「狭小地」「事故物件」の買取事例

物件概要

• 所在地: 東京都墨田区東向島
• 建物種別: 築古アパート（買取時）
• 敷地面積: 約36㎡（セットバック部分を除く）
• アクセス: 東武伊勢崎線の駅から徒歩すぐ

駅からすぐの場所にあった古いアパートですが、約1年前に火災が発生し、建物の一部が焼けてしまいました。隣の家の壁にはまだ黒いすすの跡が残っているような状態でした。

なお、「セットバック」とは、前面道路の幅が4m未満の場合に、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることです（建築基準法第42条2項）。後退した部分は敷地面積に算入できないため、建ぺい率や容積率の計算ではこの分が差し引かれます。

物件の課題

• 火災による事故物件: 隣家にもすすの跡が残る状態
• 極めて狭い敷地: セットバックを除くとわずか36㎡

対応内容

活用方法の検討

買取依頼を受けた際、どうすればこの土地を有効活用できるか悩みました。最初は焼け残った建物を修理してアパートとして保有することを考えましたが、建物の安全性が心配だったためこの案は断念しました。

建て替えの決断

そこで建て替えを選択。わずか36㎡の土地に建物を建てるのは難しいことですが、経験豊富な設計スタッフが「この土地なら、3階建ての新築一戸建て、広さは72㎡（3LDK）にするのが一番良い」という提案をしてくれました。

柔軟な出口戦略

新しく家を建てた後、売るか貸すかはすぐに決めませんでした。ホームワーク社の考えは、完成後に例えば3,080万円で売るのと、月15万円で貸すのを 同時に募集して、先に申し込んだ方を選ぶ という方法です。

これは、銀行からお金を借りずに自己資金で事業を行っているホームワーク社だからこそできる柔軟なやり方です。

結果

この狭小地で、しかも火災のあった「事故物件」を買い取り、新しい一戸建てを完成させました。

売却と賃貸を同時に進めたところ、 「ぜひこの家を買いたい」というお客様が現れ、3,000万円台でお譲りしました。 買取から売却完了までは、おおよそ 1年 で完了しました。

そのお客様は予算があまりなく、3,000万円くらいの狭い新築戸建を探していたそうです。火災のこともあまり気にせず、とても喜んで購入してくださいました。

難しい土地や事故物件をお持ちの方へ

ホームワーク社は、狭い土地や変わった形の土地、あるいは事故物件など、普通は敬遠されがちな不動産でも、知恵を絞って活用する方法を考えます。

• 経験豊富な設計スタッフがいること
• 銀行の融資に頼らない経営をしていること

これらが、難しい物件にも積極的に挑戦できる理由です。