線引き前宅地とは？市街化調整区域の売却で重要なポイント

線引き前宅地とは

線引き前宅地とは、都市計画で市街化区域と市街化調整区域に「線引き」される前から宅地だった土地のことです。市街化調整区域の土地売却については「市街化調整区域の土地は売れる？」もご覧ください。

線引きとは

都市計画法に基づき、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分することを「線引き」と呼びます。

線引きの歴史

• 1968年：都市計画法制定
• 1970年代〜：各地で線引きを実施
• 現在：多くの都市で線引き済み

線引き前宅地の意味

線引き前から宅地だった土地は、市街化調整区域に指定されても一定の権利が認められる場合があります。

土地の種類	線引き時の状態	現在の扱い
線引き前宅地	宅地だった	建築可能な場合あり
線引き後宅地	農地等だった	建築制限が厳しい

なぜ重要なのか

建築の可否に影響

線引き前宅地かどうかで、建築の可否が変わる場合があります。

線引き前宅地の場合

• 建替えが認められやすい
• 開発許可が取得しやすい
• 自治体の条例で優遇される場合あり

線引き後に宅地化した場合

• 建築制限が厳しい
• 開発許可のハードルが高い

売却価格に影響

線引き前宅地は、建築可能性が高いため、売却価格が高くなる傾向があります。

種類	建築可能性	売却価格
線引き前宅地	高い	高め
線引き後宅地	低い	安め

確認方法

ステップ1：線引き年月日の確認

市区町村の都市計画課で、線引きが行われた年月日を確認します。

ステップ2：土地の履歴の確認

線引き時点で宅地だったかを確認します。

確認方法

資料	確認できること
閉鎖登記簿	過去の地目の変遷
固定資産課税台帳	課税地目の履歴
航空写真	線引き時点の土地利用状況
建築確認台帳	過去の建築確認の有無

ステップ3：自治体への確認

最終的には、市区町村の都市計画課に確認しましょう。

確認時に持参するもの

• 登記簿謄本
• 公図
• 住宅地図

線引き前宅地での建築

建築が認められるケース

自治体によって異なりますが、以下のようなケースで建築が認められることがあります。

ケース1：同一用途の建替え

• 従前と同じ用途（住宅→住宅）
• 規模が従前と同程度
• 敷地の拡大がない

ケース2：条例指定区域

• 自治体の条例で建築可能区域に指定
• 34条11号許可の対象

ケース3：開発審査会許可

• 34条14号で特例的に許可
• 合理的な理由がある場合

自治体による違い

線引き前宅地の扱いは、自治体によって大きく異なります。

緩い自治体

• 線引き前宅地なら建築可能
• 条例で広く認めている

厳しい自治体

• 線引き前宅地でも制限あり
• 個別審査が必要

売却への影響

線引き前宅地の場合

メリット

• 建築可能性が高く、買い手が見つかりやすい
• 売却価格が高くなる傾向
• 住宅ローンが使える可能性

売却時のポイント

• 線引き前宅地であることを証明する資料を用意
• 建築の可否を事前に確認
• 重要事項として説明

線引き後宅地の場合

デメリット

• 建築が困難で、買い手が限られる
• 売却価格が安くなる傾向
• 住宅ローンが使いにくい

売却の選択肢

• 隣地所有者への売却
• 農家への売却（農地利用）
• 買取業者への売却

注意点

注意点1：証明資料の準備

線引き前宅地であることを証明できる資料を準備しましょう。

役立つ資料

• 閉鎖登記簿（線引き前の地目）
• 固定資産税の課税履歴
• 過去の航空写真
• 建築確認済証

注意点2：自治体ルールの確認

自治体によってルールが異なるため、必ず確認しましょう。

注意点3：建物の存在

線引き時に建物があったことが重要な場合があります。

確認ポイント

• 線引き時に建物があったか
• 建物の登記はあるか
• 建築確認は取得されていたか

注意点4：経過措置の終了

旧・既存宅地制度の経過措置は終了しています。現在は自治体の条例・許可基準によります。

まとめ

線引き前宅地についてまとめます。

線引き前宅地とは

• 線引き前から宅地だった土地
• 建築可能性が高い場合あり
• 売却価格に影響

確認方法

• 線引き年月日の確認
• 土地の履歴の確認
• 自治体への確認

売却への影響

• 線引き前宅地は売りやすい
• 証明資料の準備が重要
• 自治体のルールを確認

当サービスでは、市街化調整区域の土地の買取に対応しています。線引き前宅地かどうかの確認からお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。