「35㎡でも建つ」狭小地の買取事例——フラット35緩和と買主層の実像

概要

「うちの土地は狭すぎて売れないと言われた」——相続や住み替えで土地の処分を考える方から、こうした相談をよくいただきます。

実際のところ、狭小地はどこまで売れるのか。現場で狭小地を数多く手がけてきたホームワーク社にお話を伺いました。

「住める家が建つかどうか」が出発点

狭小地の評価で最初に確認するのは、シンプルです。

そこに人が住める家が建つかどうか。

賃貸に出すにしても、実需で住むにしても、建物が建たなければ土地としての価値は大きく下がります。逆に言えば、どんなに小さく見える土地でも、家が建つなら買い手はつきます。

ひとつの目安が 70㎡ でした。これはフラット35の床面積要件です。

フラット35は住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローンで、狭小住宅を購入する層にとっては資金調達の生命線になります。これまでは床面積70㎡以上が要件だったため、「土地がどんなに小さくても、3階建てで70㎡以上の床面積が確保できるか」が業者の判断軸になっていました。

フラット35の要件緩和で広がった可能性

ところが、この基準が変わりました。

フラット35の床面積要件が 50㎡以上 に緩和されたのです（一戸建ての場合。 令和8年（2026年）4月以降の物件検査申請分から適用 ）。マンション等は現行どおり30㎡以上のままです（参考: 住宅金融支援機構 フラット35 床面積基準）。

これにより、これまで「70㎡が建てられない」という理由で実需向けには厳しいとされていた土地でも、フラット35を使える買主層に届くようになりました。狭小地を相続したオーナーにとっては、市場が広がる方向の変化です。

ホームワーク社からも「すごくやりやすくなった」という実感の声がありました。

35㎡の土地でも家は建つ

具体的なイメージとして、35㎡程度の土地でも、用途地域の条件が合えば3階建てで70㎡程度の床面積が確保できるケースがあります。

用途地域とは、その土地でどんな建物が建てられるかを定めた都市計画上の区分です（ 都市計画法第8条 ・ 建築基準法第48条 ）。建ぺい率（土地に対する建築面積の割合、 建築基準法第53条 ）や容積率（土地に対する延床面積の割合、 建築基準法第52条 ）が地域ごとに決まっており、これが緩い地域ほど、狭い土地でも大きな建物が建てられます。

ホームワーク社では50㎡台の戸建てを過去に何度も手がけており、土地の広さよりも 用途地域と間口 を見ることのほうが重要だといいます。

「間口4.3m」というもう一つの基準

狭小地でもうひとつ重要なのが 間口 です。間口とは、土地が道路に接している部分の幅のこと。

ホームワーク社が経験則として挙げていたのが、 間口4.3m程度 という目安でした。

なぜこの数字か。間口4.3mを下回ると、建物の間口が3mを切る可能性が出てきます。すると今度は 構造計算が成立しにくくなる のです。

建物は地震や風に耐えるための構造的なバランスが必要で、間口が極端に狭いとそのバランスを取るのが難しくなります。施工業者からも「これ以上狭いと構造上厳しい」と判断されるラインがあるのです。

中には本当に建てるのは無理で、駐車場用地にしかならない土地もあり、その場合は評価がかなり変わってきます。つまり狭小地の評価は、 面積よりも形状 で決まる部分が大きいということです。

狭小戸建ての買主は誰か

ここも一般的なイメージと現場の実態が異なるポイントです。

狭小戸建てを購入するのは、実需で住みたい方ばかりではありません。むしろ実需層は限定的だとホームワーク社は話していました。

実際に多いのは以下のような買主です。

投資用として保有する層 。賃貸に出して家賃収入を狙う買い方です。狭小地は建物価格を抑えられるため、利回りベースで見ると都心の中規模物件より魅力的になるケースがあります。

民泊用として購入する層 。立地が良ければ、狭小戸建てを民泊施設として運用する事業者もいます。

アパートとして建て替える層 。狭小地でも複数戸の共同住宅が成立する場合、賃貸経営の入り口として購入する方がいます。

つまり狭小地は、「住みたい人がいないから売れない」のではなく、 投資目線の買主にとってはむしろ手頃な選択肢 になっているということです。

駐車場用地という選択肢

それでも、建築が成立しない土地はあります。間口が極端に狭い、形が悪い、接道条件が厳しい——こうした土地は、戸建てもアパートも建てられません。

その場合、 駐車場用地 としての評価に切り替わります。

駐車場用地は建物が建つ土地に比べて評価は下がりますが、価値がゼロになるわけではありません。月極駐車場として運用するか、コインパーキング事業者に賃貸するか、選択肢は残ります。

小さくても評価が出るところは出る、というのがホームワーク社の見立てです。こうした幅広い評価軸を持って土地を見ているからこその発言です。

売主側の学び

狭小地の売却を検討している方が押さえておきたいポイントを整理します。

ひとつ目は、面積だけで諦めないこと 。35㎡前後の土地でも、用途地域と間口次第で実需向け戸建てが成立します。「狭いから売れない」と言われたら、別の業者にも当たってみる価値があります。査定は業者によって発想の幅が違います。

ふたつ目は、間口と接道条件を確認すること 。土地の評価を大きく左右するのは、面積よりも形状です。登記簿や測量図で間口の数値を確認し、業者に相談する際に共有できると話が早く進みます。

みっつ目は、買主層の幅を理解すること 。狭小地は実需だけでなく、投資・民泊・賃貸経営など複数の出口を持っています。「住めるかどうか」だけで判断せず、収益物件としての可能性も含めて評価できる業者を選ぶことが、適正な売却価格につながります。

よっつ目は、フラット35の要件緩和を知っておくこと 。50㎡以上で利用できるようになったことで、これまで対象外だった狭小住宅にも実需の買主がつきやすくなりました。市況は変わっています。古い情報で「売れない」と決めつけないことが大切です。

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