「間口2mの敷地延長、なぜ買い手がつきにくい？」──約50㎡の狭小地の買取事例
東京都大田区の敷地延長（旗竿地）約50㎡の狭小地を買取した事例。戸建デベロッパーが敬遠した土地に2LDKの新築一戸建てを建築し、ファミリー世帯向けの賃貸住宅として活用。すぐに借り手が見つかり現在も満室継続中。分譲と賃貸の両方に対応できる柔軟さが強みです。
2026年1月13日
物件概要
- 所在地: 東京都大田区大森西
- 物件種別: 戸建用地
- 敷地面積: 約50㎡（間口2mの敷地延長）
- 形状: 敷地延長（旗竿地）
- アクセス: 京急本線の駅から徒歩7分
細長い通路の先に土地がある「旗竿」の形をした土地です。普通の四角い土地なら50㎡でも3LDKの一戸建てが建てられますが、この土地は形状の関係で間取りは2LDKがやっと。建物の床面積も55㎡までしか取れず、リビングダイニングキッチンは11畳と窮屈な家になってしまいます。
旗竿地（敷地延長）とは、細長い通路部分を通じて道路に接している土地のことです。建築基準法第43条では、建物の敷地は道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。旗竿地はこの条件を通路部分で満たしていますが、通路の幅や長さによっては自治体の条例で建築制限を受ける場合があります（間口がぎりぎり2mの場合の注意点は間口2mの旗竿地で詳しく解説しています）。
※本記事は、2026年6月に実施したホームワーク社への追加取材をもとに内容を拡充しています。
そもそも、なぜこういう土地が生まれるのか
追加取材で興味深かったのは、この土地の来歴です。この一帯はもともと大地主が持っていた土地で、 相続のたびに分けられ、細分化されていった 結果、敷地延長の狭小地が生まれたのだといいます。
これは大田区に限った話ではありません。都市部の住宅地では、相続で土地が代替わりするたびに分割され、間口の狭い土地・旗竿状の土地が生まれていきます。つまり、敷地延長の狭小地を相続で引き継ぐことは、決して特殊なことではないのです。
なぜ買い手がつきにくいのか
取材でホームワーク社が挙げた理由は、はっきりしています。
まず価格の面。分譲価格で比べると、 敷地延長は同じ広さの整形地よりおおむね1割ほど安くなる イメージだといいます（例えば整形地の建売が5,500万円のエリアなら、敷地延長は5,000万〜5,100万円程度）。土地の資産価値としても、裏手が公園で日当たりが抜けるといった固有のメリットがない限り、整形地に見劣りします。
次に、建てられる建物の制約。かつて80〜90年代には、狭い土地で床面積を稼ぐために建物を半地下に掘り下げる工法がよく使われましたが、ゲリラ豪雨での浸水リスクなどから今は敬遠され、外注で受ける工務店も減ったそうです。かといって普通に建てると今度は面積が取れない。この土地でも、確保できた間取りは3階建ての2LDK──1階に1部屋と水回り、2階にリビング、3階に1部屋、トイレは1箇所だけ──が精一杯でした。小さな家は住宅ローンの面積基準に掛かりやすかった時期もあり（現在は基準が見直されています）、買い手側の融資の選択肢も狭くなりがちでした。
新築分譲を専門とするデベロッパーがこの土地に興味を示さなかったのは、こうした事情の積み重ねです。そして個人が自分で建てて貸すには、企画・建築・賃貸運営の知識と資金が必要になります。 売るのも難しく、自分で活かすのも難しい ──狭小地が塩漬けになりやすい理由がここにあります。
物件の課題
駅から徒歩7分という便利な住宅街にありながら、建てられる家の面積が小さくなってしまうため、 一戸建ての新築分譲を専門とする業者（戸建デベロッパー）はあまり興味を示しませんでした。
対応内容
ホームワーク社は、一戸建ての新築分譲も行いますが、 賃貸住宅を長期保有することも得意 としており、現在34件の賃貸不動産を所有しています。
そこで、この土地を分譲するのではなく、ホームワーク社が新しく家を建てて賃貸住宅として長期保有する計画を立てて買い取りました。
結果
2LDKの一戸建てを建築し、ファミリー世帯向けに賃貸募集したところ、 すぐに借り手が見つかり ました。買取から 約5年が経過した現在も 、引き続き入居いただいています。
分譲住宅としては買い手が付きにくい一戸建てでも、賃貸住宅であれば比較的簡単に入居希望者が見つかることが多いようです。これは、一戸建ての賃貸物件が少ないからかもしれません。
アパートでは隣接住戸の音が気になるので独立性の高い一戸建てを借りたい、という方は多く、特に子育て世帯には一戸建てが好まれます。
なお取材では、建築費と不動産価格の高騰で、同じ土地でも数年前と今では事業判断が変わる、という話も聞きました。この物件を扱った2021年当時は「この広さの2LDKは分譲では難しい」という判断で賃貸にしましたが、住宅全体が狭小化した今なら分譲も選択肢に入るだろう、と。 土地の使い道は、市場とともに変わる のです。
この事例から学べること
ひとつ目は、敷地延長・狭小地は相続の構造が生むありふれた土地だということ 。「うちの土地だけが変な形で売れない」と抱え込む必要はありません。同じ悩みを持つ土地は、都市部のどこにでもあります。
ふたつ目は、買い手がつきにくいのは市場構造の問題だということ 。整形地より約1割安くなり、建築の制約で分譲業者が敬遠する──これは土地の「せい」ではなく、分譲という出口しか持たない買い手側の事情です。
みっつ目は、出口を複数持つ買い手なら値がつくということ 。分譲が難しくても、賃貸として企画できれば土地は活きます。実際にこの土地は、建てた家に5年間入居が続いています。狭小地・旗竿地の売却の選択肢は旗竿地は売れない？売却価格の相場と高く売る3つの方法も参考にしてください。
狭小地の売却をお考えの方へ
ホームワーク社は、狭小地の取り扱いを得意としています。狭小地でも最大限に活用できる 建物の企画力 と、分譲販売と賃貸経営の両方に対応できる 柔軟な事業展開 が強みです。
ホームワーク社はデベロッパーとして、一戸建てもアパートもビルも創り出す能力があるため、どんな土地でも活用方法を一生懸命考えます。狭小地の買取・旗竿地の買取もあわせてご覧ください。
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なないろ土地査定 パートナー企業について
| 社名 | ホームワーク株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役 橋本 泰 |
| 免許番号 | 東京都知事(2)第100965号 |
| 設立 | 2017年7月 |
| 加盟団体 | 全日本不動産協会 / 不動産保証協会 / 東日本不動産流通機構 |
よくある質問
- Q. 狭小地や旗竿地でも買い取ってもらえますか？
- A. はい、狭小地や旗竿地の買取を得意としています。分譲販売だけでなく賃貸経営にも対応できるため、デベロッパーが敬遠するような土地でも柔軟に活用方法を検討します。
- Q. 狭小地はどのように活用されますか？
- A. 新築戸建の分譲販売のほか、一戸建てを建てて賃貸住宅として長期保有するなど、土地の条件に合わせた最適な活用方法を提案します。実際に約50平米の旗竿地に2LDKの賃貸住宅を建築し、すぐに借り手が見つかった事例があります。
- Q. 戸建デベロッパーに断られた土地でも売れますか？
- A. はい、戸建デベロッパーが興味を示さなかった土地でも買取可能です。ホームワーク社は分譲と賃貸の両方に対応でき、34件の賃貸不動産を所有する実績があるため、様々な活用方法を検討できます。