範囲を超えた工事は違法建築になってしまいます。実際に、建築確認申請をせずに大規模リフォームを進めてしまい、近隣住民の通報で行政から工事中止命令（赤紙）を受けるケースも報告されています。

さらに、2025年4月の建築基準法改正で4号特例が縮小され、木造2階建て住宅でも大規模修繕に建築確認が必要になりました。再建築不可物件でリフォーム可能な範囲はこれまで以上に厳しくなっています。

こうした判断を間違えないためにも、再建築不可物件を扱い慣れた業者に相談することをおすすめします。

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